二手房买卖合同履行中买方拒不履行付款义务如何保障卖方权益?

发布日期：2020-08-18 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　李定林上诉请求：1、一审法院判决书第二项违反了上诉人与被上诉人之间的合同约定，以及第三人与上诉人工作单位之间的合同约定，当事人之间的约定人民法院无权予以变更，该项判决于法无据，请求二审法院依法予以撤销或改判;2、一审判决第二项客观上帮助了被上诉人变相偷漏国家税费;3、一审判决超出当事人诉讼请求。综上，请求二审法院依法判决。
　　二、被告辩称
　　张灿辩称，依据上诉人和被上诉人签订的《转让协议》，被上诉人系涉案房产的实际出资人和所有权人，在办理房产证时应办为被上诉人的房产证。该条款明确无争议。涉案房产不存在无法直接办至被上诉人名下的理由，上诉人故意违约，不配合被上诉人办理相关手续，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案系团购房资格转让的合同纠纷，不是二手房买卖纠纷，被上诉人除支付高额的转让费之外也必须依照法律规定缴纳税费，上诉人称偷漏税缺乏事实和法律依据。一审判决并未超出诉讼请求，被上诉人已经将购房款交给上诉人，上诉人应当将该房款交给第三人。综上，请求驳回上诉，维持原判。
　　三、本院查明
　　1、2013年3月18日，原告张灿作为买方、被告李定林作为卖方签订《省委办公厅机关团购房转让协议》(以下简称《转让协议》)一份，主要约定：卖方自愿将获得的一套140平方米团购房指标，以及将来该套房产的所有权和使用权(包括开发商有可能为该套团购房提供的汽车停车位、杂物间等附属设施的所有权和使用权)转让给买方所有;该团购房在建房前、建房中，买方要保证按时、足额缴纳与建房有关的一切款项，直到交钥匙前，谁交款谁管理交费收据;3、在买方缴纳全部购房款及开发商要求的各项费用的前提下，卖方为买方与开发商签订正式《商品房买卖合同》创造条件，在签订《商品房买卖合同》之前的各项手续，由卖方无条件配合买方办理;
　　该团购房建成交付后，买方是该房产的实际出资人和所有权人，在办理房产证时应办为买方的房产证;如必须办成卖方房产证，办证所需费用由买方承担，卖方提供所需材料，且卖方应将取得的房地产证及相关证件及时交给买方保存;房产证办好后，卖方须及时将该套房产过户到买方名下，并积极配合，提供便利条件，所需费用由买方负担;如出现不可抗力、政策性因素及开发商的原因等，造成团购房最终未能交付、协议无法执行时，卖方需退还买方已付转让款协议签订后，买方首先将5万元定金(作为转让费的一部分)预付给卖方，在开发商要求的首付款缴付后将剩余23万元转让费一次性交给卖方。协议落款处有原告张灿、被告李定林签字及捺印。
　　另查明，被告李定林作为省委机要局工作人员享有省委办公厅的团购房指标，团购房的开发商为第三人置业有限公司。2017年8月18日，被告向原告发出《终止合同通知》一份，主要载明：根据双方签订的《转让协议》，你应当在2017年7月前与开发商签订正式的房屋买卖合同，由于限购政策、你不是市户籍，无法取得购房资格，合同无法继续履行，现正式通知你即日起终止合同履行。原告于当日收到该通知后，即向被告明确回复其不同意单方面解除合同。2017年8月21日，原告张灿户口迁入市公安局派出所。
　　四、裁判结果
　　上诉人李定林与被上诉人张灿签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。被上诉人张灿已经向上诉人李定林支付了约定的款项，上诉人李定林也应当按照约定继续履行合同。一审法院查明被上诉人张灿已经支付给上诉人李定林房款737789元，上诉人李定林支付给第三人款项630400元，故一审判决处理并无不当。
　　综上所述，李定林的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　五、律师点评
原告张灿与被告李定林签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。该协议约定李定林愿意将省委办公厅机关的购房指标转让给张灿，后张灿实际支付了购房款，被告李定林应按照协议约定配合原告签订合同及办理房产证。原告诉请被告继续履行《省委办公厅机关团购房转让协议》，予以支持。被告李定林辩称该协议无效依据不足，不予采纳。
被告李定林亦辩称，因限购政策出台，原告张灿不具备购房资格，其已书面通知原告解除了合同。但是根据张灿提交的市户口证明及其个人房屋权属信息查询证明，张灿具备市购房资格，该《转让协议》可以继续履行，故李定林单方面终止合同的理由不成立，对被告李定林该辩称意见，不予采纳。
　　第三人称本案争议房屋的房款尚未交清，在权利人交清房款后可以配合办理网签及过户手续及交付房屋，原告亦表示愿意直接向第三人交清房款，故原告诉请被告李定林、第三人置业有限公司向原告交付涉案房产及所属地下室、车位及诉请被告李定林、第三人置业有限公司配合办理上述房产的网签、过户等相关手续，予以支持。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务