厦门仲裁委员会就申请人对被申请人商品房买卖合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】
2020年6月15日，申请人与两被申请人签订《商品房买卖合同》，约定两被申请人购买由申请人开发的案涉房屋。该商品房总价为1304034元（人民币，币种下同）；付款方式采取银行按揭贷款。《商品房买卖合同》约定，如两被申请人申请按揭贷款并由申请人提供担保的，如两被申请人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向申请人要求承担担保责任的，则两被申请人应于5日内按贷款银行要求向贷款银行偿还欠款（若申请人承担担保责任的，则两被申请人应在申请人承担担保责任之日起5日内将申请人代偿款项支付给申请人，并自申请人代偿款项之日起每日按代偿金额的0.5‰支付利息）。

两被申请人逾期支付的，申请人有权与其解除本合同，两被申请人应于收到申请人书面通知3日内与申请人签订相关解除合同的手续并配合完成主合同登记备案的注销手续，申请人有权要求两被申请人按总房价款的20%承担违约责任。《商品房买卖合同》签订后，申请人依约为两被申请人办理了《商品房买卖合同》的备案登记以及案涉房屋的预告登记备案。2020年7月3日，申请人、两被申请人与中国工商银行股份有限公司建阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定两被申请人向工行建阳支行贷款104万元。工行建阳支行向申请人支付了全部贷款本金104万元。现由于两被申请人未按照《个人购房借款/担保合同》的约定向工行建阳支行支付按揭款，导致申请人承担连带保证责任。截至2020年10月24日，申请人已代为支付按揭款合计17240.98元。申请人多次催促两被申请人偿还代垫的按揭款项，但两被申请人至今仍未还款，鉴于其行为严重违反《商品房买卖合同》的约定，故申请人提起本案仲裁，请求解除案涉《商品房买卖合同》，并裁决被申请人支付违约金260806.8元（按合同约定总房价款1304034元的20%计算）。

【争议焦点】
1.关于要求解除《商品房买卖合同》的仲裁请求

申请人主张，两被申请人未依约偿付按揭款，申请人有权解除合同。两被申请人则不同意解除案涉合同，称系因人身自由受到限制，导致客观上无法按期还款，并非主观上恶意逾期。仲裁庭注意到，两被申请人自2020年8月起未依约支付按揭购房款，经催告后仍未予以支付。其虽存在人身自由受到限制的情形，但该情形并非法定或约定的免责事由。因此，根据《商品房买卖合同》关于“如两被申请人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向申请人要求承担担保责任的，则两被申请人应于5日内按贷款银行要求向贷款银行偿还欠款……两被申请人逾期支付的，申请人有权与其解除本合同”之约定，申请人有权单方解除合同。鉴于申请人在《仲裁申请书》中明确主张解除合同，应当认为申请人系以提起仲裁的方式要求解除合同，故仲裁庭认定《商品房买卖合同》自《仲裁通知书》及《仲裁申请书》副本送达两被申请人之日（2021年1月15日）解除。

2.关于要求两被申请人支付违约金的仲裁请求

结合前述关于两被申请人违约的认定意见，申请人有权要求两被申请人支付相应违约金。关于违约金的标准，申请人主张按合同约定，以全部购房价款的20%作为计取标准。两被申请人则认为案涉违约金过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。结合上述规定以及我国司法实践惯例，仲裁庭认为，当前违约金的性质应当以赔偿性为主、惩罚性为辅，即违约金的主要功能系填补守约方的损失。就本案而言，申请人未就其损失进行举证，被申请人虽主张违约金过高，但亦未就违约金高于实际损失提供相应证据，故仲裁庭无法依据申请人实际损失与违约金的差额，作出违约金是否过高的判断。在此情况下，仲裁庭遵循公平原则和诚实信用原则，根据合同履行情况，结合双方合同地位及预期利益，将违约金酌情调整为3万元。

【裁决结果】
1.确认《商品房买卖合同（预售）》于2021年1月15日解除；

2.两被申请人应向申请人支付违约金3万元。

【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

鉴于违约金条款是商事主体契约自由的体现,既有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿功能,也体现了预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本,使合同主体在订立合同时即明确违约后果,从而做到谨慎订约、诚信履约。因此裁判者对违约金通常不主动进行调整。在违约方主张违约金过高时，须由其承担证明违约金过高的举证责任。但是，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，违约方的举证责任也不能绝对化，守约方也要就存在损失提供相应的证据。而本案申请人未就其损失进行举证，被申请人虽主张违约金过高，但亦未就违约金高于实际损失提供相应证据，故仲裁庭无法依据申请人实际损失与违约金的差额，作出违约金是否过高的判断。故仲裁庭在违约方要求调低违约金时，综合合同履行的情况、当事人过错程度、主体地位等因素，对违约金的合理性作出判定。

【结语和建议】
违约金是否过高的认定标准与调减规则，一直以来都是立法的难点与司法的痛点。新颁行的《民法典》保持了对约定违约金过高的司法调减立场。立法条文对判定标准及调整尺度的表述，赋予裁判者更多的裁量权。而裁判者既要考虑到个案的特殊性、避免“一刀切”的情况，也要保证法律适用的确定性，在尊重私法自治和实现公平正义的价值考量下，从违约金的损失填补与适度惩罚功能出发，适度分配举证责任，以违约造成的损失为基准，综合考量包括合同履行的瑕疵程度、违约方的主观过错情况、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款及违约金计算的基数在内的多种因素，以期避免机械执法，确保个案公正。