农村宅基地房屋买卖效力及拆迁补偿法律后果

农村宅基地房屋买卖效力及拆迁补偿法律后果
——李红与张坤法、郑州市中原区人民政府案

        裁判要旨：农村宅基地属于村集体经济组织内的村民集体所有，村民仅享有宅基地使用权，宅基地使用权及宅基地附属房屋不得向村集体经济组织成员外的组织或个人转让，否则转让协议违反法律法规的强制性规定，损害了集体利益，应为无效合同。但是，区政府根据房屋实际使用人提供的各项材料，与其签订《拆迁补偿安置协议》并无不当，虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但出让人在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。 
        案情介绍：李红原来并非郑州市中原区须水镇柿园村村民，2001年因政府规划购买了位于柿园新区的宅基地并建有房屋；2003年5月30日，办理了集体土地使用证；2004年3月16日，李红将户籍迁入至中原区须水镇柿园村新区，但不享受村民待遇。张坤法系河南省许昌县邓庄乡大罗庄村民。2009年4月21日，李红、张坤法签订《房屋及宅基地转让协议》，约定李红名下的上述宅基地及附属建筑物以53万元的总价转让给张坤法。还约定，如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收，搬迁时出让方必须无条件、无偿协助受让方领取全部足额补偿款及房屋，双方并对其它事项进行了约定。次日，张坤法向李红支付首付转让款50万元，李红亦将集体土地使用证原件交付于张坤法，剩余3万元因未办理过户手续，张坤法未予支付。此后张坤法长期在此居住并对房屋重新进行了改建。 
        2013年，中原区政府对涉案房屋进行拆迁改造，经中原区政府成立的柿园拆迁指挥部及村民组在对附属物进行普查及空房验收后，2013年12月25日与张坤法签订了《拆迁补偿安置协议》。 
        双方对拆迁补偿款存在争议，李红先后提起民事诉讼和行政诉讼。2014年，李红将张坤法诉至中原区法院，请求确认双方签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，中原区法院于2014年5月15日作出（2014）中民二初字第194号民事判决，确认该转让协议无效；张坤法上诉，郑州市中级人民法院于2014年9月22日作出（2014）郑民三终字第793号民事判决，驳回上诉，维持原判。 
        2016年，李红将郑州市中原区政府诉至法院，请求确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效，郑州铁路运输中级法院审理后作出（2016）豫71行初91号行政判决，判决驳回李红诉讼请求；李红上诉，河南省高级人民法院于2017年3月7日作出（2016）豫行终2471号行政判决，判决驳回上诉，维持原判；李红不服申请再审，最高人民法院于2017年12月28日作出（2017）最高法行申6998号行政裁定，裁定驳回李红的再审申请。
法院裁判：
一、确认宅基地转让协议无效的民事诉讼 
        一审、二审法院均认为：农村宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，宅基地附属房屋的转让必然引起宅基地使用权的转让，故宅基地使用权及宅基地附属房屋不得向村集体经济组织成员外的组织或个人转让。本案中，张坤法非郑州市中原区柿园村村集体组织成员，李红、张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》，违反了法律法规的强制性规定，损害了郑州市中原区柿园村的集体利益，是无效合同。
二、确认《拆迁补偿安置协议》无效的行政诉讼 
        一审法院认为：农村宅基地为农村集体经济成员建房所用，国家为保障农村集体成员的基本居住和生存条件，不允许将无偿取得的宅基地非法转让。本案中，李红向非柿园村村民张坤法转让涉案房屋及宅基地，在中原区政府与张坤法签订拆迁补偿安置协议后，李红向法院提起民事诉讼，双方房屋及宅基地转让协议虽被确认无效，并不必然导致中原区政府与张坤法签订的拆迁补偿安置协议无效及应向李红予以安置补偿的法律后果。中原区政府与张坤法签订拆迁补偿安置协议是基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为张坤法重新改建的事实。另外，李红与张坤法在签订房屋及宅基地转让协议时，还专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等，该约定也是转让协议双方对拆迁安置中纯经济利益事项所作出的自由处分，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，现仅为拆迁利益，李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，请求撤销中原区政府与张坤法签订补偿安置协议并请求对其进行安置补偿，缺乏事实和法律依据，且有违诚实信用和公平原则，对其诉讼请求不予支持。 
