房屋买卖未过户，拆迁补偿款归谁所有？

随着二手房市场的蓬勃发展，越来越多购房者选择购买二手房，由此引发各式各样的法律纠纷。今天，我们就来聊一聊，二手房交易过程中，双方未及时办理过户手续，后房屋被纳入征收范围，拆迁补偿款归谁所有？

案情简介

        2008年6月3日，秦某（买方）与孙某（卖方）签订的《房屋买卖合同》。合同签订后，秦某依约支付了全部购房款，孙某交付了房屋和房产证书原件。双方一直未办理房屋产权过户登记手续，随后涉案房屋被纳入政府拆迁改造的范围。2016年2月4日，房管局与孙某签订了《国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称：“补偿协议书”），协议载明房屋产权人为孙某，经核定的补偿面积为15896.06平方米，房管局应付孙某的房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰及各项奖励补助费用等共计75564003.5元。 

        秦某不服，起诉至法院请求确认其享有涉案房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款。案件历经一审、二审、再审，法院最终支持了秦某的诉讼请求。

案例分析 

        虽然秦某与孙某签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙某支付了全部购房款，但因未办理房屋所有权权属变更登记，秦某未实际取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”可知，现涉案房屋的物权因拆迁而消灭，则秦某无法取得涉案房屋的产权。 

        孙某作为涉案房屋登记的所有权人，其与房管局签订的补偿协议书合法有效。在一定意义上而言，孙某在补偿协议书中的合同权利即为其出卖给秦某的房屋及土地使用权的对价。孙某在已收取购房款的情况下，本应及时将涉案房屋过户登记至秦某名下，现因政府拆迁政策导致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某可选择解除合同，也可选择主张涉案房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款。现因孙某尚未实际领取拆迁补偿款，则秦某请求确认其享有补偿协议书中房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

律师建议 

        二手房交易过程中，因双方未及时办理过户登记而引发拆迁补偿纠纷屡见不鲜。为避免产生此类纷争，除了在签约的过程中，明确约定办理过户登记的时间及相应违约责任，更重要的是及时办理过户手续。 

        此外，尽管本案购房者最终胜诉，但并非购房者都有权主张拆迁补偿款，例如购房者在签订合同前已知房屋被列入征迁范围且拟获得的补偿款数额将远高于房屋交易价格，或者双方订立合同时的交易价格明显低于市场价格，则房屋买卖合同存在显失公平的情形，此时购房者就无权主张相应的拆迁补偿款。 

        因此，如不慎在购房过程中遇到拆迁补偿纠纷，应尽快委托专业律师介入处理，律师越早介入，则越有利于对案件走向的把控，进而最大化保障委托人权益。