受疫情影响解除商业租赁合同的法律风险

摘要


新冠疫情下，商业租赁合同中的出租人及承租人均面临着经营损失，而任何一方单方主张解除租赁合同，均可能存在法律风险。对于承租人来说，因新冠疫情及防控措施长期完全无法使用房屋的，可援引不可抗力要求解除租赁合同，但承租人不能以房屋短期无法使用或新冠疫情导致收益下降为由主张解除合同，否则可能需承担相应的违约责任。对于出租人来说，如无特殊情况，仅以承租人在疫情期间未按时支付租金为由解除合同很难得到支持；若强行收回租赁房屋，出租人需承担相应的违约责任。


受新型冠状病毒感染的肺炎疫情(“新冠疫情”)和防控措施的影响，商业地产受到了严重的冲击，无论是承租人还是出租人，普遍未能在新冠疫情期间获得预期的收益。疫情期间，承租人面临着客流量下降、经营收入受损等情况，可能无力继续支付租金、物业管理费等费用；出租人面临着承租人欠付租金等费用的损失，与此同时可能还要承担商场正常运营的物业成本。在此种情况下，商业租赁关系中的承租人和出租人均有可能要求解除租赁合同以减少损失。本文旨在对承租人和出租人单方提出解除租赁合同事宜进行研究，就单方解除租赁合同的诉求得到支持的可能性、违约解除租赁合同的风险等问题进行分析,以便为商业地产出租人和承租人作出决策提供参考。


一、新冠疫情在具体案件中的法律性质分析



对于商业租赁中的承租人来说，承租房屋的目的是为了经营并获得营业收入。然而，受新冠疫情及防控措施的影响，为降低成本、控制损失，承租人很可能会主张新冠疫情构成不可抗力或援引情势变更原则要求解除租赁合同或者减免租金。各地法院虽然均认为新冠疫情符合不可抗力的特征，但新冠疫情对于商事合同履行的影响还需具体分析，不能一概而论。

(一) 新冠疫情或防控措施造成合同无法继续履行的，应当被认定为不可抗力

从法院出台的涉及新冠疫情案件指导意见来看，新冠疫情以及防控措施具有不能预见、不能避免及不能克服的特征，就新冠疫情发生前签订的合同来说，如新冠疫情及防控措施导致合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的，则应当被认定为不可抗力。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(“《最高院涉疫情指导意见一》”)第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”

北京市第一中级人民法院民事审判第一庭在《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》 (“《北京一中院分析》”)中认定，新冠疫情虽然符合不可抗力的特征，但对于房地产类案件而言，疫情造成的损害后果是否能够克服还需要结合个案具体分析：“对于因疫情影响造成合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的，应当被认定为不可抗力；而疫情未能显著影响合同的正常履行的，则不应当将不可抗力纳入考量范围。”

上海市高级人民法院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》 (“《上海高院问答二》”)中表示：“新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”

(二) 继续履行合同明显不公平或不能实现合同目的的，可以援引情势变更原则

关于在新冠疫情下可适用情势变更原则的情形，各地法院基本认为，若新冠疫情及疫情控制措施未导致合同不能履行，但继续履行合同会显失公平或不能实现合同目的的，当事人可以援引情势变更原则。例如：

《最高院涉疫情指导意见一》第三条规定：“(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”

山东省高级人民法院在《关于为依法防控疫情和促进经济平稳运行提供司法保障的意见》中认为：“确因防控疫情直接导致合同不能履行的，可适用不可抗力的相关规定处理；继续履行合同对一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或解除合同的，可适用情势变更的相关规定处理。”

通过对上述法院指导意见进行归纳与分析可知，各级各地法院并未创设新的审查标准与角度，以明确界定新冠疫情及防疫措施的法律性质；而是要求裁判者根据实证法上关于不可抗力及情势变更适用条件的既有规范，在个案中具体判断新冠疫情及防疫措施造成的合同履行障碍，是否可适用不可抗力规定或情势变更原则。

若适用我国实证法规范判断新冠疫情及防疫措施的性质，当疫情及防疫措施导致合同完全的、永久的不能履行时，可适用不可抗力规则进行免责；当疫情及防疫措施为合同履行带来困难，继续履行合同义务将导致显失公平或不能实现合同目的时，则可适用情势变更原则，对合同内容进行变更或解除。但是根据裁判者的惯性思维，结合法院处理“非典”疫情相关合同纠纷的裁判思路，笔者推断，部分法院在对新冠疫情及防疫措施造成的合同履行障碍进行认定时，可能会采取所谓“结果导向的法思维”，即当裁判者认为违约方应免责时，便将其认定为不可抗力；当裁判者认定仅变更或调整合同内容即可衡平双方利益时，便倾向于将其认定为情势变更的适用范畴。