        二审法院认为：中原区政府按照《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》的规定，根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件等材料，与张坤法签订了涉案《拆迁补偿安置协议》，中原区政府已审慎履行了行政职责，并不存在违法之处。李红起诉要求确认《拆迁补偿安置协议》无效，并参照上述标准与自己签订《拆迁补偿安置协议》，其实质是对拆迁补偿安置的利益归属产生争议，但中原区政府与张坤法签订的涉案《拆迁补偿安置协议》并未从法律上对拆迁补偿安置的利益归属作出确认，如果李红与张坤法因拆迁补偿安置的利益归属发生争议，可以通过民事诉讼解决。 
        再审法院认为：基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了政府征收补偿款等内容，意味着双方已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。 
        律师说法：随着城镇化进程的加快以及“中央1号文件”的出台，国家逐渐将发展重心向农村转移，各种农村改革项目也陆陆续续向农村蔓延，农村宅基地的价值逐渐凸显出来。网红“李子柒”的田园生活视频引来无数人的艳羡，诗意的田园生活模式逐渐受到城里人的追捧，这就导致农村宅基地买卖越来越多。
《        土地管理法》第九条、第十一条规定：宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。同时《物权法》第一百五十二条亦规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 
        由此可见，宅基地属于村集体经济组织所有，村民仅系使用权人，而非所有权人，且只有村集体组织的村民才享有该村宅基地的使用权。根据上述规定，宅基地不属于村民所有，村民作为使用权人不能对其所有权进行处分。一般所指的宅基地买卖多为宅基地上附属设施的买卖，而宅基地上附属设施的买卖无法抛开宅基地单独进行，必然包含宅基地使用权的转让，基于此，宅基地附属房屋买卖合同效力分述如下： 
        首先，村集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同应认定有效。 
        宅基地使用权可以在本集体成员内部流转，村集体经济组织成员之间买卖宅基地房屋，不违法法律强制性规定，应认定有效。至此，买卖双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。若宅基地被征收拆迁，相关补偿若双方合同中有约定从其约定，若无约定，根据诚实信用原则，买受人支付相应对价后，有权获得宅基地房屋拆迁补偿款。 
        其次，村集体经济组织成员与村集体经济组织外成员，特别是城镇居民之间的宅基地房屋买卖合同应认定无效。 
        村集体经济组织外的成员对该村宅基地无使用权，买卖宅基地附属房屋合同应为无效。另外，国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对村集体经济组织成员与组织外成员之间的宅基地房屋买卖合同应认定无效。但房屋买卖合同被认定无效并不必然导致拆迁补偿款归出卖人所有。 
        若房屋买卖合同签订后尚未履行，买受人未支付对价，出卖人未交付房屋，双方合同无效，恢复原状，拆迁补偿款仍归出卖人所有；若房屋买卖合同已经履行，综合考量合同无效时双方过错程度、合同履行程度、对双方当事人的利益影响、买受人翻建扩建等情况，遵循诚实信用原则，对拆迁补偿款进行公平合理的分配。本案中买受人支付了房款，实际占有使用房屋多年对房屋进行了翻修，合同中对拆迁补偿款的归属亦进行了约定，拆迁补偿款亦已支付给买受人，出卖人又以合同无效为由主张拆迁补偿款的，有违诚实信用原则，出卖人的诉请被驳回。

附：1、河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民三终字第793号民事判决书；
2、河南省高级人民法院（2016）豫行终2471号行政判决书、最高人民法院（2017）最高法行申6998号行政裁定书

河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第793号
上诉人（原审被告）张坤法，男，汉族，1957年5月7日出生。
委托代理人**，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人刘宏民，河南豫都律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）李红，女，汉族，1969年3月16日出生。
