借他人名义购房并签订代持协议的房产实际归谁

原告诉称
原告王某海向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将广州市白云区1号房的产权变更登记至原告名下（房产估价约200万元）；2.判令第三人协助原告和被告办理广州市白云区1号房涂销抵押手续。
事实与理由如下：原、被告是朋友关系。基于信任，2013年6月30日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告拟购买的广州市白云区1号房产由被告代持，房屋所有权、使用权、收益权均属甲方，被告仅仅是代持。基于上述约定，原告以被告的名义购买了上述房产，支付了首付款、月供款以及房产涉及的一切税费及其他所有费用，并将房产登记在被告名下。
2019年6月份，原告欲将该房产出售，希望被告予以配合。但被告得知后，跟原告商谈，称可以过户，但要赔偿其一系列因代持房屋产生的损失，原告认为被告要求赔偿没有事实依据，于是没有同意，被告便于2019年8月份开始，拒不接收原告支付至其银行账户的月供款。《协议书》第六条约定：如今后甲方欲将该房产过户至甲方或甲方指定的第三人名下，乙方应无条件配合办理相关的手续。现原告已取得广州市购房资格，但被告仍然拒不配合办理过户手续。原告担心自己的权益被侵害，在协商未果的情况下，特提起本案诉讼，望判如所请。

被告辩称
被告李某琴辩称：1.原告在2019年10月28日在广州市白云区人民法院起诉过我，后原告又撤诉，继而着急转移变更完其名下的房产，在取得购房资格后再次状告我。案中涉及的《协议书》并非我关于此房签署的唯一协议，该房产原本是我当年奔着结婚为前提交往的男性朋友张某健，共同看房、买房、布置等一系列共同行为的，后因种种原因，未能结婚。张某健也退出该房产，转为了原告持有该份《协议书》。
当时张某健是原告所开公司的员工，事实上当时是我与张某健向王某海借钱来购买涉案房屋，当时大家协商《协议书》是借款的形式，只是一个借款凭证，故该协议类似于一个借条，当时口头约定了我偿还借款给原告，这个协议就作废，也就是说我与张某健向原告借款57万元用于购买涉案房屋，供楼款也是原告借钱给我用于供楼，还有一部分是张某健找人借款用于供楼，还有一部分是我借款用于支付按揭款。
本人在2013年至2014年也数次向原告提出变更或取消该协议书，而原告本人当面承诺或通过第三者向本人表示，未来房价会大涨，为了双方有更大的收益，此《协议书》只是借款的形式，很快可涉及买卖或过户，到时双方会绝对平等协商，我有还款能力时也可还清借款两清。而原告的所谓平等就是在不通过我买卖过户房子时让第三方告诉我，要我无条件配合。原告如此行径，怎能遵守合同平等协商原则。我最近还从银行的其他平台借款来还贷。请求法院确认此房为我本人所有，判决驳回原告的全部诉讼请求。
第三人华夏银行述称：我行在2013年7月22日与李某琴签订《个人房屋抵押借款合同》，并在2017年7月31日办理抵押登记且取得不动产登记证明。我行与李某琴签订的《个人房屋抵押借款合同》不存在任王某违反法律法规的情形，合同应为有效合同。我行抵押权已依法办理抵押登记，亦为合法有效的抵押权。该笔贷款现暂时尚未发生逾期。如抵押物对应的贷款结清，我行可以配合原、被告办理涂销抵押登记事宜，请求法院依法保护我行的抵押权。

本院查明
2013年6月28日，案外人B公司（甲方，卖方）与李某琴（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买甲方投资建设的保利汇海花园房屋地址为白云区1号房（以下简称涉案房屋）。
2013年7月22日，李某琴与华夏银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定李某琴向华夏银行贷款110万元，用于购买涉案房屋。李某琴将涉案房屋作为抵押物。2017年7月31日，华夏银行办理了涉案房屋的抵押登记，登记债权数额为110万元。
涉案房屋于2017年7月31日登记在李某琴名下，房屋抵押权人为华夏银行。
2013年6月30日，王某海（甲方）与李某琴（乙方）签订了《协议书》，约定：一、甲方拟购买位于广州市白云区1号商品房一套（保利西海岸—保利汇海花园），因甲方连续购买社保年限未满二年，暂不符合房屋限购条件要求，而乙方符合此条件，为此，甲方拟借乙方名义购买上述房屋。二、乙方同意甲方借用其名义购买上述商品房……
根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，截至2020年7月6日，王某海具备本市住房限购区域内住房购买资格。
李某琴主张王某海支付的首期款及按揭款均属于王某海出借给其的借款。但对于借款金额，李某琴主张当时没有约定具体的借款金额，对于借款利息及还款期限的约定，李某琴也未能明确。

裁判结果
一、在原告王某海代被告李某琴向第三人华夏银行还清《个人房屋抵押借款合同》项下的借款之日起十五日内，第三人华夏银行协助被告李某琴和原告王某海办理广州市白云区1号房的抵押登记涂销手续；
二、在广州市1号房的抵押登记涂销手续办妥之日起十五日内，被告李某琴按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告王某海办理将广州市白云区1号房过户登记至原告王某海名下的手续，过户过程中产生的全部税费由原告王某海承担。

律师点评
涉案房屋虽然登记在李某琴名下，李某琴为该房屋的所有权人，但李某琴与王某海曾于2013年6月30日签署了《协议书》，载明涉案房屋系王某海借用李某琴的名义购买，购买房屋的房款及交易税费均由王某海支付，房屋的使用权、收益权和处分权均归属于王某海。另结合王某海现持有购买涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》、税票发票、物业维修资金交存凭证，及涉案房屋自开发商交付后一直由王某海实际控制和使用的事实，上述事实及证据形成了完整的证据链，足以证实李某琴与王某海之间存在借名买房的一致性约定。因此，李某琴与王某海所签署的《协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
该《协议书》对王某海和李某琴均具有约束力，根据《协议书》的约定，如果王某海要求将涉案房屋过户至其名下，李某琴应无条件配合办理相关的手续，现王某海要求李某琴协助其办理涉案房屋过户至其名下的手续的诉讼请求，法院予以支持。李某琴抗辩称王某海支付的购房首期款及还贷款项为王某海出借给其的款项，但李某琴对双方借贷金额、借款期限、还款方式及利息等借贷基本事实的陈述语焉不详，明显违反日常生活情理，且该抗辩意见与双方签署的《协议书》的内容明显相悖，故对李某琴的抗辩意见不予采纳。
涉案房屋现存在抵押权，抵押权人华夏银行表示在借款还清的情况下同意协助王某海和李某琴办理涂销抵押登记的手续，现王某海同意代李某琴一次性还清欠华夏银行的借款，故涉案房屋现不存在办理产权转移手续的障碍，在王某海代李某琴还清借款后，华夏银行应当协助李某琴和王某海办理涉案房屋抵押涂销手续。因李某琴仅系名义出借方，故办理所有权转移登记过程中发生的税费应当由王某海自行承担。