不给退购房诚意金该怎么办？正确方法这么做！

所谓的“购房诚意金”其实是开发商的一种营销手段，在收取“购房诚意金”的同时,对购房者许诺一定的优惠,刺激购房者的积极性;另外,购房者都有这样“购房诚意金可以退吗”的疑问,购房诚意金可以确定购房者选房的先后顺序,维护购房秩序。现在少数的开发商已经将事先收取“购房诚意金”作为融资的手段之一。
   房地产开发企业在预售前收取“购房诚意金”,并与排号、认购等行为挂钩,这种资金并不具有“定金”性质。从法律意义上讲,定金具有担保效力,担保未来双方将签订具体买卖合同,缴纳定金之时,双方已经明确标的物以及价格。而且由于中介利用了“购房诚意金”作幌子,往往就能造成一个供不应求的假象,就此而言,“购房诚意金”可以说是给买方或卖方布下的一个诱人陷阱。也就是说,不管“购房诚意金”的外衣多么华丽,都掩饰不了它变相扰乱市场秩序的本质,需要加以警惕。


   购房诚意金纠纷案例：
   2020年下旬，南京的的孙女士与某楼盘招商部签订了《某楼盘意向书》，并按意向书约定交付了诚意金。
   孙女士表示，当天下午回家才仔细看意向书，发现有两处写了“......诚意金转化为违约金不予退还......”，这与对方招商人员所说“诚意金是可以退的”完全不一样。
   随后，她打电话询问了该楼盘负责人，得到的回复却是“如果确定不购房，诚意金是不退的”。
   双方因能否退还诚意金发生争议，随后孙女士向我方求助。


   案件处理结果：
   购房诚意金也称意向金，不是规范的法律概念。购房诚意金主要是在双方签订正式购房合同之前，意义是表明双方都具有订立合同的意向，但双方对于合同的具体内容还没有确立具体的约定，此时的合同暂处于在约定或等待约定的阶段，双方有意向签约或预付款的性质。
   所以，购房诚意金对开发商的约束力远远不如违约金以及定金。购房者在正式签约购房合同之前提出退还购房诚意金，开发商应全额无条件退还诚意金。遂在我司庭外调解下，成功帮助孙女士退回全额购房诚意金。


   律师提醒：
   1、如果是定金，在开发商已取得了商品房预售许可证明的条件下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
   2、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
   3、但如果是订金的形式，根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
   4、符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款。
   5、当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。