委托代理人贺辉，北京市中创（郑州）律师事务所律师。 
        上诉人张坤法与被上诉人李红确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张坤法的委托代理人**、刘宏民，被上诉人李红的委托代理人贺辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 
        原审法院经审理查明：李红系郑州市中原区须水镇柿园村村民，有一处集体土地使用证号为郑中原集用（2003）字第0029号宅基地。张坤法系河南省许昌县邓庄乡大罗庄村民。2009年4月21日，李红、张坤法签订《房屋及宅基地转让协议》，主要约定：李红（出让方）将上述宅基地及其附属建筑物三层半楼房转让给张坤法（受让方），出让方经有该土地使用证及相关证件交给受让方，使受让方具有该土地的土地使用权及地上建筑物的所有权，出让方出让该协议土地及地上建筑物及建筑物所有附属物为统一整体，是共同的不可分割的，并且永久转让给受让方；受让方需向出让方支付转让费共计53万元，协议签订后一次性支付50万元，剩余3万元等宅基地及房屋过户手续办理完毕后一次性支付。协议签订后，张坤法依照协议约定向李红支付了50万元，于2009年4月22日向张坤法出具《收据》予以确认。 
        原审法院认为：农村宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，宅基地附属房屋的转让必然引起宅基地使用权的转让，故宅基地使用权及宅基地附属房屋不得向村集体经济组织成员外的组织或个人转让。本案中，张坤法系河南省许昌县邓庄乡大罗庄村民，并非郑州市中原区须水镇柿园村村集体组织成员，登记在李红名下的郑中原集用（2003）字第0029号宅基地归郑州市中原区须水镇柿园村集体所有，李红、张坤法于2009年4月21日签订《房屋及宅基地转让协议》，将上述宅基地转让给张坤法，违反了《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国土地管理法》有关农村宅基地所有、使用、管理的相关规定，损害了郑州市中原区须水镇柿园村的集体利益，是无效合同。张坤法主张因上述协议产生的转让行为已被该村村委会认可，并提交《拆迁补偿安置协议》、《收证凭证》、《证明》予以佐证，但上述三份证据系张坤法与“中原区柿园村拆迁安置工作指挥部”所签或该指挥部出具，并非柿园村村委会，且依据李红、张坤法交的《集体土地使用证》，涉案宅基地登记的土地使用证仍是李红，故张坤法并未提交能证明柿园村村委会对李红、张坤法转让宅基地行为认可的有效证据，对张坤法的抗辩主张，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：李红、张坤法于2009年4月21日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效。 
        上诉人张坤法不服原审判决，上诉称，1、上诉人系中原区须水镇柿园村委会成员，即被拆迁主体，已获得补偿；被上诉人自始至终都不是村集体成员，不具备本案的诉讼主体资格，原审认定事实错误。2、我国现行法律和行政法规并无禁止农村房屋宅基地对外转让的强制性规定，一审仅凭推理认定合同无效，却并未对无效导致的法律后果进行处理。3、上诉人在受让被上诉人的宅基地时经过了村委会同意，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。 
        被上诉人李红辩称，原审上诉人提交的证据不能证明李红、张坤法的转让行为经过了村委会的认可，相反，双方的转让协议违反了《物权法》、《土地管理法》的强制性规定，属无效合同。请求驳回上诉，维持原判。 
        本院经审理查明的事实与原审一致。 
        本院认为，农村宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，宅基地附属房屋的转让必然引起宅基地使用权的转让，故宅基地使用权及宅基地附属房屋不得向村集体经济组织成员外的组织或个人转让。故作为并非郑州市中原区须水镇柿园村村集体组织成员的张坤法与李红签订的《房屋及宅基地转让协议》，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体利益，应为无效合同。张坤法上诉称：1、其系中原区须水镇柿园村委会成员，即被拆迁主体，已获得补偿；被上诉人自始至终都不是村集体成员，不具备本案的诉讼主体资格。2、我国现行法律和行政法规并无禁止农村房屋宅基地对外转让的强制性规定，一审仅凭推理认定合同无效，却并未对无效导致的法律后果进行处理。3、上诉人在受让被上诉人的宅基地时经过了村委会同意，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上述上诉意见没有相应证据加以证明，亦没有法律法规作为依据，故该上诉理由本院不予支持。至于合同无效导致的法律后果，原审时双方均未提及，对此可另行解决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张坤法负担。