具体到租赁合同关系中，当租赁合同一方当事人以新冠疫情或防疫措施为由单方面主张解除租赁合同时，该等意思表示将会得到怎样的法效力上的评价，取决于个案中的合同履行情况以及案涉租赁合同的具体约定。下文将从租赁合同双方的不同视角，分别论述并分析承租人及出租人单方解除租赁合同的法律风险。


二、受新冠疫情影响，承租人单方解除租赁合同的法律风险



租赁合同是双方当事人协商一致而订立的，如租赁合同约定了发生疫情、传染病等公共卫生事件，则当事人有权解除租赁合同，原则上应当按照合同约定处理。但若合同未对疫情、传染病等公共卫生事件的发生进行约定，则应当按照法律规定处理。

(一) 承租人因疫情防控完全无法使用房屋的，可援引不可抗力要求解除租赁合同


各地法院基本上认为，承租人因疫情防控完全无法使用租赁房屋的可以要求解除租赁合同，同时法院也会着重审查疫情防控措施与承租人不能实现租赁合同目的之间的因果关系、合同租赁期限等因素。例如：

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(“《最高院涉疫情指导意见二》”)第5条规定：“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”

北京市第二中级人民法院在《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》 (“《北京二中院建议》”)认为：“如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。”

四川省高级人民法院民事审判第一庭印发了《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知，该会议纪要就短期租赁和长期租赁的情形分别进行了讨论，认为：“对短期租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现，上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，应予支持。对于受疫情影响暂时不能履行合同，疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故当事人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。”

(二) 承租人不能以房屋短期无法使用或疫情导致收益下降为由主张解除合同；但可以此援引情势变更原则要求减免租金和违约责任

若承租人仅以短期内房屋无法使用或新冠疫情防控措施导致营业收入下降为由要求解除合同，可能无法得到支持。

《最高院涉疫情指导意见一》第三条规定：“(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。

浙江省高级人民法院民事审判第一庭在《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》 (“《浙江高院实施意见》”)中亦表明，承租人以因疫情防控需要而暂时无法使用租赁房屋为由要求解除合同的,一般不予支持。

当然，如本文第一部分所述，虽然该等情况下承租人无法主张解除合同，但疫情及相关防疫措施确实导致承租人租赁并使用房屋的收益与其所支付的租金之间不成比例，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，可以援引情势变更原则要求对租赁合同进行减免租金等调整。

《最高院涉疫情指导意见二》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”该规定即彰显了情势变更原则之内涵。

《北京二中院建议》也指出：“虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。”

值得说明的是，若承租人因疫情防控收益大幅下降，即使减免租金仍入不敷出的，承租人提出解除租赁合同也可能得到支持。《北京二中院建议》一文指出：“如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以根据实际情况，参考九民会议第48条之规定，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。”笔者认为，承租人在此等情形下主张解除租赁合同，并未超越情势变更原则的范畴，毕竟解除合同也是适用情势变更原则的法律效果之一，无需参考也不应参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》(“《九民纪要》”)第48条的规定，具体分析如下：

《九民纪要》第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

承租人因疫情防控导致收益大幅下降的情况，确实符合《九民纪要》第48条规定的违约方非恶意违约、守约方要求违约方继续履行显失公平且违反诚实信用原则的适用条件。但问题在于，此时承租人有权直接援引情势变更原则以主张合同的解除，并无参考《九民纪要》第48条的必要。而且从法律效果层面考虑，此时援引情势变更原则解除合同，法院可酌情减少或者免除违约方的违约责任，而《九民纪要》第48条明确规定在此情况下的合同解除不能减少或者免除违约责任。简言之，《九民纪要》第48条规定与情势变更原则，两者在能否减少违约方的违约责任这一问题上采取截然相反的立场；而《北京二中院建议》却认为情势变更与《九民纪要》第48条规定可以相互兼容，显然是对《九民纪要》的片面理解。

笔者认为，从《九民纪要》第48条的规定来看，该内容并没有将“合同僵局”的适用范围与情势变更的适用范围作严格区分，因此导致该规定与“情势变更”在适用范围上存在一定的重合，而在两者重合的范围内，因《九民纪要》第48条的规定不允许违约责任的减免，导致其规范价值可能被情势变更原则所取代。所以，笔者认为《九民纪要》第48条的规定存在着一定程度的缺憾。

