哪种情形下权利人可以申请返还原物？
一、原告诉求。B市人民法院于2017年7月26日作出民事判决书，依据判决，206号房屋产权已登记在张三名下，但涉案房屋至今被C公司、Y公司占有并出租获利，张三多次要求腾退未果。张三向本院提出诉讼请求：1.C公司、Y公司腾退张三所有的位于B市1号楼206号房屋，并交付张三；2.C公司、Y公司赔偿张三房屋占有期间的使用费；3.诉讼费由C公司、Y公司承担。二、被告辩称。C公司辩称，不同意张三的诉讼请求。C公司辩称与张三不存在房屋买卖关系，原告没有证据证明C公司实际占有该房屋。涉案房屋由Y公司卖给赵六，张三应向Y公司主张权利。被告C公司与L商城签订协议，C公司出资130万元，涉案房屋前承租人腾退在L商城同意的情况下C公司将房屋卖给程一，该房屋现由程一占有、使用。同时，合作协议签订后Y公司代理人将涉案房屋卖与赵六，构成“一房二卖”。C公司与程一签订了商品房买卖合同，程一占有该房屋系有权占有。赵六与Y公司相互串通通过诉讼方式取得涉案房屋的所有权证，要求C公司腾退房屋没有事实和法律依据。涉案房屋应当追加L商城和Y公司代理人为本案第三人参加诉讼。Y公司辩称，不同意张三的诉讼请求。被告Y公司与房屋买受人赵六签订的商品房转让合同中约定涉案房屋由C公司交付，出卖人不承担交付房屋的责任，我公司作为出卖人已告知赵六涉案房屋由C公司占有，买受人同意购买且依法取得房屋的所有权证，我公司已履行合同义务。我公司虽通过执行程序取得涉案房屋的所有权，但并未实际占有和使用。C公司确认该房屋由其占有并使用，C公司应当承担返还涉案房屋的责任。程一述称，不同意张三的诉讼请求。第一，本案是返还原物纠纷，返还原物的相对人是无权占有人。程一与C公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，并支付了房屋价款，C公司已交付房屋，程一有权占有涉案房屋，张三不享有返还原物请求权。第二，Y公司并未取得房屋所有权，房屋所有权的转让未经登记不发生效力，Y公司未经登记取得房屋所有权，其出卖房屋属于无权处分。第三，赵六未对房屋占有、使用情况和房屋权属情况尽到合理查验义务便向Y公司购买房屋，并支付全部房款，其房屋交易过程明显有违房屋买卖的惯例，赵六与Y公司是否实际发生房屋买卖行为无法确认。赵六并非善意买受人，虽房屋已登记在张三名下，但张三不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。三、本院查明。2017年4月5日，赵六因房屋买卖合同纠纷起诉Y公司及C公司，本院于2017年7月26日作出民事判决书，判决C公司、Y公司分别协助赵六、张三、张竹娥将205号房屋过户到赵六名下、将206号房屋过户到张三名下、将207号和306号房屋过户到张小名下。判决作出后，C公司不服提起上诉。B市中级人民法院于2017年11月29日作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月11日，赵六就另一房屋再因房屋买卖合同纠纷起诉Y公司及C公司，本院于2017年12月28日作出民事判决书，判决C公司与Y公司协助赵六将15号楼的204号房屋过户到赵小名下。上述判决现已经生效并履行完毕。依据不动产权证书，204号房屋登记在赵小名下，205号房屋登记在赵六名下，206号房屋登记在张三名下，207号房屋、306号房屋登记在张小名下。C公司称，2014年1月7日，C公司与L商城签订《关于＜ⅩⅩ园小区15号楼商业附属用房＞合作协议》，约定双方共同合作处理包括涉案房屋在内的12套商业附属用房，待尚在诉讼过程中的该12套房屋产权经人民法院确认后，L商城将该房屋产权以人民币1200万元转让给C公司。Y公司称其知晓并认可C公司与L商城签订的上述协议，但因C公司并未支付购房款致使上述协议未履行。另查，C公司于2014年8月25日与程一签订《商品房买卖合同》，程一向C公司以1363960元的价格购买15号楼206号房屋，双方约定购房款支付方式和房屋交付时间，同时约定，C公司负责代为程一办理产权登记手续。