处于抵押状态的房屋可以进行过户登记吗

原告诉称原告张三、李四向本院提出诉讼请求：1.判决被告及时办理B市1号的房屋权属转移登记到被告名下或者被告确定的第三方名下；2.判决被告及时支付原告剩余房款41万元；3.判决被告支付原告以181万元为基数自2018年3月21日起至实际支付之日按照每日万分之五向原告支付逾期违约金。2016年4月3日原被告双方签订《房屋买卖合同》，房屋坐落为B市1号，当时房屋未取得房屋所有权证书；房屋成交价格为181万元，合同签订当日支付定金5万元。2016年4月5日被告支付购房预付款135万元并于同日原告将房屋交付被告。另外，合同约定：在原告取得房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记，剩余房款过户前当日交付给原告；另约定：买受人有权书面指定将该房屋权属过户至买受人确定的第三方名下。2018年3月21日，原告取得不动产权属证书后不停督促被告依约办理房屋权属转移登记，被告总以各种借口推脱不予办理。原告出卖房屋，一是为了置换资金另购住房，二是被告及时办理转移登记，腾出原告的购房资格，但至今被告拖延履行，原告无奈，提起诉讼。
    被告辩称被告王五辩称：原告所述与事实不符，被告是想办理过户，但是原告一直拖延；原告存在明显违约，如果房屋在银行属于抵押状态，无法转移登记。因原告在起诉时房子仍然处在无法过户状态，故被告方提出反诉。反诉原告王五向本院提出诉讼请求：1.判决被反诉人及时履行房屋买卖合同义务，将B市1号的房屋权属转移登记到反诉人指定公司名下；2.被反诉人支付违约金759260元。2016年4月3日，被反诉人出售B市1号房屋被给反诉人，约定价格为181万，当天支付定金5万，后又支付房款中的大部分135万，还差41万元房款。合同第二条第一款第二项规定，被反诉人是以贷款方式购买的房屋，且严格规定了房屋的还款时间，被反诉人应于2016年9月30日前办理提前还款及抵押注销手续，而被反诉人直到2020年4月14日，才将银行贷款结清，被反诉人在起诉后，还有银行贷款，此房还在银行抵押状态中，属于严重违约情形，依据合同第八条对违约责任的规定“双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定的成交款每日万分之五向守约方支付逾期违约金。”反诉人支付的购房款140万，足以支付被反诉人的贷款79万，但被反诉人却违约，不解除银行抵押，使反诉人的财产处于极不安全的状态，违约事实清楚。从2016年9月30日应解除抵押日至2020年4月14日实际结清日，共计1292日，按合同成交价181万的日万分之五计算，违约金共计1169260元，减去剩余房屋款41万，被反诉人还应支付759260元。反诉人认为，应当驳回被反诉人的违约金请求，支付反诉人的诉讼请求。反诉被告张三、李四共同答辩称：不同意反诉人的请求，请法院依法驳回其第2、3项反诉请求。直到被反诉方接到反诉状时，反诉原告才明确将房屋过户到指定的第三方名下。房屋买卖合同第2条第2款、结合原告的证据及该合同第3条，实际上是中介的一个错误，不应该填写2016年9月30日，在2016年11月之前无法办理解押手续，贷款也无法归还，即使去银行要求归还贷款也会因为没有房产证无法联系。所以被反诉方认为该条款实际无法履行。对方依据该条是一个误解，这也并不是反诉被告的真实意思表示，反诉被告认为只有拿到房产证才能办理还贷款和解押手续。 
    本院查明张三、李四（甲方、出卖人）与王五（乙方、买受人）于2016年4月3日签署《房屋买卖合同》。该合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落为B市1号，建筑面积共60平方米（实际面积以产权证登记为准）。第二条房屋权属情况：（一）出卖人已与开发建设单位Z公司就该房屋签订商品房买卖(预售)合同，出卖人确认其已经以第【2】种方式向开发建设单位付清购房款。1、全款方式（包括虽贷款但贷款已还清之情形）；2、贷款方式贷款机构为:工商银行。若出卖人是以贷款方式购买的该房屋，则出卖人应于2016年9月30日前办理提前还款及抵押注销手续。买受人□是否替出卖人偿还该房屋名下贷款……（二）该房屋已竣工且开发建设单位已将其实际交付于出卖人。（三）该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2016年11月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人按照本合同约定就该房屋办理房屋权属转移登记。第三条出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。第四条成交价格及定金(一)该房屋成交价格为：人民币(大写)壹佰捌拾壹万元整，上述转让价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等。(二)买受人在签订本合同时支付定金人民币(大写)伍万元整。第五条履约准备（一）买受人为表诚意，另向出卖人支付购房预付款人民币(大写)壹佰叁拾伍万元整，支付时间:2016年4月5日，支付方式：银行转账。（二）甲、乙双方协商一致，出卖人应于收到买受人购房预付款后当日内将房屋交付买受人。……第六条交易流程双方约定待出卖人取得该房屋的所有权证书后，采用如下【A】交易程序（只可选择其中一种）:A全款付款交易流程在出卖人取得该房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。除定金及购房预付款等已经支付的款项外的剩余房款，应于过户前当日日期/条件以双方自行交接的方式支付。……第八条违约责任双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。（注：如因甲方个人原因导致该协议无法履行或解除，则甲方须另行赔偿乙方装修所花费用双倍金额）。……第十条税费相关规定本合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税费的承担方式为：B买受人（乙方）承担。