借名买房之房屋所有权确认——协议签订后当事人意思表示发生变化协议是否有效？

发布日期：2020-07-18 作者：靳双权律师

一、原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于XX市XX区东坝南一街X号院X号楼X层X单元X号房屋过户登记在原告马某名下；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2010年9月，因受XX市限购政策的影响，原告以被告名义出资购买位于XX市XX区东坝南一街X号院X号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）。购房合同约定，购房款为2672076元，其中首付款802076元，银行贷款1870000元，上述款项均由原告支付。2012年2月25日，涉案房屋交付使用，原告支付了涉案房屋相关费用，对房屋进行了装修，并实际居住使用至今。
2013年6月27日，涉案房屋取得房产证。2016年11月23日，原、被告签订《房产协议》，明确双方之间关于涉案房屋实际为借名买房关系，并明确约定双方关于该房产的争议，以此份协议内容为准。2018年1月，被告将原告诉至贵院，要求原告立即腾退涉案房屋。2018年7月，原告向贵院提起诉讼，要求确认原告与被告之间实际系借名买房关系，并要求被告将涉案房屋过户给原告。该案经XX市第三中级人民法院终审判决，以原告需先行确认2013年3月14日与被告、案外人张某签订的《房产赠与协议》的效力及是否实际履行完毕为由，驳回原告的诉讼请求。2019年3月11日，原告将被告、案外人张某诉至贵院，要求确认2013年3月14日的《房屋赠予协议书》未履行且已终止。2019年9月16日，贵院作出91号民事判决书，确认原告与被告、案外人张某于2013年3月14日签订的《房屋赠予协议书》未履行并于2016年11月23日终止，该判决现已生效。原告认为，原告为涉案房屋的实际所有权人，被告的行为违背了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益。
二、被告辩称
被告辩称，不同意将涉案房屋过户至原告名下。原告第一次起诉要求过户，法院要求先确认赠与协议的效力，后经生效判决认定，赠与协议未实际履行，被告认为赠与协议未履行，涉案房屋属于张某和原告两个人。原告找到被告，以婚姻生活不顺，经济生活有压力为由，要求被告签协议，该协议上除甲方签名是被告本人签字外，其他内容全部都是原告书写。
涉案房屋系原告独立支付房款与事实不符，合同约定过户至乙方或乙方家庭，被告认为侵犯了张某的合法权利，协议的本质损害了张某的利益。协议第二条甲方承诺按照房屋初始价格过户给乙方，被告不知道原告如何解读，被告认为是按照购房价，但是过户指导价在2016年发生了很大变化，这是不可能完成的，不可能以极低违反国家强制性规定的方式过户给原告。原告本意不是依法合理处理涉案房屋，而是想占有涉案房屋，与被告真实意思不相符。关于150万元的补偿问题，被告不考虑，原告也没有提出这项诉讼请求。原、被告签订的协议不符合常理。
三、本院查明
原告与被告之女张某原系夫妻关系，被告与张某系父女关系。2013年3月26日，原告与张某离婚。
2010年9月24日，被告与AA房地产开发有限公司（以下简称首开公司）签订《XX市商品房预售合同（住宅类）》，约定由被告购买首开公司开发的涉案房屋，购房总价2672076元。
关于购房款的支付情况，原告称涉案房屋首付款802076元由其支付，并提交原告名下银行交易历史佐证，显示2010年9月24日从原告账户支出一笔100000元、一笔752076元。尾款1870000元通过银行贷款支付，2010年11月1日，被告（借款人）与AA银行股份有限公司红星支行（贷款人）签订《个人购房按揭贷款借款合同》，贷款1870000元，贷款期限120月，还款方式为等额本息，每期供为19253．9元。2011年8月19日，涉案房屋的购房按揭贷款结清，原告提交个人提前还款记帐操作记录单佐证。关于购房按揭贷款的期供及提前还款的款项来源，原告称由其支付，并提交原告名下中国银行流水、光大银行汇款凭证佐证。被告认可没有支付过涉案房屋的购房款，但认为涉案房屋系原告与张某共同出资购买，不是原告个人出资。
原告提交入住通知单、入住交费单、装修管理费收据、委托代理协议、产权代办费登记费印花税收据、房屋登记费收费票据、专项维修资金收据、税收缴款书、商品房结算单、房款发票、物业费收据、银行卡业务凭证，用以证明原告持有上述证据原件，涉案房屋相关费用由原告支付，原告系真实购房人和所有权人。被告对上述证据的真实性认可，认可被告没有支付过涉案房屋的相关款项，认为涉案房屋系原告和张某共有。
