借名买房有纠纷，该不该过户?

发布日期：2020-07-01 作者：靳双权律师

　一、基本案情
　　原告诉称
　　原告姜A向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效;2、依法确认原告系A号房屋的实际所有权人;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2003年通过钢材交易认识。被告当时新建公司，需要修建厂房办公楼、生活区等，因其资金不足，拖欠原告钢材款495000元。后基于对被告的信任，2003年至2005年原告分6次出借给被告1815000元。上述款项经原告多次催要，被告一直未偿还。2011年，原告准备在北京买房，但因限购政策的原因，经与被告协商，原告借用被告的名义购买房地产开发有限公司开发的A室的房屋。双方于2011年11月16日签订了借名买房协议书。此后，原告按照购房协议书支付了首付款872763元，交纳税款86472.78元、维修基金42486元。被告按照原告的要求将欠款2009663元直接支付给了房地产开发有限公司。上述房屋交付后，一直由原告占有使用至今。2015年，因被告家庭矛盾，涉及到该房屋的产权纠纷，原告于2015年10月27日向法院提起诉讼，在审理过程中，原、被告达成和解，原告申请撤诉。2017年，被告再次要求分割房产，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判决。
　　被告辩称
　　被告刘A辩称，同意原告的第一项和第二项请求。我们双方签订的借名买房协议书是本着诚信签订的。对于房屋产权，我一直认为争议房屋所有权人是原告，实际使用人也一直是原告。对于第三项请求，不同意承担，我没有能力承担。
　　第三人李A辩称，不同意原、被告所述的观点。涉案房屋是我与刘A婚姻关系存续期间购买，是刘A在我不知情的情况下用夫妻共同财产购买的。
　　二、法院查明
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月18日，刘A与房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同(住宅类)》，购买了房屋(以下简称涉案房屋)。《商品房预售合同联机备案表》记载了买受人刘A，房屋面积211.89㎡，房屋规划用途住宅，合同总价款为2882763元。上述房屋于2013年9月25日进行产权登记，产权证号为X京房权证兴字第XX**号。2014年11月19日，因遗失补证，涉案房屋重新登记的产权证号为X京房权证兴字第XX**号，建筑面积为212.43㎡，房屋所有权人刘A，共有情况为单独所有。房地产开发有限公司出具两张购房发票，开票日期为2012年7月27日的房款发票显示交纳第一笔购房款872763元，开票日期为2013年7月2日的房款发票显示交纳第二笔购房款2009663元。另涉案房屋交纳契税86472.78元。
　　另查，刘A与李A原系夫妻关系，二人于1985年12月7日登记结婚，于1987年5月3日生育一子刘泽超。2016年9月26日，刘A、李A经石景山区人民法院(以下简称石景山法院)调解离婚，调解协议内容为：1.李A与刘A离婚;2.登记在刘A名下的车牌号为×××小型越野客车一辆归李A所有(刘A有配合李A办理车辆过户手续的义务)，登记在李A名下的车牌号为××小型轿车一辆归李A所有;3.位于石景山区高井甲32号1-6-203号房屋一套归李A居住使用;4.石景山区杨庄中区1号楼5层1单元501号房屋售房款归李A所有，刘A、李A于2015年9月29日与招商银行有限公司北京分行签订个人贷款借款合同所形成的欠招商银行的债务由李A负担，与售房相关的税费由李A负担，刘A于调解书生效后一年内给付李A补偿款三百万元;5.开发有限公司其中35%的股权归刘A所有、其中20%的股权归李A所有，其中45%的股权归双方婚生子刘泽超所有(刘A、李A均有配合刘泽超办理股权转让及过户手续的义务)。