(三) 承租人无权单方解除租赁合同的，单方解约需承担违约责任

如果疫情及防疫措施仅对承租人履行合同带来有限的影响，承租人很难援引不可抗力规则或情势变更原则主张租赁合同的解除。但承租人可能出于某些考虑，在出租人不同意解约的情况下执意要求解除租赁合同，并通过擅自撤场等行为表明不再受租赁合同之拘束，导致租赁合同无法继续履行。

针对此种情形，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定：“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。”

根据北京高院的上述观点，此时法院可直接判决租赁合同的解除，使当事人双方从租赁合同中解放出来，但在此种情况下，承租人仍需承担违约责任。违约责任可能包括支付欠付的租金等费用、违约金、出租人实际损失等。值得说明的是，受新冠疫情影响，即使承租人需承担解除租赁合同的违约责任，基于公平原则考虑，法院可能判决承租人仅需承担部分的违约责任。

1. 承租人需根据租赁合同的约定向出租人支付违约金

关于支付租赁合同约定的违约金事宜，法院或仲裁庭除考虑租赁合同的约定外，还可能会考虑当事人的过错、合同履行程序、是否适用格式合同等因素。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第25条规定：“房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。”

若违约金超出了出租人的实际损失，法院可能予以调整。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(“《合同法司法解释二》”)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”基于上述规定，承租人有权根据上述规定举证证明违约金的金额过高，主张调整违约金的金额。

2. 出租人有权要求承租人赔偿超出违约金金额部分的实际损失

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”《合同法司法解释二》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”根据上述规定，若违约金难以弥补出租人的实际损失，则出租人有权根据法律规定请求赔偿超出部分的损失或者增加违约金的金额。

笔者理解，在承租人违约解约的情况下，房屋占用费可能是出租人实际损失的重要部分。商业地产的租赁合同中，租赁双方通常会约定在租赁合同终止或提前解除的情况下，租赁房屋应何时及以何种方式交还给出租人。在承租人单方解除租赁合同的情况下，承租人通常无法在短时间内完成租赁房屋的交还或在交还租赁房屋过程中与出租人产生纠纷。另外，如租赁合同当事人约定租赁房屋需由承租人恢复毛坯后交还给出租人，基于承租人的实际情况，承租人也可能出现无力将租赁房屋恢复毛坯的情况。在此种情况下，承租人很可能因占用租赁房屋而需要支付房屋占用费。

但即使双方约定租赁房屋需由承租人恢复毛坯后交还予出租人，在承租人未恢复毛坯而撤场的情况下，由于出租人已可实际控制租赁房屋，且出租人应当采取适当措施防止损失的扩大，法院或仲裁庭支持长期房屋占用费索赔的可能性较小。在此种情况下，为避免租赁双方的损失，建议出租人尽早自行收回租赁房屋。

除上述提及的房屋占用费外，出租人可能主张的实际损失还包括出租人另行寻租期间的租金损失、租赁房屋另行出租的差价及给予承租人装修免租期的租金损失等。对于上述出租人的实际损失，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条的规定，出租人负有减少损失扩大的义务，具体损失数额应根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。


三、受新冠疫情影响，出租人单方解除租赁合同的法律风险


(一) 除非已实际收回租赁房屋，出租人以承租人在疫情期间未按时支付租金为由解除合同很难得到支持

1. 除非事先收回租赁房屋，出租人单方解除租赁合同很难得到支持

基于政策和社会稳定等方面考虑，对于新冠疫情或防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少而未按约支付租金的，出租人请求解除合同很可能无法得到支持。

《最高院指导意见一》规定：“(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。”

《最高院指导意见二》规定：“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

2. 若事先收回租赁房屋，出租人单方解除租赁合同可能得到支持

若事先收回租赁房屋，尤其是租赁房屋已被进一步改造或出租给第三方，强制要求继续履行租赁合同很可能被视为无法实现或显失公平，法院或仲裁庭将可能支持租赁合同已经解除，不再要求双方实际履行租赁合同。

《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”

(二) 若出租人强行收回租赁房屋，出租人需承担违约责任

1. 出租人需根据租赁合同的约定向承租人支付违约金

若出租人单方解除租赁合同并将租赁房屋强行腾退收回，在承租人仅存在欠付疫情期间租金的情况下，法院或仲裁庭很可能认定承租人不存在恶意违约的情况，而要求出租人承担单方解除租赁合同、强行收回房屋的违约责任，该违约责任包括支付租赁合同约定的违约金以及赔偿超出违约金金额部分的实际损失等。