本判决为终审判决。
审判长　李　黎
审判员　王胜利
审判员　李剑锋
二〇一四年九月二十二日
书记员　朱丹丹


河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）豫行终2471号
上诉人（一审原告）李红，女，1969年3月16日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人赵明华，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
委托代理人朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）郑州市中原区人民政府，住所地：郑州市中原区桐柏路200号。
法定代表人乔耸，该区区长。
委托代理人高燕，该区西流湖街道办事处工作人员。
委托代理人刘长华，河南言理律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）张坤法，男，1957年5月7日出生，汉族，住河南省许昌市。
委托代理人**，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。 
        上诉人李红因诉被上诉人郑州市中原区人民政府（以下简称中原区政府）、张坤法确认行政行为无效及补偿一案，不服郑州铁路运输中级法院（2016）豫71行初91号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 
        一审查明：2001年，因郑州市环城快速道路及柿园立交桥建设占用了中原区须水镇柿园村部分土地，为安置被占地村民，经郑州市人民政府研究决定，将柿园村搬迁到郑州市西流湖附近进行安置，并将西流湖东侧原市政委所属部分土地置换给须水镇政府建设柿园新区，该土地一部分用于安置拆迁农户，一部分用于开发建设，以弥补拆迁经费不足。李红购买了位于柿园新区11排232号宅基地并建有房屋，并于2003年5月30日办理了集体土地使用证（地号：10345269），使用面积为132平方米。2009年4月21日，李红与张坤法签订了房屋及宅基地转让协议，约定将涉案宅基地及三层半楼房转让给张坤法，转让总价款为53万元，先支付50万元，过户手续办成后，张坤法将剩余3万元一次性支付，协议第六条还约定，如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收，搬迁时出让方必须无条件、无偿协助受让方领取全部足额补偿款及房屋，双方并对其它事项进行了约定。次日，张坤法向李红支付转让款50万元，李红亦将集体土地使用证原件交付于张坤法，剩余3万元因未办理过户手续，张坤法未予支付。此后张坤法长期在此居住并对房屋重新进行了改建。2013年，中原区政府对柿园村进行拆迁改造，涉案房屋在拆迁改造范围之内。经中原区政府成立的柿园拆迁指挥部及村民组在对附属物进行普查及空房验收后，2013年12月25日柿园拆迁指挥部与张坤法签订了拆迁补偿安置协议。 
        另查明，李红在2001年购买涉案宅基地时不是柿园村村民，2004年3月16日李红将户籍迁入至中原区须水镇柿园村新区47号，但不享受村民待遇。张坤法也不是柿园村村民。2014年，李红向郑州市中原区人民法院提起民事诉讼，请求法院确认李红与张坤法于2009年4月21日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效。中原区法院于2014年5月15日作出（2014）中民二初字第194号民事判决，确认该转让协议无效，张坤法提起上诉后，郑州市中级人民法院于2014年9月22日作出（2014）郑民三终字第793号民事判决，驳回上诉，维持原判。 
        一审认为，农村宅基地为农村集体经济成员建房所用，国家为保障农村集体成员的基本居住和生存条件，不允许将无偿取得的宅基地非法转让。本案中，政府部门在市政建设过程中，将安置柿园村被拆迁村民的土地作为宅基地时，也将部分土地出让给非本村村民作为宅基地使用。李红在取得涉案宅基时，就非为柿园村村民，故李红有偿取得涉案宅基地与一般农村集体组织成员无偿取得宅基地有所不同。李红向张坤法转让涉案房屋及宅基地时，张坤法也非柿园村村民。在中原区政府对柿园村进行城中村改造并与张坤法签订拆迁补偿安置协议后，李红向法院提起民事诉讼，其与张坤法签订的房屋及宅基地转让协议被法院民事判决确认无效，但该民事判决并未对转让协议无效的法律后果作出处理，双方房屋及宅基地转让协议被确认无效，并不必然导致中原区政府与张坤法签订的拆迁补偿安置协议无效及应向李红予以安置补偿的法律后果。中原区政府与张坤法签订拆迁补偿安置协议是基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为张坤法重新改建的事实。