借名买房应当对房屋款项全部出资

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间借名买房合同关系成立，确认原告为北京市朝阳区X房屋的实际购房人；2、被告协助原告将北京市朝阳区X房屋所有权转移登记至原告名下，或判令被告协助原告办理北京市朝阳区X房屋所有权转移登记手续。
事实和理由：原告是被告的舅妈。2010年初，原告向北京H公司购买坐落于北京市朝阳区X房屋。由于原告名下已有两套房产，故原、被告达成口头协议，原告借用被告名义购房。2010年2月，被告与北京H公司签订房屋买卖合同。之后，原告向北京H公司支付首付款2330183元，按揭贷款1980000元由原告按月使用被告的银行卡向银行支付。

2011年3月20日，原告以被告名义办理了收房手续，原告缴纳了维修基金等各项费用，并在被告的协助下于2013年4月25日领取产权证。该房自入住至今所有的物业费、供暖费等均由原告负担，相关合同、发票、缴费收据等也由原告持有。收房后，原告将该房出租，所得租金收益由原告收取。2019年前后，被告负债累累，因向原告借钱遭拒便心生恨意，拒绝承认原告为实际购房人，并多次扬言出售房屋，企图霸占原告的房产。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求支持原告的诉讼请求。

被告辩称
原、被告之间不存在借名买房的合意。北京市朝阳区X房屋是被告购买。房屋交付后，被告将该房出租，租金收益由被告所有。原、被告之间的资金往来是借款关系，与购房行为无关。不同意原告的诉讼请求。

本院查明
原告系被告的舅妈。2010年，被告与北京H公司签订商品房买卖合同，约定：由被告购买北京H公司开发的位于北京市朝阳区X房屋，房价款4310183元，首付款2330183元，按揭贷款1980000元。
2010年4月20日，被告作为借款人与贷款人中信银行股份有限公司总行营业部、保证人北京H公司签订《个人购房借款合同》，约定：贷款金额1980000元，贷款期限360月，自2010年4月20日至2040年4月20日。
2013年4月25日，被告取得北京市朝阳区X房屋的所有权证书。2013年7月23日，被告与中信银行股份有限公司总行营业部签订《房屋抵押贷款合同》，2019年12月11日，北京市朝阳区X房屋的贷款结清。
诉讼中，本院至北京市朝阳区不动产登记事务中心查询北京市朝阳区X房屋的产权登记信息，该房在2020年7月20日被北京市大兴区人民法院司法查封，在2020年7月21日被北京市朝阳区人民法院司法查封，并有抵押。

裁判结果
驳回原告诉讼请求。

律师点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
原告主张其与被告之间就北京市朝阳区X房屋存在借名买房合同关系，并要求被告协助办理所有权转移登记手续，但经法院至北京市朝阳区不动产登记事务中心查询，北京市朝阳区X房屋在2020年7月先后被北京市大兴区人民法院及北京市朝阳区人民法院司法查封，并有抵押，因此该房不具备办理房屋所有权转移登记的条件。无论原、被告之间是否存在借名买房合同关系，在房屋有查封、抵押的情形下，原告的诉讼请求，法院无法支持。待查封解除、抵押注销后，原告可另行主张权利。