因限购政策借他人名义购买房屋行为有效吗

原告诉称
原告诉称：原告系案外人Y公司（以下简称Y公司）的股东兼管理人员，被告原系Y公司员工。2011年底，原告欲向案外人N公司（以下简称N公司）购买位于深圳市福田区1号房（以下简称涉案房屋），但因深圳市政府出台了限购政策，原告名下已有多套房产而不具备购房资格，故与被告协商借被告的名义购买涉案房屋。双方口头约定购房款全部由原告支付，涉案房屋由原告占有、使用和收益，待条件成熟，被告配合原告将涉案房屋过户到原告或原告指定的第三人名下。被告与N公司签订了房屋买卖合同，原告向N公司支付了全部购房款。
2012年1月31日，被告取得涉案房屋的房产证，原件由原告保管，并由原告将涉案房屋出租并收取租金。2018年6月，原告与被告协商将涉案房屋过户给原告指定的第三人，被告拒绝后从公司离职，原告多次联系未果。原告目前仍不具备购房资格。请求判令被告向原告支付涉案房屋的对价650万元（以实际评估价为准）。

被告辩称
被告辩称：1.被告与N公司签订深圳市二手房买卖合同，约定由N公司将涉案房屋转让给被告并共同申请办理房屋转移登记，取得了房产证。根据法律规定，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项以不动产登记簿为准，即不动产登记具有物权公示的效力，登记记载的权利人在法律上为真正的权利人；
2.合同的成立需要要约和承诺，原告与被告自始没有达成借名购房的合意，原告主张与被告存在借名购房合同关系不能成立；
3.涉案房屋的产权属于被告，被告有权对涉案房屋占有、使用、收益和处分。因原告借钱给被告购买房产，故要求被告在归还借款之前将房产证、买卖合同等押给原告并将涉案房屋交由原告使用，因此涉案房屋实为被告所有，原告占有、使用涉案房屋系基于被告授权。

本院查明
2011年12月31日，被告（买方）与N公司（卖方）签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将深圳市福田区1号房屋转让给买方，用途为住宅。
2011年12月26日，原告向N公司转账付款34万元。同年12月30日，原告又向该账户转账付款72万元。同年12月31日，N公司出具收款收据，载明“收到张某霞1号房款106万元”，且出具了付清购房款证明。
2012年1月16日，被告向深圳市地方税务局申请契税减征。同年2月14日，福田区地方税务局向被告出具了涉案房屋的契税通用完税证和房屋所有权登记费票据。当天，涉案房屋转移登记至被告名下。
自2012年7月份起，原告先后将涉案房屋出租给案外人张某甲、庄某甲、刘某甲等人，并收取租金。庭审调查中，被告称不清楚原告将涉案房屋出租进行收益，当庭要求原告将租金收益抵扣借款。
另查明，原告为Y公司的股东之一，被告于2010年9月至2018年6月在Y公司任职。

裁判结果
一、被告张某霞应在本判决生效之日起10日内向原告李某英支付涉案房屋的对价人民币5368410元。
二、驳回原告李某英的其他诉讼请求。

律师点评
本案的争议焦点在于原告与被告之间成立的是借名买房关系还是民间借贷关系。
第一，涉案房屋的购房款由原告全额支付，没有证据证明原告系受被告委托而支付购房款。被告称原告第一次支付的34万元是香珠花园X房的购房款而非涉案房屋购房款，对此原告称系因其支付第一笔款项的顺序不在首位，因此没能抢到X房而是选到了涉案房屋。原告的解释符合当下房产市场的交易习惯，法院予以认可。另外，相比大额的购房款，无论涉案房屋的税、费由原告或者被告缴纳，并不足以影响原告与被告之间法律关系的认定。
第二，涉案房屋的房产证原件一直由原告保管，涉案房屋自取得房产证后即由原告占有、使用和收益，原告以被告名义对外出租涉案房屋和签收物业收费通知单等，可见原告对涉案房屋享有实际控制权。被告称其对此全然不知，不符合其自称是涉案房屋产权人的身份，不予采信。
第三，原告与被告没有签订书面借款合同，也没有证据证明双方以其他方式约定了借款本金和利息。截至本案庭审辩论终结时，被告未偿还任何借款本金或者利息。如双方确如被告所称存在民间借贷关系且被告是涉案房屋产权人，那么原告不可能自2012年至今从未向被告催讨过借款，被告亦不可能不主动要求将涉案房屋的租金收益用于抵扣借款本息，故被告的抗辩难以成立。
第四，《深圳市二手房买卖合同》约定的买方联系电话及通讯地址均系原告的，庭审调查时被告称系签订合同时为了方便联系而填写，被告的解释有悖常理，法院不予采信。第五，根据物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，此为不动产登记簿公信力的一般规定。虽然涉案房屋登记在被告名下，但在原告能够提供足够充分证据予以反驳的情况下，法院可以推定原告才是涉案房屋的真正权利人。综上，原告与被告的种种行为及表现均不符合一般的民间借贷法律关系，对于被告的主张，不予支持。
相反，原告与被告之间存在的是借名买房法律关系，原告是涉案房屋的真正权利人。但因涉案房屋登记在被告名下且原告目前不具备购房资格，故对于原告诉请被告支付涉案房屋对价，予以支持。
另外，由于原告借名买房的行为违背了国家限购政策，一定程度上扰乱了正常的房产市场交易秩序，影响了社会公共利益，虽不至于影响原告与被告之间借名买房法律关系的成立，但亦不应当予以鼓励，故原告诉请以涉案房屋的市值作为对价，予以部分支持，酌情认定以评估价的90%即人民币5368410元为被告应当支付的对价。