借名买房——公司出资登记员工名下房屋实际归属纠纷
原告诉称
2002年8月28日,张某强与Z公司签订《商品房买卖合同》,购买位于北京市1号房屋,即涉案房屋,总价款1419964元。2004年8月23日,涉案房屋设定了他项权利,抵押权人为银行。涉案房屋系我公司借张某强之名所购买,购房首付款及住房贷款全部由我公司支付及偿还,涉案房屋交付后一直由我公司占有和使用。
X公司向本院提出诉讼请求:1.判令张某强向银行清偿北京市1号房屋(以下简称涉案房屋)的剩余住房贷款,实际还款金额由我公司承担;2.判令张某强配合银行办理涉案房屋的抵押权注销手续,我公司承担办理抵押权注销的全部费用;3.判令张某强协助我公司办理涉案房屋的过户登记手续,将涉案房屋转移至我公司名下,我公司承担办理过户登记的全部费用。
被告辩称
张某强辩称,涉案房屋系我委托X公司进行出售,当时约定的是北京市1号房屋,并没有X公司所说的房屋。在我购房前后,没有明确说是为X公司买房。当时为了出售房屋,把定金和首付款手续都交给了X公司,按揭款也不是X公司支付的,我是用自己的劳动报酬支付的,X公司所说的借名买房不成立。我是X公司的职工,有经济往来,为了解决经济往来问题,结清账目,所以考虑让X公司售房。
本院查明
2002年8月28日,张某强与Z公司签订《商品房买卖合同》,购买北京市1号房屋,建筑面积共215.8平方米,总价1419964元。另,张某强与银行签订了《个人住房贷款合同》。X公司主张因公司住所地在H市,签订合同等需要法人签字,也需要提交诸多材料,张某强系办公室主任,就委托张某强以个人名义购买涉案房屋。
为此,X公司提交了2002年1月26日会议决议;约定“X公司委托张某强以其名义购买北京市2号房屋一套,购买该房屋所需的全部资金由X公司支出,X公司合法拥有该房屋的所有财产权——所有、使用、收益及处分权,委托张某强以其名义办理房产按揭事宜,所需资金由X公司支出……银行按揭款交付完毕后,该处房屋由张某强名下过户到X公司名下……。”
张某强认可会议决议、会议纪要和书面汇报,但称X公司隐瞒了相关证据,且书面汇报是请示,不是工作报告;称《信托协议书》约定的房屋与涉案房屋不是一处,且时间晚于涉案房屋购买合同签订时间。X公司称《信托协议书》上的房号问题系笔误,双方争议房屋只有一套房,即涉案房屋。经询,张某强表示不申请对书面汇报材料的字迹进行笔迹鉴定。
张某强主张系委托X公司出售涉案房屋,又称因需要委托卖房,因此将商品房买卖合同、个人住房贷款合同、借款凭证、房产证等给了X公司。为此,张某强提交了《过户委托书》。X公司认可印章的真实性,称真实情况是要求张某强协助过户,委托书是《信托协议书》的附件,并提交了另一份《委托书》。张某强对《委托书》的真实性予以认可。
X公司主张房屋首付款、相关税费及按揭款均由其公司支付。为此,提交了报销单、发票、收据、支出凭单等。张某强主张按揭款是其支付的,银行凭证显示是劳务费,并提交了银行交易明细。X公司认可证据的真实性,称之所以记载为劳务费,是应银行监管要求,并提交2002年至2009年向张某强支付工资的记录。张某强认可证据的真实性,但称注明的为劳务报酬,不认可关联性。
X公司主张对房屋进行了装修并实际占有使用房屋,提交了2002年9月16日与案外人就案涉房屋的《装修项目合同书》,合同书上加盖X公司印章,张某强作为业务代表签字;2008年、2011年由X公司出租涉案房屋的《房屋租赁合同》;收取房屋租金的凭证;支付房屋水电等费用的凭证;2016年12月23日的《建筑装饰装修工程施工合同》。