另外，李红与张坤法在签订房屋及宅基地转让协议时，还专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等。该约定表明，双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，该约定也是转让协议双方对拆迁安置中纯经济利益事项所作出的自由处分，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，现仅为拆迁利益，李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，请求撤销中原区政府与张坤法签订补偿安置协议并请求对其进行安置补偿，缺乏事实和法律依据，且有违诚实信用和公平原则，对其诉讼请求不予支持。如李红对拆迁安置补偿利益仍有异议，可通过民事诉讼另行解决。关于中原区政府和张坤法提出的李红起诉已超过期限的问题，虽然中原区政府成立的柿园拆迁指挥部与第三个张坤法签订拆迁补偿安置协议的时间在2013年12月25日，但其并未提供证据证实李红当时确已明知，故该主张依据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回李红的诉讼请求。案件受理费50元，由李红承担。 
        李红不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。她为被拆迁房屋的集体土地使用权人、所有权人，而非张坤法，她与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》因违反法律规定，被法院生效判决确认无效，该转让协议自始不发生效力，张坤法自始至终未取得被拆迁房屋的使用权，中原区政府与张坤法签订拆迁补偿协议，属于对象错误。中原区政府根据房屋的使用状况认定被拆迁房屋属于张坤法的证据不足。张坤法并非柿园村村民，中原区政府对法律规定集体土地及其上房屋不得向集体组织成员外的个人、组织转让应为明知，且张坤法向其提交的集体土地使用权证载明户主为李红，中原区政府在未通知她对房屋权属所有人予以核查的情况下，仅凭张坤法的陈述和承诺即认定房屋所有权人为张坤法，并作出对她产生重大影响的行为，严重剥夺了她的程序权利，损害了她的合法财产权，属于严重的程序违法，一审判决对此并未作出认定。综上，张坤法与她签订的《房屋及宅基地买卖协议》自始无效，其对被拆迁房屋的占用并不发生物权变动的效果，张坤法自始至终不是拆迁房屋的所有权人，中原区政府与张坤法签订拆迁补偿协议并对其补偿缺乏事实依据，且违反法定程序。2、一审判决适用法律错误。她与张坤法签订的《房屋及宅基地买卖协议》因违反相关法律规定而无效，即张坤法无法因该转让协议取得该集体土地的使用权及地上房屋的所有权。《房屋及宅基地买卖协议》被确认无效的情况下，协议中“遇到国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等”的约定自然也无效，对双方当事人不具有约束力。一审无视法律对协议自由的限制，依据张坤法与她之间的无效协议条款来认定中原区政府行为的合法性，缺乏事实和法律依据。综上，一审判决对当事人自由处分权限对张坤法作为被拆迁主体的认定明显违反法律的强制性规定，属于法律适用错误。 
        被上诉人中原区政府答辩称：一审判决基于涉案宅基地在性质上不同于一般的农村宅基地；李红确认转让协议无效的民事诉讼系在拆迁补偿安置协议签订以后提起，且该转让协议无效后李红并未完成应当就财产返还及损失赔偿另行提起民事诉讼；中原区政府与张坤法签订补偿协议主要基于张坤法对宅基地实际使用及被拆迁房屋系张坤法重新改建其为房屋所有人，中原区政府在拆迁过程中有权对相对人是否具有相应的资格进行认定，转让协议无效并不必然导致拆迁补偿安置协议无效；转让协议中关于拆迁补偿归属的约定系李红对纯经济利益事项的自由处分，该处分并不违法等事实，一审认定指挥部与张坤法签订拆迁补偿安置协议并无不当，依法应予维持，李红的上诉请求与上诉理由均不能成立，应予驳回。 
        被上诉人张坤法答辩称：李红购买的宅基地连同地上房屋一并转让给他，交付的同时已经取得转让对价，他有权取代李红成为被拆迁对象并签订《拆迁安置补偿协议》、获取相应的拆迁补偿，中原区政府根据事实依法履行职责，并无违背事实和法律之处，应当予以维持，请求二审驳回上诉，维持一审判决。 
        本院二审查明事实与一审一致。 
