借名购买房改房法院如何判断房屋归属

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
原告诉称
张某英向本院提出诉讼请求：1、请求确认我在1993年12月以张某刚的名字购买的原公有住房北京市海淀区一号房屋的合同行为有效，判令该房屋的所有权归属我所有；2、诉讼费由张某楠承担。
事实与理由：1992年，张某刚的单位中华全国总工会进行公房制度改革，本单位职工可以自愿购买已承租的房屋。当时张某刚以这座楼太过老旧，花钱买不值得，还是租着住合适等原因不想买这套房屋，我考虑到自己不是全国总工会的职工，很担心如果张某刚百年之后，全国总工会很可能会不租给我住了。就与张某刚商定好由我出全额购房款以张某刚的名义买下这套房屋，我于1993年至1996年共计给了张某刚1.4万元现金，向全国总工会缴纳了购房款。有张某刚手写的交款记录和张某楠写给我的信为证，购房款收据原件在张某楠处保存，其应当将购房款收据原件交还给我。
我是张某刚之孙，从1958年就与张某刚共同生活40多年，自1973年1月就与张某刚共同居住在一号房屋。张某刚已于2002年12月去世，张某楠是张某刚之子。北京市海淀区一号房屋是上个世纪50年代的老旧楼，安全性等级评定为Deu级。1993年我以成本价全款购买一号房屋，符合借名买房的法律规定，该房屋应归我所有。

被告辩称
张某楠辩称，不同意对方诉讼请求。张某英以合同纠纷将我诉至法院，我非本案适格被告。一号房屋不存在借名买房的事实。“房改房”具有很强的人身依附性，以借名买房的方式取得房屋所有权的行为违反政策性规定，张某刚与张某英之间没有借名买房的约定，张某英出资的行为不能作为认定享有房屋所有权的依据，其出资应当认定为债权。
张某英是张某云的二儿子，张某云是我哥哥，双方之间签订过房屋归属的协议。一号房屋和北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋）都应该归张某刚和孙某寒夫妇所有。法律依据是高院房屋买卖合同指导意见15条，最高院婚姻法解释12条。张某英认为房屋归其所有不符合事实和法律，要求驳回其诉讼请求。

本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
张某楠曾以继承纠纷为由将张某英、张某回、王某杰、张某仁、赵某霞、张某冰、张某官、张某秀诉至本院，本院于2019年12月3日作出2号民事判决书，该案查明：“张某刚和孙某寒系夫妻关系，二人婚后育有二子，即长子张某云、次子张某楠。张某云于1951年与沈氏结婚，婚后育有二子，即张某仁、张某英。后张某云于1959年与沈氏离婚，于1960年与赵某霞结婚，婚后育有子女五人，即张某冰、张某回、张某官、王某杰、张某秀。张某刚于2002年12月15日去世，孙某寒于2006年10月25日去世，二人于2013年4月2日注销户口。张某云于2014年5月去世。张某刚于1999年5月24日取得一号房屋的所有权证书，于2008年1月31日取得二号房屋的所有权证书”。
该案查明：“关于一号房屋与二号房屋的购房出资情况，张某刚于1998年12月分得二号房屋，并交纳了30%的购房款共计11432.7元。双方在庭审中均认可两套房屋的购房款中张某楠共计出资5000元，张某英出资13432.7多元，剩余款项28595元为张某刚出资。但张某楠主张该数额仅仅为购房的预交款，其于2005年补交了二号房屋的剩余70%购房款26676.3元，并称在补交该部分房款后才能取得该房屋的所有权证书，为此提交其个人银行存折，显示其存折于2005年9月6日支取26676.3元。张某英对上述存折真实性认可，但认为二套房屋剩余的购房款为张某刚交纳。”
该案查明：“张某英主张某云号房屋中的部分房间系于1993年房改时由三号房屋（以下简称三号房屋）置换而来，而三号房屋系张某刚赠与给其的房产，故其在二号房屋中应当占有相应所有权份额，为此提交了购房款发票，显示张某刚于1993年交纳三号房屋购房款并于1996年、2000年补交了剩余购房款，但就其他事实均未举证。张某英主张一号房屋系其全资以张某刚名义购买，该房屋应为其个人财产，不应作为遗产进行分割。张某楠对上述说法均不予认可。庭审后，张某英另就一号房屋在本院以合同纠纷为由起诉张某楠，本院现已立案受理。”
该案查明：“张某楠主张其与张某云已经就二号房屋与一号房屋的分割达成协议，提交《协议书》一份，落款日期为2006年10月6日，载明：‘兄（张某云）弟（张某楠）经协商，达成下列协议：父（张某刚）母（孙某寒）在北京市内有两套住房；一套位于海淀区一号房屋（一号房屋）归属兄（张某云）所有，另一套位于海淀区二号房屋归属弟（张某楠）所有。’《协议书》落款处有‘张某云’与‘张某楠’签字。张某英对该协议书的真实性认可，但认为该协议书不是2006年10月所写，且一号房屋系其个人财产，张某云无权进行分配。
张某英另提交《北京遗留房产分割继承全权委托书》一份，落款日期2009年10月22日上午，载明：‘我的父亲与母亲过世后，在北京遗留有两套房产，我此前从未与我的弟弟张某楠正式签署相关的分割与继承协议文件，由于我的年纪大了，不能前往北京处理遗留财产分割的事情，因我的二儿子张某英在北京居住，我就全权委托张某英与我的弟弟张某楠协商处理房屋产权的分割继承问题。’委托人处有‘张某云’签字，受托人处有‘张某英’签字。对此，张某英称张某云认为张某楠与他签订的协议并非正式的房屋分割协议，正式的房屋分割协议并未签署，张某云在签订上述协议书时亦不清楚一号房屋系张某英出资购买。张某楠表示该委托书是否为张某云所写无法确认，不认可其内容”。