张某强认可《装修项目合同书》的真实性,但称X公司没有自用,因其在为X公司服务,所以由其使用房屋;认可《房屋租赁合同》,称因X公司支付了装修费,所以让X公司出租房屋;认可房屋租金凭证,称双方口头约定售房后再结算;称案外人承租期间的水电等费用系案外人交纳,非X公司交纳;认可《建筑装饰装修工程施工合同》的真实性。
关于张某强与X公司的关系情况。X公司主张张某强于2002年入职,2009年5月13日离职,张某强称现仍为X公司职工,并未离职,2002年下半年任办公室副主任,期间职务有变化。
为此,X公司提交了2009年10月的《通知》一份,证据记载“张某强同志:你自2009年5月13日起一直未来公司上班……但因公司要求你处理相关诉讼……Y房产等善后事宜,公司还继续为你交纳以上单位部分各项社会统筹……。”张某强称不清楚通知上是否为其本人签字。
裁判结果
1、张某强于本判决生效后七日内向银行申请偿还北京市1号房屋剩余住房贷款,所需款项由X公司支付;
2、张某强于清偿完北京市1号房屋剩余住房贷款后三日内,向银行申请解除房屋抵押登记手续,所需费用由X公司支付;
3、张某强于北京市1号房屋抵押登记手续解除后三日内,协助X公司办理房屋所有权转移登记手续,将房屋所有权转移登记至X公司名下,所需费用由X公司支付。
房产律师点评
X公司以借名买房为由提起诉讼。
借名买房系当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益。判定是否存在借名买房的关系,可以从双方是否存在借名买房的约定、房款的支付情况、房屋的占有使用情况等予以认定。
本案中,第一,从X公司提交的会议决议、会议纪要等材料来看,X公司有购买房产的计划;从专题会纪要和书面汇报材料来看,X公司决定以张某强个人名义购买房屋并签订信托协议,且已在2002年8月28日签订了《商品房买卖合同》;后X公司与张某强签署了《信托协议书》,与专题会纪要和书面汇报材料前后印证。因此,可以认定X公司与张某强存在借名买房的约定。
第二,从房屋的首付款支付及按揭贷款的偿还来看,张某强以报销的名义从X公司支取或者由X公司直接汇入张某强名下偿还按揭贷款的银行账户内,X公司持有房屋定金、首付款及其他税费等的发票、收据,持有个人住房贷款合同、借款凭证,张某强主张部分款项注明为劳务费而非偿还按揭款项,X公司予以了说明并且提交了另行向张某强支付工资的证据。
第三,从X公司提交的《装修项目合同书》、《房屋租赁合同》、收取房屋租金的凭证、支付房屋水电等费用的凭证、《建筑装饰装修工程施工合同》来看,涉案房屋由X公司在使用、收益,且持有房屋所有权证。
综上,本院认定X公司与张某强间的借名买房合同关系成立。张某强应当按照约定履行相应的合同义务。
关于张某强提出的房屋房号问题。虽《信托协议书》记载的房号与涉案房屋房号不一致,但结合张某强提交的《过户委托书》、X公司提交的《委托书》,该两份证据记载的房号与《商品房买卖合同》符合,且X公司提交的部分付款凭证记载的房号也与涉案房屋房号符合,张某强也未提交证据证明双方间存在借名买房的案外其他房屋,故法院对于张某强的该项抗辩意见不予采纳,对X公司的主张予以采纳。
X公司请求张某强向银行清偿涉案房屋剩余住房贷款,所需还款款项由其公司承担;请求张某强配合银行办理涉案房屋的抵押权注销手续,所需费用由其公司承担;请求张某强协助办理涉案房屋的过户登记手续,将涉案房屋转移至其公司名下,所需费用由其公司承担,符合法律规定和双方约定,法院予以支持。
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