        本院认为，中原区政府按照《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》的规定，根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与张坤法签订了涉案《拆迁补偿安置协议》，中原区政府在与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》过程中，已审慎履行了行政职责，并不存在违法之处，故一审法院判决驳回李红要求确认中原区政府与张坤法签订的涉案《拆迁补偿安置协议》无效的诉讼请求并无不当。李红起诉要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效，并参照上述标准与自己签订《拆迁补偿安置协议》，其实质是对拆迁补偿安置的利益归属产生争议，但中原区政府与张坤法签订的涉案《拆迁补偿安置协议》并未从法律上对拆迁补偿安置的利益归属作出确认，如果李红与张坤法因拆迁补偿安置的利益归属发生争议，可以通过民事诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人李红负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　王　松
代理审判员　　韩凤丽
代理审判员　　崔传军
二〇一七年三月七日
书　记　员　　孟亚娟
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）最高法行申6998号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）李红，女，汉族，1969年3月16日出生，住河南省郑州市中原区。
委托诉讼代理人赵明华，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）郑州市中原区人民政府，住所地河南省郑州市中原区桐柏路200号。
法定代表人乔耸，该区人民政府区长。 
        再审被申请人（一审第三人、二审被上诉人）张坤法，男，汉族，1957年5月7日出生，河南省许昌市庄。 
        李红因诉郑州市中原区人民政府（以下简称中原区政府）、张坤法确认行政行为无效及补偿一案，不服河南省高级人民法院作出的（2016）豫行终2471号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员阎巍担任审判长，审判员刘雪梅、梅芳参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。 
        李红申请再审称:一、张坤法与再审申请人之间的《房屋及宅基地转让协议》因法律障碍和双方争议未能履行完毕，房产及宅基地的物权权属自始至终归属于再审申请人，张坤法对本案所涉房产和宅基地不具有物权。中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》，侵犯了再审申请人的房产物权和宅基地使用权；二、在郑州市中原区人民法院已经作出生效判决确认《房屋及宅基地转让协议》无效的情况下，原审判决仍以《房屋及宅基地转让协议》的内容作为本案判决的事实依据，显然错误；三、中原区政府以其成立的柿园村拆迁指挥部直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动，并与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款、《河南省城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款、第十五条的规定，以及2004年国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》的相关要求；四、张坤法未对再审申请人的房屋进行重新改建，且其没有任何证据进行佐证。即使张坤法对再审申请人的房屋进行改建，在其不具有物权且未经再审申请人同意的情况下，也是非法行为，并不能改变再审申请人对房屋和宅基地的物权权属；五、原审判决适用法律错误，行政民事法律关系逻辑混乱。请求：一、撤销（2016）豫71行初91号行政判决和（2016）豫行终2471号行政判决；二、改判确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效；三、改判中原区政府按照《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失，并参照中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米，房屋及附属物损失49560元，搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元（过渡费暂计24个月，其后继续计算至实际回迁安置之日）和本案诉讼费用100元；四、将本案发回重审。 
        本院经审查认为：根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。综上，李红的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人李红的再审申请。
审判长　阎　巍
审判员　刘雪梅
审判员　梅　芳
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 朱瑞强
书记员 曲飘原