法院对于借名买房还是借款买房如何判断

原告诉称
原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙某将北京市海淀区X号房屋（以下简称：涉案房屋）转移登记至原告和第三人名下，其中原告占65%的份额，第三人占35%的份额；2.诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告和第三人系夫妻，二被告系第三人的父母。原告、第三人与被告签署协议，借被告名义于2018年5月25日与陈某签订了关于涉案房屋的购房合同并完成过户。购房情况如下：1.2018年7月29日，原告向陈某支付购房款50万元。2支付其他税费杂费，合计12194.40元。以上合计1183176元。原告无工资收入，上述资金均系原告代持的婚前财产所出资。
7.第三人以夫妻共同财产支付了首付款中的65万元和中介费中的3万元，还贷亦是以夫妻共同财产还款。综上，购房价格是380万元，交房税费14万元，总计394万元。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻有互相扶养的义务。一方不履行扶养义务时，需要扶养的一方，有要求对方付给扶养费的权利。
婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。综上，按照合同法等法律，该房是原告和第三人借被告名义而购买，房屋过户后，被告和第三人翻脸无情，故原告诉至法院。

被告辩称
被告孙某、周某华辩称，孙某系向原告和第三人借款而购买涉案房屋，该房屋系由孙某所有。原、被告之间系借款关系。房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、佣金确认书由孙某和第三人签字。
第三人的陈述意见同被告孙某、周某华的答辩意见。

法院查明
李某与周某丽于2011年8月29日登记结婚，于2017年8月7日生育女儿李某凤。周某华与孙某系夫妻，周某丽系二人之女。
2018年5月3日，甲方李某、周某丽与乙方周某华、孙某签订《借款协议》。内容如下：甲方李某和周某丽、乙方周某华和孙某均为合法夫妻，乙方是甲方之一周某丽的父母。为孩子上学问题购房，甲方通过借款给乙方支付该房的首付款和贷款，并通过李某、周某丽、孙某三人的以下银行卡转账……甲方李某和周某丽各借给乙方孙某账户该房的首付款50%，每月也分别借给乙方孙某账户月还款额的50%款项还该房贷款。
甲乙双方尽快创造条件将该房通过无偿赠予过户到甲方两人名下共同共有，该过户所产生的费用由甲方承担，乙方不得以任何理由不办理该房无偿赠予甲方的过户手续，该过户完成之时本借款协议同时作废，以保障甲乙双方合法权益均不受损害为目的。
2018年5月25日，陈某（甲方、出卖人）与周某丽、孙某（乙方、买受人）在中介公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》和《自行划转补充协议》。约定涉案房屋的总房价款380万元。其中定金10万元于2018年5月29日前付齐；首付款包含三笔由乙方支付给甲方，于2018年6月30日前支付30万元，于2018年7月30日前支付50万元，于2018年8月20日前支付70万元；乙方向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为220万元。出卖人应当在2018年8月31日前将该房屋交付给买受人。
当事人双方同意，自本合同签订之日起75日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方承诺此房学区名额未占用。如学区名额占用，甲方视为违约。
李某提交的上述合同中乙方处有其签字，周某丽主张签订合同时李某并不在北京，李某的名字系其本人后加的。另，李某对于购房过程中其所支付的款项，又以民间借贷纠纷诉至本院，要求孙某、周某华返还借款和利息，李某在该案中提交的《房屋买卖居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》中并无其签字。被问及为何两个案件提交的合同签名不一致时，李某称其提交错了，分辨不出提交的是什么。
合同签订后，购房资金大部分为李某与周某丽支付。2018年8月21日，涉案房屋登记至孙某名下。
2018年，赠与人孙某、周某华与受赠人周某丽、李某签订《赠与合同》，载明赠与人孙某、周某华是涉案房屋的产权人，现赠与人自愿将该套房产赠与周某丽、李某所有。
李某陈述借孙某的名义买房是为了给孩子上学，北京市规定夫妻两人只能购房2套，购买涉案房屋时李某和周某丽已经有2套房屋，现已将其中1套出售。周某丽陈述因购买涉案房屋时其和李某有2套房屋，不能再买，故借钱让孙某买房，现李某和孙某名下在北京仅有1套房。相关购房合同、付款凭证以及产权证书等原件由李某持有。李某于2019年1月16日支付涉案房屋的水电燃气，并将涉案房屋出租。
本案审理过程中，本院向贷款银行发函，询问其对于涉案房屋转移登记的意见。银行回函表示不同意将涉案房屋过户至李某和周某丽名下。主要理由为：本案涉诉房产系孙某向银行贷款所购，孙某将涉案房屋抵押用于担保，银行系抵押权人。依据孙某与银行签订的《个人购房借款/担保合同》约定：“本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意。”孙某向银行申请贷款时，周某丽和李某在相关借款申请资料上签字，周某丽为孙某贷款承担共同还款义务，李某作为共同还款人的配偶确认该共同还款义务为夫妻共同债务。
因此，李某对借款合同约定应当知悉。如本案确实存在李某所述的借名买房之情形，则本案当事双方不但涉嫌规避北京市房屋限购政策，也涉嫌规避相关贷款监管规定，孙某、周某华、周某丽及李某均有义务归还银行全部贷款本息并承担相应违约责任。综上，在上述当事人未将银行贷款结清的情况下，银行不同意将抵押房产过户。经询问，李某表示目前其无能力偿还剩余贷款。

裁判结果：
驳回李某的诉讼请求。

房产律师点评
依据《借款协议》的内容和当事人关于购房原因的陈述，涉案房屋系各方共同为了李某与周某丽的孩子能够获得入学资格而购买，购房款系李某、周某丽通过借款给孙某、周某华而支付，孙某、周某华不得以任何理由不办理该房无偿赠予李某、周某丽的过户手续。双方签订的协议虽名为《借款协议》，但是该协议明确约定了购房目的、款项支付、无偿过户等内容。从购房过程中相关款项的支付情况可知，购房款、税费、中介费、物业、燃气、采暖等费用由李某或周某丽交纳。房屋购买后，李某持有涉案房屋的相关购房票证的原件并对涉案房屋进行出租。综上分析，法院认为李某、周某丽与孙某、周某华之间成立借名买房合同关系，孙某、周某华负有将涉案房屋转移登记至李某、周某丽名下的合同义务。
但是，涉案房屋的贷款尚未还清，李某表示现无还款能力，银行作为抵押权人明确表示在当事人未将贷款结清的情况下不同意将抵押房产过户。故孙某、周某华虽然负有将涉案房屋转移登记至李某、周某丽名下的义务，但因银行对涉案房屋享有抵押权且现不同意将涉案房屋过户，故李某主张的将涉案房屋由孙某转移登记至其和周某丽名下的诉求存在法律上的履行不能，法院对该诉求不予支持。因涉案房屋目前不能办理转移登记，李某主张的对涉案房屋享有份额以及进行处分的诉求缺乏事实和法律依据，法院对该诉求亦不予支持。