程一向本院提交C公司与程一签订的《商品房买卖合同》及收款收据，用于证明其购买206号房屋，合同约定的价款为1363960元，其已向C公司支付购房款约85万元；提交《B市家庭居室装饰装修工程施工合同》、水电费票据等，用于证明C公司自2014年向其交付房屋后至今由其占有使用。C公司对此予以认可。C公司和程一均述称双方签订《商品房买卖合同》时，时任L商城法定代表人朱庭蕙亦在场并认可双方签订的合同。庭审中，赵六认可购买涉案房屋时已核实房屋状况并知晓他人正在占有和使用，称房屋均由租户占有使用。Y公司称其与赵六签订《商业用房转让合同》时已向赵六如实告知此前涉案房屋购买过程，并认可赵六确于购买前勘验房屋，赵六和Y公司未向本院提交双方签订的《商业用房转让合同》。本院已确认双方在上述合同中约定：“以上房屋现C公司占用，该房屋的交付由买受人自行解决，出卖方不承担由此产生的法律责任。”四、裁判结果。驳回张三的全部诉讼请求。五、律师点评。依据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，张三对涉案房屋享有所有权已经生效判决确认，本院不持异议。但本案系张三基于其对涉案房屋享有所有权提出的返还原物纠纷之诉，故涉案房屋的占有、使用情况，占有人是否无权占有，以及C公司、Y公司是否负有涉案房屋交付义务应为本案处理的依据。根据查明的事实，C公司、Y公司均未占有、使用该房屋。C公司与赵六之间未就涉案房屋订立买卖合同，且已依据生效民事判决书协助赵六将该房屋过户到张三名下。庭审中，Y公司和赵六称签订《商品房转让合同》过程中赵六已核实了涉案房屋状况，且知晓房屋占有、使用情况，Y公司如实向赵六告知了该房屋的购买过程。同时，双方在合同中约定，房屋现由C公司占用，该房屋的交付由买受人自行解决，出卖方不承担由此产生的法律责任。该约定对赵六知晓涉案房屋占有、使用情况形成印证，且上述合同已经生效民事判决书认定合法有效，Y公司并不负有腾退并交付房屋的合同义务。故张三主张C公司与Y公司腾退并交付涉案房屋缺乏事实和法律依据，应不予支持。本案的争议焦点在于程一是否无权占有涉案房屋。首先，从债权的角度。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。经审理查明，C公司与程一签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律和行政法规的强制性规定。庭审中，双方当事人虽就涉案房屋的所有权和处分权存在争议，但并不能因此认定上述合同无效。依法成立的合同，受法律保护。根据双方提供的证据和当事人陈述，该合同现已履行，大部分房款已支付，房屋已交付程一并由程一占有、使用，虽未办理过户登记手续，但程一占有该房屋系基于Y公司与赵六签订《商品房转让合同》之前即已生效的《商品房买卖合同》。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据“举重以明轻”的原则，程一有权继续占有和使用涉案房屋。其次，从物权的角度。其一，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。C公司与程一签订《商品房买卖合同》时，并无生效法律文书确认涉案房屋所有权归Y公司所有，故C公司仍为名义上的房屋所有人。其二，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。Y公司系涉案房屋的实际购买人，庭审中，Y公司称其知晓并认可C公司与L公司签订的《合作协议》，仅由于C公司未支付其购房款致使该协议未予履行。Y公司虽未在该协议上盖章或者由其法定代表人签字，但根据当事人陈述，结合已查明的事实，可以认定Y公司以默示的方式确认了《合作协议》的内容，亦可视为Y公司作为实际购房人处分了涉案房屋。综合上述情形，无论房屋的名义所有权人C公司，或者实际购房人Y公司，均认可和允许程一占有和使用涉案房屋。
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