本院认为
该判决认定：“二号房屋系张某刚与孙某寒婚后购买，登记在张某刚名下，该房屋应为张某刚与孙某寒的共同财产。张某英和张某楠为该套房屋支付的购房款应属张某刚对二人的借款，不能改变房屋的权属性质。张某英主张某云号房屋中的部分房间系于1993年房改时由三号房屋置换而来，而三号房屋系张某刚赠与给其的房产，未能向本院提供相应证据，本院不予采信。张某刚与孙某寒去世后，二号房屋应属二人的遗产，在二人未留有遗嘱的情况下，对该套房屋的分割应按照法定继承办理，由张某云、张某楠继承。
张某云去世后，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人，即张某英、张某回、王某杰、张某仁、赵某霞、张某冰、张某官、张某秀。张某刚去世后，张某云与张某楠就张某刚、孙某寒的遗产分配达成了书面协议，二人均签字确认，张某英虽不认可该协议书的签订时间，但未提出反证，且其认可该协议书为张某云所签。张某英辩称该协议侵犯了其在涉案房屋中的权利，法院认为张某云、张某楠才是张某刚与孙某寒的第一顺位继承人，对张某刚与孙某寒遗留的财产有合法的处置权利。同时，张某云作为张某英的父亲，理应对张某英与张某刚与孙某寒的关系及财产情况较为了解。在此情况下，张某云仍与张某楠签署协议书，该协议应为二人的真实意思表示，应遵照履行。关于张某英提交的委托书，张某楠对此不予认可。张某云虽然在委托书中表示此前从未与张某楠正式签署相关的分割与继承协议文件，但协议书中并未提及该协议并非正式文本。现张某英不同意按照协议约定内容履行，没有法律和事实依据，法院不予支持。按照协议书的约定，二号房屋应由张某楠继承所有。就一号房屋，鉴于张某英已经另行起诉，法院已另案受理，故对于该房屋的分割事宜本案中暂不予处理”。
该案最终判决二号房屋归张某楠继承所有。张某英不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2020年5月26日作出8号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
双方称一号房屋系张某刚生前所在单位公房改革，通过成本价购买的房屋。张某英称1993年12月其与张某刚口头达成借名买房协议，一号房屋的购房款均由其个人支付，一号房屋应由其所有。张某英就其主张提交一号房屋房款收据、张某刚房款手写记录、张某楠写给张某英的信件、通知佐证。其中，一号房屋房款收据原件由张某楠保存。张某刚房款手写记录分别写明了一号房屋、三号房屋、购补二号房屋的相关房款、维修费、补交款、税款等，总计28595.89元。
张某楠不认可张某英与张某刚存在借名买房关系，称因张某刚资金紧张，其与张某英对于一号房屋都有出资行为，之后，其将张某英的部分出资予以返还。张某楠就其主张提交房款收据、住房基金收款专用凭证、张某刚房款手写记录、张某英书写的收条佐证。张某刚房款手写记录分别写明了一号房屋及二号房屋两处房款所交纳的房款、维修金、补交价款、税费等，共计28595.89元，并写明“张某楠支出5000元，张某英支出2000元或是3000元加10432.7元，不足都是我交的，1999年我搬出前交还张某英1000元，他向我要的，7、8两个月又交他款1000元”。2004年12月29日的收条中写明：收到张某楠交来购房差价款3000元，另收到张某楠交来家居用品补偿款2000元。2004年9月29日的收条中写明：收到张某楠交来5000元，此款与垫交购房款有关。
张某英称张某楠对于一号房屋未进行出资，都是其出资，张某楠提交的收条证据中指向的款项并非一号房屋。
张某英称其从1973年起即与张某刚夫妇生活在一号房屋中，现其仍居住在一号房屋中，张某楠称其现居住在二号房屋中。

裁判结果
驳回张某英的全部诉讼请求。

靳双权点评
根据查明，一号房屋系张某刚生前所在单位出售的房改房，张某刚具有购买该房屋的资格，张某英并不具备购房资格。张某英称其借用张某刚之名购买房屋，并支付全部购房款，张某英对此负有举证责任。法院认为，首先，张某英与张某刚并未签订书面的借名买房协议，也无其他证据证明张某英与张某刚存在借名买房的意思表示。其次，根据生效判决查明事实，以及双方在本案中提交的张某刚生前手写的房款支出情况记录，张某刚、张某楠、张某英对于一号房屋及二号房屋均有出资情况，并未明确指明一号房屋均由张某英出资。最后，张某楠提交的收条及张某刚生前手写的房款支出情况记录中载明，张某楠及张某刚曾向张某英返还部分购房款。综上，法院认为，张某英提交的证据不能证明一号房屋全部由其出资，即使张某英对于一号房屋存在部分出资情况，但出资情况系债权关系，并不能改变房屋权属性质，因此，现有证据并不能证明张某英与张某刚之间存在借名买房的法律关系，故对于张某英要求确认借名买房的合同行为有效，并认定一号房屋归其所有的请求，法院均不予支持。