中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申4551号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山西鑫诚永物流有限公司，住所地山西省孝义市振兴街莱茵风景写字楼12号楼（A座）8层。
法定代表人：郭晓勇，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王晓灵，山西思行律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：**，女，1967年12月12日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。
委托诉讼代理人：李伟（系**丈夫），住山西省太原市杏花岭区。
委托诉讼代理人：薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。一审第三人：山西龙兴和顺房地产开发有限公司，住所地山西省太原市民营区99号汇隆花园俊苑4幢3单元304。
法定代表人：于晓光，该公司总经理。
一审第三人：马宗雨，男，1968年11月12日出生，汉族，住山西省太原市。
再审申请人山西鑫诚永物流有限公司（原名山煤国际能源集团吕梁有限公司，以下简称鑫诚永物流公司）因与被申请人**及一审第三人山西龙兴和顺房地产开发有限公司（以下简称龙兴和顺公司）、马宗雨执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民终517号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
鑫诚永物流公司申请再审称，（一）一二审判决适用法律错误，狭隘解释了实际占有房产的时间，未能考虑到鑫诚永物流公司购房时房屋楼座未能竣工，不具备实际交付或实际占有的客观条件，机械地认为鑫诚永物流公司实际占有房产的时间必须发生在案涉房产被查封之前，曲解了最高人民法院司法解释的精神，导致本应属于鑫诚永物流公司的国有资产被**执行拍卖，致使数千万国有资产流失。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”鑫诚永物流公司与龙兴和顺公司于2015年1月18日签订《商品房买卖
合同》并交付了全部购房款，而且于2016年7月1日实际占有并控制使用了案涉九套房产。山西省高级人民法院作出的（2017）晋民终668号生效民事判决认定，未办理过户登记的责任完全在龙兴和顺公司，鑫诚永物流公司不存在任何过错。由此，根据上述规定，人民法院无权查封案涉房产，更不能强制执行拍卖。对于实际占有房产的问题，本案存在特殊情况。2014年5月15日，鑫诚永物流公司与龙兴和顺公司就已签订《商品房买卖
合同》，并支付全部购房款。但当时案涉房产所在的主楼，在被查封之前还在施工建设过程中，整栋楼于2016年7月施工完毕。鑫诚永物流公司第一时间将案涉九套房产上锁控制，实际占有。对此，龙兴和顺公司完全认可，但一二审判决却无视该事实，认定鑫诚永物流公司没有实际占有案涉房产。而且，最高人民法院所规定的“人民法院查封前已合法占有该不动产”，强调的是房屋买受人在具备实际合法占有该不动产的条件下，怠于行使权利未合法占有该房产，进而导致人民法院查封在前时，购房人才丧失排除执行的权利。鑫诚永物流公司并未怠于行使合法占有的权利，一二审判决完全背离了上述规定精神。目前案涉房产的现状是鑫诚永物流公司已经合法占有、实际控制案涉九套房产，并签订了书面的商品房买卖
合同、支付了全额购房款，对于没有过户登记亦不存在任何过错。所以，执行法院的执行庭作出中止执行的裁定符合上述法律规定，应当予以维持。（二）山西省太原市中级人民法院（2016）晋01民初1072号民事判决和山西省高级人民法院（2017）晋民终668号民事判决均确认鑫诚永物流公司与龙兴和顺公司签订的《商品房买卖
合同》合法有效，并判决龙兴和顺公司限期向鑫诚永物流公司交付案涉九套房产。由此可见，上述两份生效判决确认的是鑫诚永物流公司拥有九套房产的所有权，而非债权，但一二审判决认定为债权，明显错误，相当于变相撤销了上述两份生效判决，于法无据。鑫诚永物流公司与龙兴和顺公司之间从未存在直接借贷的法律关系，而是商品房买卖
