开发商擅自改变小区道路规划设计，业主能否要求退房？
发布日期：2021-01-20 作者：陈旺律师
万科尚城开发商私自改变道路规划的行为引起了业主们的愤怒，业主再次上门找开发商讨要说法，目前双方正在沟通中。在法律层面上，业主能否以开发商擅自变更道路规划设计主张退房呢？
律师说法
一、开发商擅自改变小区道路规划设计，业主能否要求解除合同、退房？
1、开发商擅自改变道路规划不是退房的法定情形和约定情形
根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型资料式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
从上述条款可知申请退房的情形包括法定情形和约定情形，法定情形主要针对的是商品房本身的问题，包括结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，不包括小区公共配套的改变。因此，开发商擅自更改道路规划是否承担违约责任，关键要看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定。
如果在合同中双方有明确约定开发商不得私自更改小区规划，并附上小区规划图的详细情况说明，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应承担相应的违约责任。而在现实中，购房合同一般只对房屋安全质量、房屋面积、房屋交付时间、价款支付方式、办理房产证等关键内容有约定，但没有单独对规划内容进行约定，而作为合同附件的大多是房屋建筑设计及平面图、建筑结构、装修及设备标准、房屋物业管理及使用公约，很少出现小区的规划设计图。因此，业主很难依据合同约定进行维权，更不用说退房。但这也并不意味着开发商可以肆意变更小区道路或相关附属设施的规划设计。
2、即便小区道路规划可以被认定为合同内容，因道路规划改变不会影响业主购房目的的实现，业主难以据此主张解除合同和退房。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
从上述规定可知，虽然购房者在购买房屋时看重的某些条件没有列入合同条款当中，但如果该条件出现在开发商的销售广告和宣传资料中，且其广告内容具体明确、是购房者是否购买房屋的重大因素，那么在法律上可以认定合同内容的一部分，购房者可以据此要求开发商承担违约责任。
但需要注意的是，在司法实践中，销售广告和宣传资料能否被认定为要约以及被认定为要约后购房者能否要求开发商承担退房的违约责任在很大程度上取决于法官的自由裁量权，具体结果还要根据实际情况而定，无法一概而论。
具体到小区道路规划改变而言，因为道路改变并不会严重影响到业主对房屋使用，导致购房合同目的无法实现。所以，如合同没有明确约定该情形下可以退房，业主要求退房的主张将难以得到支持。
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二、购房的几点建议
01
保留当时看房的宣传资料和沙盘照片等资料
购房前，应当留心营销中心对外展示的宣传资料、沙盘展示等资料，销售人员对小区公共配套，道路设置等内容的描述，这些信息都有可能会成为日后发生纠纷时维权的重要证据。
02
留心合同中关于规划设计的条款，有无约定违约责任
签约时，需要了解清楚关于规划设计的条款，约定好违约责任，应将对自己决定购房的重要因素列为哪些情形购房者可以解除合同，同时可以要求开发商将小区的规划设计图作为合同附件。
03
收房时仔细验收，发现问题应该记录在册
开发商通知业主收房时，业主如发现规划设计与约定不一致时，应要求开发商记录在房屋验收单或者其他书面文件上，要求开发商给予合理的解释。
04
及时采取行动，必要时寻求专业律师帮助
如业主发现小区道路问题后，应尽快要求开发商解决，如开发商拒绝处理或拖延处理，建议业主尽早咨询专业律师意见，及时固定相关证据，尽快维权，及时止损。
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