　　另，2017年6月9日，人民检察院控告刘A犯重婚罪、伪造国家机关证件罪而向本院提起公诉，本院于2017年9月8日作出(2017)京0115刑初692号刑事判决书，认定刘A有配偶而与姜A以夫妻名义共同生活，且伪造离婚证、结婚证，判决：刘A犯重婚罪，判处有期徒刑八个月;犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑六个月;数罪并罚，决定执行有期徒刑一年。刘A的刑期自2016年9月28日起至2017年9月27日止。
　　姜A为证明涉案房屋系其借用刘A之名所购买，房款亦是其交纳，提交了如下证据：1.协议书，系刘A(甲方)与姜A(乙方)于2011年11月16日签订，内容为：乙方长(常)年在北京工作，与甲方刘A同事关系，由于乙方生活工作需要，准备在北京购买房屋一套，由于不符合购房条件，一直未能购买。甲方刘A具有购房资格，且近年内无购房需求，考虑到甲乙双方良好的工作关系，且能够信任对方品行，故双方协商一致，由乙方出资并承担所有相关费用，由甲方出面购买位于香海园26楼2层1单元201。该房屋的所有权归乙方所有。购房后使用权也归乙方所有，甲方不得干涉。2.刘A书写的借条4张，日期为2003年4月2日的借条内容为“从姜A个人借款两次共计捌拾贰万元”，日期为2003年6月25日的借条内容为“今借到姜A现金肆拾陆万元”，日期为2004年5月16日的借条内容为“由姜A借给刘A建厂使用三次共计陆拾捌万元，承诺5年内偿还”，日期为2005年3月25日的借条内容为“借姜A人民币叁拾伍万元”，证明共欠姜A231万元。姜A称2003年4月2日的借条中的820000元包含所欠的钢材款495000元，每次借款均以现金交付。3.中国农业银行银行卡交易明细单，证明姜A卡号为×××的银行卡于2011年11月1日消费5000元。
　　姜A称该笔款系支付的定金1万元的一部分。4.中国工商银行交易明细，证明姜A名下的账号为×××的账户于2011年11月1日消费5000元，于2011年11月18日消费790000元。姜A称5000元系交付购房定金1万元的一部分，790000元用于交纳购房首付款，剩余首付款已记不清楚如何支付的。5.还款承诺，开发有限公司在榆垡工业区榆昌路10号，2003年开始筹建厂区，需购螺纹钢及扁方钢共计165吨，当时是姜A供的货，公司建厂因资金紧缺，从姜A处又借几笔款，合计231万元，其中含购买钢材款49500元。经多次催要商谈，现在公司运营困难，希望你给予理解，待你想在北京购买房屋时，本公司再困难，也一次性还给你。利息按银行年度利息计算。落款处加盖公司公章，并由刘A签名。日期为2007年8月10日。6.涉案房屋的契税缴款书复印件、购房发票复印件及交纳公共维修基金的收据复印件，上述票据交款人均记载为刘A。刘A质证称：认可原告提交的所有证据。开票日期为2013年7月2日的购房发票所载购房款2009663元是我支付的，用于偿还所欠原告的欠款，现在仍有20多万元未偿还。李A质证称：姜A与刘A之间的承诺、协议书都是他们伪造的，他们二人之间是事实夫妻关系。姜A的银行卡交易明细(证据3、4)没有体现资金流向，不认可其证明目的。证据5真实性不认可，刘A保管着公司公章，在姜A之前起诉的案件中并无此证据，可见并非是2007年所出具而是伪造。证据6真实性认可，不认可证明目的，购房款都是刘A支付的。
　　姜A为进一步证明其银行卡消费的两笔5000元及790000元系用于支付涉案房屋的购房款，向本院申请调取保存在房地产开发有限公司处的POS机刷卡存根，本院依法出具调查令。姜A据此提交了上述三笔款的POS机刷卡存根复印件，三张刷卡存根的持卡人签名处均签署“姜A”。对此，刘A质证称认可真实性和证明目的;李A质证称两笔5000元资金的收款方不确定，790000元的消费记录无原件，不认可复印件，且姜A与刘A是事实的夫妻关系，刷卡的资金也是刘A的，即使是姜A支付了购房部分首付款，该资金也属于刘A与李A的夫妻共同财产。