在缴纳税费过程中，出卖人有配合出具相关票据的义务。在本合同正常履行过程中，若遇政府政策调整，致使新增加了相关税费，则新增加部分的税费由本条款第一项约定的交付主体缴纳。第十一条权属转移登记双方之间的权利义务关系均以本合同为准，是否签订网签合同均不影响本合同的效力。出卖人允许买受人有权书面指定将该房屋权属过户至买受人确定的第三方名下。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关申请办理原有户口迁出手续，按照户籍管理机关的要求提交全部所需材料。第十二条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。第十三条特别约定（一）若因开发商的责任造成出卖人取得一手房产证的时间拖延，出卖人从该房屋开发建设单位处所获违约金及赔偿款归买受人所有。（二）如因出卖人的责任导致该房屋自本合同签订之日起3年内未取得一手房屋所有权证，买受人有权选择终止本合同，由出卖人向买受人支付房价款的20%作为补偿，并承担房屋的装修损失。（三）若房屋所有权证登记的面积与本合同约定的面积不符，则以房屋所有权证登记为准，房屋价款双方折算单价后，多退少补。（四）因一方责任致使本合同拖延履行，若遇税费调整，则拖延一方应承担调整后所多缴付的税费。（五）若政府机构关于办理房屋权属转移登记流程出台相关政策，要求买卖双方房款交接必须通过指定的行政管理部门开设的监管账户划转交易资金，而双方约定与政策有冲突的，则双方应按照相关政策办理。第十四条争议解决方式因履行本合同而产生争议，双方应协商解决。协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。第十五条合同生效、变更和解除（一）本合同经出卖人、买受人双方签字盖章之日起生效，双方的房屋买卖关系成立并生效。（二）出卖人、买受人对本合同全部条款已充分理解，均无异议。在实际交易过程中，若出卖人买受人双方就房款、物业交接等事宜经协商未按照双方原书面约定进行交易，则视为双方对合同约定的变更。（三）双方可以根据具体情况对本合同中未约定或约定不明的内容签订补充协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。……签约日期:2016年4月3日。双方另与房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，由房地产经纪有限公司提供房屋买卖居间服务，服务费39800元由王五承担。双方一致认可，房屋买卖合同签约当日，王五支付定金5万元；2016年4月5日，王五支付135万元购房款；目前尚有41万元尾款未付。房屋产权登记证书显示：权利人，张三；登记日期为2017年8月31日，设立抵押登记的日期为2017年12月4日，房屋建筑面积57.03平方米，房屋性质为办公用途的商品房。张三陈述，其于2018年3月21日拿到房本。房屋买卖合同签订以后，2017年3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条规定：“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”王五陈述，该政策发布后，王五个人不再具有购买涉案房屋的资格，但可以通过公司购买。自2017年10月26日开始，双方通过微信、短信等多次沟通房屋办理过户事宜，张三亦通过房屋中介李某联系王五催促办理过户事宜。张三于2020年4月14日结清房屋全部贷款。审理过程中，双方一致同意办理房屋过户手续，同意将案涉房屋过户至王五指定的X公司名下。X公司亦向本院出具书面说明，同意将房屋过户到该公司名下。王五亦同意支付剩余购房尾款41万元。 
    裁判结果一、被告（反诉原告）王五于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张三、李四房屋尾款41万元；二、原告（反诉被告）张三、李四于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）王五将位于B市1号房屋过户至X公司名下；三、驳回原告（反诉被告）张三、李四的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王五的其他反诉请求。
律师点评双方均认可房屋买卖合同的真实性，同意按照合同继续履行，同意支付剩余尾款41万元，同意将房屋过户至X公司名下，X公司亦表示同意，法院对此不持异议。本案的争议焦点在于：房屋买卖合同的履行过程中，哪方存在违约行为以及应当如何承担违约责任。一、出卖人张三、李四是否存在违约行为。房屋买卖合同明确约定出卖人于2016年9月30日前办理提前还款及抵押注销手续，而出卖人实际上还清贷款的时间是2020年4月14日，即便在拿到正式房本后，也没有及时办理还款。张三、李四辩称，之所以迟延还款，是因为中介写错了、房本没下来没法还款、王五没有指定具体的过户第三方等等。合同签订后双方均应当按照合同履行，现没有证据证明该条款系笔误，且经与银行核实，办理提前还款与房本是否下来并无必然关系，王五是否指定过户的第三方也不影响出卖方履行提前还款解抵押义务。故，张三、李四迟延还款解押的行为已构成违约。二、买受人王五是否存在违约行为。在商办类房屋的限购政策出台后，王五始终没有明确如何购买涉案房屋。王五在庭审中陈述，其一直具有购房资格，限购政策出台后也可以找公司购买，但一直没有向出卖方表明如何办理房屋过户手续，导致出卖方多次催促；本案审理过程中其提交的由其妻子王小担任法定代表人的X公司也是2020年5月7日才成立。综上，王五的行为已构成违约。如上所述，双方在履行合同过程中，均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。综合考虑《房屋买卖合同》的约定、双方的违约情节、以及违约行为对合同履行结果的影响，法院对原告（反诉被告）的违约金主张不予支持，对被告（反诉原告）的违约金主张亦不予支持。