房屋买卖未成,买方有无权利要求中介承担赔偿责任?

发布日期：2021-02-02 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　原告a公司诉称：2016年5月10日，被告与原告签订《独家代理委托协议》，并向原告支付保证金1500元。在原告努力下，找到买家李一，并于2016年7月25日与李一签订了《购房要约发出委托书》。2016年8月8日，原告按协议约定将李一支付的定金500元转至被告账户。此后原告多次电话、短信及发函通知被告与买方签订买卖合同，但被告均找借口拖延至代理期届满，致使被告与买方未能签订买卖合同，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现请求法院判令：一、被告退还保证金1500元;二、被告退还原告垫付的购房定金500元;三、被告向原告支付赔偿款103200元;四、本案的诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告丁二辩称：被告已将拟好的涉案房屋买卖合同邮寄给原告，原告收到后没有回复，交易未能促成的根本原因是买家不愿意签约，或原告没有及时转达买家签约意愿，过错在于原告。2、买家是否适格，交易是否可以完全履行，是原告违约的前提，原告未能就此进行举证，其主张也缺乏事实依据。3、原告虚构交易，企图以低价出售房屋，又在购房失败时恶意诉讼，谋取不正当利益。4、原告不但未尽善良居间人的勤勉义务，反而作出种种不利于被告出售房屋的行为，交易未能促成系原告过错所致。原告未能按协议约定提供居间服务，被告保留追究原告违约责任的权利。5、若被告构成违约，被告违约造成的损失也远没有原告主张的损失，依法应当予以调整。
　　三、本院查明
　　2016年5月10日，原告(受托方/乙方)与被告(委托方/甲方)签订《独家代理委托协议(买卖)》(以下简称《协议》)，约定：甲方委托乙方独家代理出售涉案房屋;甲方同意按以下出售条件委托乙方独家代理出售涉案房屋，若乙方通过销售推广等方式促成甲方与买方签订存量房买卖合同的，甲方应向乙方支付中介服务费;甲方的出售条件包括涉案房屋建筑面积约为90.61平方米，出售价格为3440000元，付款方式为按揭付款，交易税费为买卖双方税费均由买方支付;代理期限为2016年5月10日至2016年8月10日止;甲方要求乙方于本协议签订之日向其交付保证金1500元，代理期内若乙方促成买方按甲方出售条件签订乙方之《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋，甲方应返还保证金，否则甲方可没收保证金;甲方在代理期内应为乙方介绍的买方提供不少于5次的看房及面谈机会;代理期内若乙方促成买方按甲方出售条件签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋，甲方应无条件收取乙方代买方转交的购房定金，且甲方应在收取定金之日起的30天内按甲方出售条件签订《存量房买卖合同》。
　　现原告以因被告原因导致涉案房屋未能在其代理期限内签订买卖合同为由提起本案诉讼。
　　四、裁判结果
　　一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告丁二向原告a房地产代理有限公司退还保证金1500元;
　　二、驳回原告a房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　根据查明的事实，原告实际未促成被告与买方李一就涉案房屋签订房屋买卖合同，因此涉案房屋未能通过原告成交。对于原告主张因被告拖延不与买方签订买卖合同而要求被告赔偿的问题。其一，原告主张其多次通知被告，要求被告签订买卖合同事宜。但从原告的举证来看，其于2016年8月8日通过邮寄函件的形式向被告发出通知，通知被告于当天下午签约。根据原告的自述，其并未通知买方即李一，即当天李一并不知晓已确定签订买卖合同的时间。其二、对于2016年8月10日双方未能签订买卖合同的情况。当天为原告为被告独家代理出售涉案房屋期限的最后期限，根据李一的陈述，原告并未告知李一当天签订买卖合同，只是通知李一与被告进行见面，也并未向被告披露一起出售的另一套房是李一的弟弟购买，且李一的弟弟当天也未到场。据此，在原告知晓涉案房屋实际为李一的弟弟购买的情况下，而并未通知李一的弟弟于2016年8月10日到场，故在原告并未通知应作为买受人的李一的弟弟的情况下主张买卖双方无法签订买卖合同的责任归属于被告，依据不足，其以此为由主张被告支付赔偿款，本院不予支持。
　　关于原告主张退还保证金1500元的诉请。根据《协议》约定，代理期内若乙方促成买方按甲方出售条件签订乙方之《购房要约发出委托书》书面同意购买该物业，甲方应返还保证金，否则甲方可没收保证金。原告与李一于2016年7月25日签订了《购房要约发出委托书》，其主张被告退还上述保证金，符合约定，予以支持。
　　关于原告主张被告支付其垫付的购房定金500元的诉请。被告已提交银行交易明细证实其已于2016年8月9日向原告退还了上述款项，在原告对此未能提交相应证据予以反驳的情况下，对原告的上述诉请不予支持。

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