　　刘A对其辩称是因为情况紧急，其将应偿还姜A的借款(2009663元)用于交纳涉案房屋的购房款，而不是先偿还姜A，再由姜A交纳的主张，除其陈述外，另提交了本院(2012)大民初字第12774号民事案件卷宗复印件，该案系房地产开发有限公司起诉刘A，其中民事起诉状中的诉讼请求为：1.请求确认原、被告签署的《商品房预售合同》(编号为Y1239495)已经解除;2.判令被告立即与原告到政府主管部门办理注销《商品房预售合同》手续;3.请求判令被告支付原告解除合同违约金20100元;4.请求判令被告支付原告逾期办理注销合同的违约金。2012年12月5日，北京顺驰达兴房地产开发有限公司撤回起诉。姜A质证称：认可真实性，没有异议。李A质证称：真实性认可，与本案无关。
　　李A称姜A系虚假诉讼，应给予刑事处罚，并提交了如下证据：1.刘A、姜A伪造的结婚证复印件，婚姻双方为刘和平(即刘A)和姜A，登记日期2003年5月18日;2.免疫预防接种证复印件(刘小X，2004年2月8日出生);3.房产证复印件及购房发票复印件;4.姜A户口簿复印件;5.姜A2015年10月起诉刘A的起诉状复印件及庭审笔录复印件、撤诉申请复印件，证明其就同一事实提起过虚假诉讼;6.(2017)京0115刑初692号刑事判决书复印件，证明刘A犯重婚罪，本案证据均系伪造;7.石景山人民法院(2016)京0107民初4768号民事调解书复印件，证明刘A与李A曾是夫妻，后经法院调解离婚;8.刘A、姜A及二人之子刘小X的生活照;9.刘A与李A签署的协议及刘A向姜A所作的书面承诺，证明涉案房屋系刘A用夫妻共同财产购买;其中日期为2010年5月8日的《刘A的财产分配继承人》载明“现有开发有限公司，企业全部财产含所有房屋将来分配如下：企业所有权人刘A，按百分比分配给俩个儿子，大儿子刘泽超占50%，小儿子刘小X占50%，以上财产在任何时候具有法律效力。
　　父亲：刘A”;日期为2010年12月28日的手写件内容为“2010年至2011年春节前支付购房款共计300万元(2011年1月30日前办理)。从2011年起每年支付刘小X生活费、教育费、补偿费等共计50万元，到孩子18岁。以上款项有(由)刘A支付”;日期为2013年2月20日的《房屋归属说明》记载“刘A在顺驰领海小区26号楼201门购商品房一套，将来房屋归刘小X所有，不存在任何其他归属问题。特此说明，刘A”。姜A质证称：刘A犯重婚罪与本案无关，只能说明原、被告关系比较密切，也是原告给予被告提供大量借款的理由及用被告名字买房的理由;刘A和李A的离婚调解书说明了涉案房屋不在其夫妻共同财产之内;对于刘A和李A之间处分涉案房屋的协议真实性不认可，协议也未履行，协议的内容是刘A为了免除刑事处罚不惜侵害原告的合法权益。刘A质证称：我所写的关于涉案房屋及公司股份的材料是我无法偿还姜A借款的情况下所出具;2010年5月8日《刘A的财产分配继承人》就是一张废纸，在离婚纠纷中已经重新处理了，我已经无权处分了;《房屋归属说明》是因为借用我的名所购买，怕有麻烦才写的这个东西，刘小X是姜A的儿子。经询问，刘A表示办理假结婚证是为了办理房屋过户。
　　三、律师点评
　　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议的焦点问题是：一、姜A、刘A二人所签订的借名买房协议是否有效;二、涉案房屋的实际出资人是否为姜A。