合同关系。鑫诚永物流公司与龙兴和顺公司一案的一二审判决查明的事实可以证明这一点。案外人中能滨海电力燃料天津有限公司（以下简称中能滨海公司）欠鑫诚永物流公司款项，同时龙兴和顺公司欠中能滨海公司款项，而鑫诚永物流公司正好需要购买办公场所用于扩大生产经营，经三方协商，龙兴和顺公司同意将案涉九套房产卖给鑫诚永物流公司，并签订了正式的书面《商品房买卖
合同》，将上述龙兴和顺公司欠中能滨海公司的款项作为鑫诚永物流公司的房款予以全额支付。根据最高人民法院2017年公布的72号指导案例，借款
合同双方当事人经协商一致，终止借款
合同关系，建立商品房买卖
合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。案涉《商品房买卖
合同》的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷
合同的担保”的情形。案涉《商品房买卖
合同》不存在《中华人民共和国
合同法》第五十二条规定的
合同无效的情形，合法有效，应予保护。（三）龙兴和顺公司开庭时明确提出，**与龙兴和顺公司之间形成的民间借贷关系是马宗雨使用伪造的公章签订借贷
合同，龙兴和顺公司没有收到**支付的借款，该笔借款是虚假债权债务。龙兴和顺公司已经向山西省太原市公安局报案，但是，一二审法院均未顾及这一事实，不等到公安机关调查完毕，径行判决，严重违反先刑后民的规定。第三人马宗雨是本案的重要当事人，二审法院不对其进行传唤，直接缺席审理，缺席判决，明显违反法定程序，应当撤销一二审判决。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十项规定申请再审。
**提交意见称，（一）案涉房屋抵押在先。龙兴和顺公司与**于2013年7月28日签订《融资
合同》，约定**出借2000万元给公司用于项目开发。同日，双方签订《担保
合同》，约定用案涉房屋为**的上述借款提供担保。龙兴和顺公司与鑫诚永物流公司于2015年1月8日签订《房屋买卖
合同》。此时，案涉房屋已经设立抵押。（二）鑫诚永物流公司的再审申请没有事实和法律依据。鑫诚永物流公司认可没有实际占有案涉房屋，其也没有实际交付案涉房屋的证据，不能满足法律上占有的要求。案涉房屋为办公用房，不属于居住用房。案涉《担保
合同》先于案涉《房屋买卖
合同》签订。而且山西省太原市中级人民法院（2016）晋01民初1072号民事判决和山西省高级人民法院（2017）晋民终668号民事判决均认定若存在法律上或者事实上不能履行的情形，应支付31598796.82元。
本院经审查认为，鑫诚永物流公司的再审申请理由不能成立。（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖
合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照
合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于第三人在人民法院查封之前已合法占有争议不动产的要求，法律和司法解释并未作例外规定，而鑫诚永物流公司亦未提交证据证明其在案涉房屋查封前合法占有案涉房屋，故其并不符合上述规定。（二）鑫诚永物流公司认为，山西省太原市中级人民法院（2016）晋01民初1072号民事判决和山西省高级人民法院（2017）晋民终668号民事判决均确认鑫诚永物流公司与龙兴和顺公司签订的《商品房买卖
合同》合法有效，并判决龙兴和顺公司限期向鑫诚永物流公司交付案涉九套房产，这表明该两份判决已经确认其拥有案涉九套房产的所有权。但是，该两份判决主文并无关于鑫诚永物流公司对案涉九套房产享有所有权的判项，不属于对案涉房屋所有权的确权判决。（三）一二审法院是否对马宗雨进行传票传唤，并不损害鑫诚永物流公司的诉讼权利。鑫诚永物流公司此项再审申请理由不能成立，本院不予支持。
综上，鑫诚永物流公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回山西鑫诚永物流有限公司的再审申请。
审判长 万会峰
审判员 谢 勇
审判员 沈 佳
二〇二〇年九月二十七日
法官助理郭培培
书记员张静思
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