2013年6月27日，涉案房屋登记在被告名下，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房。
2013年3月14日，原告、张某作为甲方，被告作为乙方签订了一份《房屋赠予协议书》，该协议书约定：“甲、乙双方为父女关系，由于赡养义务，甲方愿将甲方出资购买的房屋产权赠与乙方。按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）该房产位于XX市XX区东坝南一街X号院X号楼X单元X号，建筑面积130．41平方米；（二）赠与房屋的所有权证号为（此处空白）；（三）房屋平面图至范围见附件一；第二条：甲方购买此房产所有费用由甲方单独承担，现经协商一致，甲方自愿将其拥有的该房屋所有产权赠与乙方。第三条：甲方赠与乙方房屋产权，在双方签订本合同后，该赠与行为不可撤销，受法律保护。第四条：本协议甲、乙双方签字后生效，如任何一方违约，违约方应承担由此造成的全部经济损失。”
2016年11月23日，被告作为甲方，原告作为乙方签订了一份《房产协议》，该协议约定：“二、协议标的房屋：XX市XX区东坝南一街首开常青藤X号院X号楼X单元X室。三、协议内容：1、该房屋购买时因受XX市限购政策影响，由乙方全资独立支付购房款及房屋贷款，由甲方代替乙方持有房屋产权，但甲方不得对该房产进行（包括但不限于）出售、抵押、出租、使用等处置行为。2、当购房政策允许情况下，甲方承诺按照房屋初始购房价格将房屋过户给乙方（或乙方家庭）。3、乙方承诺，对甲方给予人民币壹佰伍拾万元整作为补偿，在条件允许的情况下尽早支付。4、关于此房产的相关争议，以此份协议内容为准。5、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。”
2018年3月13日，原告以合同纠纷起诉被告及案外人王某，请求确认原、被告之间形成借名买房法律关系，被告将涉案房屋过户至原告名下。2018年11月2日，本院作出87号民事判决书，认为原、被告及案外人张某在2013年3月14日签订过一份《房屋赠予协议书》，在该赠与协议的效力以及是否履行完毕等事项被作出确认之前，原告直接基于《房产协议》提出上述诉讼请求没有事实和法律依据，驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，上诉至XX市第三中级人民法院，2018年12月25日，XX市第三中级人民法院作出85号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2019年3月11日，原告以合同纠纷起诉被告及案外人张某，请求确认原告与被告、张某于2013年3月14日签订的《房屋赠予协议书》未实际履行并于2016年11月23日终止。2019年9月16日，本院作出91号民事判决书，确认原告与被告、张某于2013年3月14日签订的《房屋赠予协议书》未履行并于2016年11月23日终止。该判决书于2019年10月12日发生法律效力。
原告提交在购房家庭资格核验申请表，显示原告在京购房资格初步核验通过。
庭审中，原告同意在过户后给付被告150万元补偿款。被告不在本案中主张该笔150万元。原告同意自行承担涉案房屋过户的税费。
四、裁判结果
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，判决如下：
被告张成坤于本判决生效后十五日内协助原告马某将位于XX市XX区东坝南一街X号院X号楼X层X单元X号房屋所有权转移登记至原告马某名下。
五、律师点评
本人认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。
本案中，原告与被告2016年11月23日签订的《房产协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。从原告提交的证据来看，涉案房屋的购房款及相关税费均由原告支付，被告在庭审中自认并未出资，虽然涉案房屋登记在被告名下，但原、被告之间系借名买房法律关系。目前涉案房屋已取得所有权证且原告具备XX市购房资格，原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求有合同及法律依据，法院予以支持。关于过户的税费，原告同意自行负担，法院不持异议，原告应按照国家税务部门的相关规定依法交纳。

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