　　至于借名买房协议的效力问题。通过梳理姜A和刘A之间的关系，本院生效的(2017)京0115刑初692号刑事判决书已经认定刘A在婚姻关系存续期间与姜A以夫妻名义共同生活，并共同抚养姜A所生之子，涉案房屋即是在二人以夫妻名义共同生活期间所购买。尚且不论二人之间是否有借名买房的必要，即使双方之间存在真实的借名买房的协议，通过刘A所书写的《刘A的财产分配继承人》、2010年12月28日支付购房款300万元的承诺、《房屋归属说明》等可以看出刘A曾承诺以自己的财产购买涉案房屋;而对于刘A购买涉案房屋之事，李A称其在与刘A的婚姻关系存续期间对此并不知情，根据日常生活经验，李A之主张较为符合实际，若刘A告知李A姜A借其名购买涉案房屋，就不会发生李A发现涉案房屋后到涉案房屋内与姜A争吵之事，刘A在李A不知情的条件下与姜A所签的所谓的借名买房协议有侵害李A合法权益之嫌，刘A、姜A购买房屋后并在此共同生活的事实也印证了上述观点，故即使存在真实的借名买房协议，该借名买房协议也因违背公序良俗而无效。
　　至于涉案房屋的实际出资人问题。姜A、刘A均主张首付款系姜A支付，剩余购房款虽系刘A支付，但刘A所出钱款系偿还姜A的借款，姜A为此提交了借条、银行交易明细、POS机刷卡存根复印件等证据。首先，姜A、刘A之间是否存在真实的借贷关系。对于姜A所提交的借条，姜A、刘A均陈述系刘A筹备建厂时所欠借款共计231万元(包含拖欠的钢材款)，借款均是以现金方式支付，对此，第三人李A不予认可，经释明，姜A未提交其所称出借资金的支取凭证，亦不能合理解释所借资金的来源，考虑到姜A、刘A之间的事实婚姻关系，本院难以认定二人之间存在真实的借贷关系。其次，刘A所持的假结婚证填写登记日期为2003年5月18日，刘A称办理该结婚证是为了办理涉案房屋的过户，但根据查明的事实，涉案房屋系以刘A名义于2011年11月所购买，初次产权登记日期为2013年9月25日，如果仅是为办理过户使用，也应是在涉案房屋交付前后办理，登记为2003年5月18日与其所述不相符，刘A的主张难以成立;免疫预防接种证登记的刘小X出生日期2004年2月8日、登记家长姓名父亲刘A、母亲姜A，本院生效的(2017)京0115刑初692号刑事判决中学校教师称学生电子学籍中登记父亲刘A、母亲姜A，且刘A、姜A曾一起参加孩子的亲子运动会等情节，在上述充足的证据面前，刘A、姜A在庭审中仍否认双方之间的事实婚姻关系，坚持称双方系朋友关系。
　　二人均存在不诚信之处，故本院对其所述双方之间存在借贷关系、购房首付款均是姜A所支付、剩余房款系刘A偿还姜A借款所支付的主张，均不予采信;再次，至于姜A所提交的银行交易明细及POS机刷卡存根复印件，可以看出是从姜A的银行卡所支付的首付款，但基于姜A、刘A二人的事实婚姻关系，二人并未提交各自财产状况及共同生活期间的财产归各自所有或是混同所有等证据，亦未作出合理说明，故姜A所支出的钱款尚难以认定是其个人财产;即使姜A的支出款项系其个人财产，但剩余购房款确系刘A支付，刘A辩称是情况紧急来不及偿还姜A而以直接向开发商交付房款的方式来偿还其所欠姜A的借款，并提交了开发商起诉其解除预售合同的案件卷宗复印件，在资金交易便捷化的今天，偿还借款并不需要高昂的时间成本，刘A的主张本院难以采信。故涉案房屋的出资人难以认定为姜A，若姜A能提供充足的证据证明首付款确系其个人财产，其可另行向刘A主张返还。另姜A对其所称与刘A之间的借贷关系，若其能提供充足的证据，其可另行解决。
　　四、法院判决
　　综上，姜A、刘A之间的借名买房协议即使真实存在，也因有违公序良俗的民事基本原则而无效，更谈不上姜A依据借名买房协议取得涉案房屋的所有权，故姜A要求确认借名买房协议有效并据此确认其为涉案房屋实际所有权人的诉讼请求，本院均不予支持。另关于第三人李A所主张的虚假诉讼的问题，姜A以其与刘A的借名买房协议、双方之间的借条、以及通过自己银行卡刷卡支付购房款的事实提起本案诉讼，符合民事诉讼的起诉条件，李A若认为姜A构成虚假诉讼罪，应向公安机关或人民检察院提起控告。
　　据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：驳回原告姜A的全部诉讼请求。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

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