借名购房借名人对房屋是否享有居住使用权

原告诉称
   原告王某月向本院提出诉讼请求：请求判令被告继续履行双方约定，协助原告办理位于北京市海淀区1室房屋（以下简称涉案房屋）的过户手续；诉讼费用由被告承担。
   事实与理由：我和王某锐系姐妹关系，2005年我通过案外人张某元购买涉案房屋，当时张某元将有房屋出售一事告知了张某峰，张某峰又将此事告知我，我表示要购买涉案房屋，但因为当天要办理购房手续，而我因故不能当天赶到北京，于是在张某峰的提议下由被告王某锐代我签订合同，后我将购房款交给了张某元。由于时间仓促加之我与王某锐系亲戚之故，我与王某锐并未签订书面代购房协议，仅口头约定委托其代我签订合同，房屋权属归我所有，日后由其配合我办理房产证。后我拿到了涉案房屋的钥匙，房屋由我进行管理。
   开始几年我自行居住，后因为房屋小，这几年便将房屋对外出租，租金由我收取，物业费、有线电视费等费用均由我交纳。这些年间因开发商原因一直未能办理房产证，2016年可以办理房产证后，我多次找王某锐协商，但其以各种理由推托拒不配合我，我至今也没能办理涉案房屋产权证。综上，根据我国物权法及合同法的相关规定，我应当系涉案房屋的实际所有人，王某锐理应履行受托人义务配合我办理房屋过户手续，故我提起本诉，请求判如所请。
   被告辩称
   被告王某锐辩称，当时是我购买的涉案房屋，有买卖合同、购房款票据为证，涉案房屋也是一直由我在使用，故我不同意原告的诉讼请求。
   本院查明
2   005年5月10日，出卖人房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与王某敏签订《商品房买卖合同》，约定由出卖人向王某敏出售座落于海淀区1号地块上建设的商品房。该商品房的用途为普通住宅，预测建筑面积共15.95平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平米8593.85元，总额壹拾壹万壹仟柒佰贰拾元整。本合同一式肆份，具有同等法律效力，出卖人贰份，买受人贰份。合同落款处盖有出卖人合同专用章及法定代表人签字，买受人处有“王某敏”手写签字。
   后房地产公司（甲方）又与王某敏（乙方）签订《补充协议》，约定1号房屋的原合同金额为111720元，经北京中瑞嘉业测绘有限公司测绘，该房屋产权登记建筑面积为15.79平方米，其中套内建筑面积为12.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.89平方米，依据原合同约定，甲方向乙方退还房差价款859元。该房屋的房价款为110861元。
   2005年5月19日，王某敏向房地产公司交纳公共维修基金2217元。当日，J公司（以下简称J公司）（甲方）与王某敏（乙方）签订《装修管理服务协议》、《供用热协议书》及《治安、消防安全责任书》，分别约定由王某敏对1号房屋进行自装、明确供用热双方关系及双方的治安、消防安全责任。
   房地产公司于当日向王某敏交付1号房屋的入户门钥匙8把，并与王某敏签订《楼宇交接书》，约定王某敏购买的1号房屋已具备入住条件，王某敏在房地产公司的陪同下对该单元的建筑质量和初装修情况进行了检查，房地产公司认为该单元可以交付王某敏使用，王某敏同意接受该单元，双方确认自2005年5月19日起，该单元由房地产公司正式交付给王某敏，王某敏同意自2005年5月19日开始遵守物业管理规定，按时交付物业管理费用。落款处盖有房地产公司公章及王某敏的手写签名。
   就上述购房资料，双方均未向本院出示《商品房买卖合同》的原件，王某锐称其已将合同原件丢失，王某敏则表示其未拿到过购房合同原件。王某锐处仅有《治安、消防安全责任书》原件，其余签约材料原件均在王某月处，王某锐称王某月有其家里的钥匙，所以取走了以上原件，王某月对此予以否认。
房地产开发有限公司于2016年11月7日出具《证明》一份，称“本公司于2002年10月25日与房地产公司就位于北京市海淀区1座住宅楼签订了合作开发协议，房地产公司负责办理本公司出售房屋的产权手续。本公司在此证明王某敏在1楼1室的房款在其入住前已经与本公司结清完毕，并已通知房地产公司为王某敏办理签订购房合同、房屋入住手续及房产过户等相关手续。房地产公司已为王某敏签订了购房合同及入住手续，但仍未办理房产过户手续。”
   经查，1号房屋在本案开庭时尚未给王某锐办理产权登记手续，现涉案房屋预售备案登记于王某锐名下。现涉案房屋坐落地址为北京市海淀区1路1号住宅楼及会所等2项1。双方均主张购房款系其交纳，但均未出具交款凭证。王某锐于庭审中认可其已于2006年将1号房屋交给王某月居住使用，王某月向本院提交三份《北京市房屋租赁合同》复印件，证明张某鹏（王某月之女婿）作为出租人自2010年9月起将1号房屋分别出租给其他案外人的事实。王某锐称其将房屋交给王某月使用且未向王某月主张租金收益是因为其在老家住的是王某月的房屋，所以其给王某月住1号房屋以互换使用，故未要租金。王某月对此不予认可。
   裁判结果
   驳回王某月的诉讼请求。
   律师点评
   当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持；但当事人一方不足以证明双方之间存在借名登记约定的，不予支持。
   据此，本案的争议焦点主要在于王某月与王某锐之间是否存在借名买房登记的约定。根据法院查明的事实，虽王某锐未向法院出具房屋买卖合同以及交纳购房款的相关凭证，但涉案房屋买卖合同及相关合同的相对人均系王某锐，涉案房屋的购房人且涉案房屋预售登记于其名下。故王某月主张其与王某锐之间存在借名买房合同关系，其应就双方之间存在借名购房登记的约定的事实承担举证证明责任。
   王某月未能提交关于涉案房屋的借名购房协议，故王某月应进一步举证证明其出资的事实以及房屋使用和收益的情况。王某月当庭向法院出具的由其出资的相关证据，已经法院认证后，不予采信。
   关于王某月持有的涉案房屋的《装修管理服务协议》、《供用热协议书》，以及王某月出租涉案房屋的情况，虽然能够证明王某月使用房屋，但不能因此得出王某月系基于其购买涉案房屋后对房屋进行使用的待证事实。故王某月提供的证据不足以证明双方存在借名买房的事实，现王某月要求王某锐按约协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。