非本村集体成员购买的宅基地合同是否有效

发布日期：2021-01-13 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
原告诉称
   原告张三、李四向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告张三与王五于1993年10月17日签订的《购房协议书》无效；2.判令本案诉讼费由二被告负担。
事实和理由：张三和李四为夫妻关系。赵六与王五(2004年过世）原系夫妻关系，赵小六为赵六之女。张三与王五于1993年10月17日签订了《购房协议书》。该协议中约定，张三将位于A市一号院内的北正房四间及西厢房四间卖给王五，房价肆万元整。
   另有王五自张三处购买房屋时其并非本村集体经济组织成员，即非本村的农业户口，赵小六、赵六亦非本村农业户口。根据农村房屋买卖中房地一体的现实情况，且根据我国法律、法规之规定农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本经济组织成员无权取得或变相取得。张三与王五的《购房协议书》虽已实际履行多年，但违反了国家法律、法规的强制性规定，应认定无效。故二原告特将此事诉至人民法院，请求法院依法裁判。
被告辩称
   被告赵小六、赵六共同辩称，涉诉房产权属已经权威机构认定，如有异议，起诉人张三、李四应起诉权属认定机构。就是说，张三、李四起诉的对象不对，我方不够应诉的资格。在C村这次棚改中，在我方提供了足够多的法律证据之后，是镇政府，C村村委会（含村民代表)，各方认定小组认定、并一致通过的。之后，2017年11月14日，棚改指挥部M公司与我方签署了拆迁补偿协议。我方根据拆迁程序，己于2017年11月21日，将房屋腾空交房，棚改指挥部收房验收，并于当日予以拆除。从那一天起，此房产已不属于我方，且房屋已经不存在了。张三、李四如果不服这一认定，对此房产权属有异议，可以找权威机构（主要是三家：镇政府，C村村委会和北京M公司）去起诉。
   根据民法通则第137条规定，诉讼的时效期间，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是从权利被侵害之日起，超过20年的，人民法院不予保护。我们这宗房地产交易已经发生25年，超过诉讼时效。
本院查明：
   张三与李四系夫妻关系。王五与赵六系夫妻关系，赵小六系二人之女。王五于2003年3月30日去世。王五、赵六、赵小六均非A市C村集体经济组织成员。
   1993年10月17日，王五（买方）与张三（卖方）签订《购房协议书》，内容为：张三在A市房屋，北房四间、西房四间，卖给王五。房价肆万元整。后张三将涉诉买卖宅院交付给王五，王五付清房款4万元。双方均认可涉诉买卖宅院系登记的土地使用者为李四。现涉诉买卖宅院已经拆迁，宅院上房屋已被拆除，拆迁补偿补助款已经由赵六、赵小六领取。
   诉讼中，赵六、赵小六提交县政府买卖房产印契复印件，王五缴纳了相应税款。
裁判结果
   确认原告张三与王五于一九九三年十月十七日签订的《购房协议书》无效。法院认为，
   根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
   本案中，虽然赵六、赵小六提交了土地使用者登记为王五的集体土地建设用地使用证，但法院到相关行政主管部门并未查询到该证的档案，且赵六、赵小六亦未提交证据证明该证系经过合法审批而取得，而张三、李四不认可该证的真实性，故法院难以以该证确定王五、赵六、赵小六享有使用涉诉买卖宅院宅基地的权利。税收征收管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳税款作为认定房屋产权确权的依据。即使赵六、赵小六提交的县政府买卖房产印契，加盖有C村村民委员会、顺义县乡政府印章的买卖房屋草契，缴纳税款的收据及发票真实有效，亦不能以此作为其取得涉诉宅院房屋所有权的依据。
   《购房协议书》签订于1993年10月17日，虽然当时的法律对涉及农村房屋买卖的效力无明确规定，但房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。王五、赵六、赵小六并非A市C村集体经济组织成员，其不享有对该村宅基地使用的权利。因此，王五与张三签订的《购房协议书》虽系契约双方的真实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间签订的合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。本案为合同效力确认之诉，并无法律规定该类诉讼适用诉讼时效，赵六、赵小六抗辩张三、李四起诉超过诉讼时效，法院不予采信。

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