关于支付租赁合同约定的违约金事宜，法院或仲裁庭除考虑租赁合同的约定外，还可能会考虑租赁合同尚未履行的租赁期限、承租人的实际损失等。

随着合同剩余履行期限的减少，承租人尚未实现的履行利益也在相应地减少，若租赁合同的租期已然经过大部分，剩余租期仅余小部分，承租人的履行利益也应当以剩余租期为限，继续按照租赁合同订立之初约定的标准确定单方解约的违约金将会显失公平。

若违约金超出了承租人的实际损失，法院同样可以依据《合同法司法解释二》第二十九条的规定予以调整，此处不再赘述。

2. 承租人有权要求出租人赔偿超出违约金金额部分的实际损失

若承租人的损失超出租赁合同约定的违约金金额，则承租人有权根据法律规定请求赔偿超出部分的损失或者增加违约金的金额。

承租人可能提出的损失包括装饰装修损失、剩余租期内的营业利润损失、另行寻租后的租金差价损失、对次承租人的违约损失赔偿、生鲜物品(如有)、应季商品及意外毁损商品的损失、商场人员遣散及安置费用、搬迁费用、商誉损失等。

1) 装饰装修的损失：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”根据上述规定，对装饰装修物的处理没有约定时，因出租人违约导致合同解除的，出租人应当赔偿装饰装修的残值损失。

2) 剩余租期内的营业利润损失：《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条规定：“因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。”

根据上述规定，承租人很可能要求出租人赔偿剩余租期内的可得利益损失，即在租赁合同继续履行的情况下，承租人可能获得的经营利润。若承租人在租赁房屋附近租赁了其他房屋继续运营商场，承租人将在新的租赁房屋内获得营业利润，其无法再就剩余租期内的营业利润损失进行主张，但承租人仍可能主张寻租期间及装修新租赁房屋期间的营业利润损失。

3) 另行寻租后的租金差价损失：租金成本往往是承租人运营过程中的主要成本之一，而可得利益损失即未来的经营利润是商场的毛收入减去成本(主要包括租金)，在此情况下，要求可得利益损失与要求租金差价损失是存在重合的，就重合的部分不应重复主张。

4) 对次承租人的违约损失赔偿：若承租人经过出租人的允许将租赁房屋出租给了次承租人，一旦出租人解除租赁合同、强制腾退收回了租赁房屋，次承租人很可能要求承租人承担违约责任。若承租人向次承租人进行了赔偿，承租人很可能要求出租人实际承担。

5) 生鲜物品、应季商品及意外毁损商品的损失：若租赁房屋中存在超市、餐厅等业态，可能存在生鲜物品放置在租赁房屋中的情况；同时，租赁房屋中很可能存在一定比例的当季商品。若出租人违约解除租赁合同且未给予合理的腾退时间，很可能造成生鲜物品、应季商品的销售损失。退一步讲，即使出租人给予了合理的腾退时间，生鲜物品和应季商品也可能因为失去销售渠道或缺少储存空间而产生损失。此外，在强行腾退的中，很可能发生意外毁损。

6) 商场人员遣散及安置费用：若租赁合同解除，承租人安排在租赁房屋的工作人员需要遣散或另行安置，并由此产生相关费用。承租人很可能要求出租人实际承担此部分费用。

除上述赔偿项目外，承租人还可能会要求出租人承担搬迁费用、商誉损失的费用等。


(三) 若在新冠疫情开始前，承租人即存在欠付租金等违约行为，出租人有权单方解除租赁合同

《合同法》第117条第1款规定：“如果当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”虽然新冠疫情对商业租赁合同的履行造成一定了影响，但若承租人在新冠疫情发生之前已存在欠缴租金等违约行为，并不能援引新冠疫情主张不可抗力或情势变更原则。

《北京二中院建议》也强调应当严格审查承租人违约的时间节点，防止部分承租人借疫情减轻己方违约责任。对于承租人在新冠疫情发生之前的违约行为，要严格按照法律规定和合同约定认定其违约责任，不得免除。

但实践中有争议的是如何确定疫情发生的具体时间。《上海高院问答二》认为新冠疫情作为不可抗力的起止时间，一般可以根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间确定。

我们理解，在商业租赁纠纷中，确定新冠疫情发生的具体时间时除了参照所在地省级人民政府启动突发公共卫生事件响应的时间外，还应当结合新冠疫情对租赁合同履行的影响来具体判断。



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