房产——借亲属名义买房没有协议法院如何判读房屋归属

原告诉称
    周某莹向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告向原告返还位于北京市大兴区一号的房屋（以下简称：涉案房屋）；2.原告返还被告垫付的购房款及装修费共计55万元；3.本案诉讼费用由被告承担。
    事实和理由：我在2012年购买北京市大兴区一号的房屋时没有钱，也不能贷款。因与二被告系亲属关系，所以找二被告垫付购房款。因为二被告垫付了购房款所以涉案房屋购买后一直由二被告居住。我与二被告当时商量过等我还完购房款后二被告再向我返还涉案房屋。但现在二被告拒绝返还，故诉至贵院，望判如所请。

    被告辩称
    被告秦某婕、张某刚辩称，不同意周某莹的全部诉讼请求。理由如下：一、我方为涉案房产的实际购买人，系借用周某莹的名义购买的涉案房屋。1、周某莹对涉案房屋没有任何出资、任何购买手续均非周某莹办理，任何收房、装修工作均非周某莹办理，任何费用（物业费、维修基金、水电燃气费）均非周某莹缴纳，以上事实均可证明周某莹并非涉案房屋的实际所有人；2、由于我方与周某莹存在亲属关系，所以双方虽未签署正式借名买房协议，但是达成了借名买房的合意，周某莹已经将购房指标和房屋的一切权益、支配、使用、受益、处分完全转让给了我方；3、我方提交的录音证据可以知道周某莹关于涉案房屋由其购买，我方仅垫付购房款的意见与事实明显不符；
    二、周某莹起诉书所述与庭审中陈述存在明显矛盾，明显不合理。周某莹在起诉书中自述自2017年，由于我方住房紧张，其将房屋借给我方。其在庭审过程中又推翻上述主张，承认我方自交房起即占用、使用该处房屋。周某莹存在虚假陈述，其起诉时并未考虑到我方持有该处房产支付房款单据、购房合同、装修合同等证据。待我方提供后又强行改口，逻辑明显错乱，其利用虚假陈述误导法庭，谋取不正当利益；三、涉案房屋的性质为按照经济适用房管理的房屋，并不属于真正意义上的经济适用房，不存在上市交易限制，现已经可以上市公开转让。根据北京市购买住宅限购政策，我方具有购买涉案房屋的资格，可以顺利完成涉案房屋的产权变更手续。我方与周某莹实际达成的借名买房合意，该行为未违反法律强制性规定，属于有效合同、有效行为。因此借名买房的行为应认定为有效。综上，我方认为应当驳回周某莹的全部诉讼请求。

    法院查明
    2013年12月10日，周某莹（买受人、乙方，乙方委托代理人张某刚）与北京市民政局住宅合作社（出卖人、甲方）签订《购房合同书》约定甲、乙双方在自愿平等的基础上，就购房事宜达成协议如下：一、甲方在上述地块建设住宅。二、该住宅为本合同第一条规定的项目中的一号房屋；三、本合同预测建筑面积中小于或等于住宅控制标准的面积为80平方米，按每平方米7200元结算房价款；超出住宅控制标准的面积为15.05平方米，按每平方米8600元结算房价款；房价款总金额为705430元整。该合同尾部甲方处盖有北京市民政局住宅合作社的合同专用章，乙方处签有周某莹的名字，委托代理人处签有张某刚（代）的名字。
    周某莹（乙方）与北京市民政局住宅合作社（甲方）签订《补充协议》约定：您所购买的一号房屋，房价总款为697260元。该协议尾部甲方处盖有北京市民政局住宅合作社的合同专用章，乙方处签有周某莹的名字。庭审中，周某莹表示《补充协议》的签名是其本人所签，秦某婕与张某刚则表示《补充协议》中周某莹的签字是秦某婕代周某莹签署的。
    周某莹另提交：证据一、不动产权证书，载明“权利人为周某莹，共有情况为房屋单独所有，坐落于大兴区一号，权利性质为划拨/按经济适用住房管理，房屋建筑面积为94.1㎡。”证明涉案房屋归周某莹所有，秦某婕及张某刚应当向其返还涉案房屋；证据二、购房发票，证明涉案房屋归原告所有，被告应当向原告返还房屋；证据四、银行转账记录6张，证明原告陆续向被告还款20万元（其中ATM机的是取现，其余的是转款，户名秦某聪是周某莹的儿子）。
    秦某婕、张某刚对上述证据的质证意见为：对证据一、二，真实性认可，不认可证明目的。我方是以周某莹的名义买房；对证据四，1、认可周某莹提交银行转账记录的真实性与合法性，但对于周某莹所述的其他现金记录不认可；2、认可曾向秦某聪借款20万元，但用于其他用途，与本案无关。但具体如何给付的，由于时间久远，我方记不清了，周某莹提交的转账记录应就是这20万元借款的一部分；3、这20万元借款在我方提交的证据八双方对话录音中已经说明，与本案无关。
    秦某婕、张某刚另提交：证据二、物业服务合同，该合同甲方为业主周某莹，乙方为北京S公司，合同尾部有周某莹的委托代理人张某刚的签字，时间为2014年11月28日。证明张某刚为实际购买人，作为委托代理人签署了物业服务合同。二被告2014年就入住了，而不是周某莹起诉状中所述2017年向其借房；证据三、物业费缴纳凭证，证明秦某婕、张某刚为涉案房屋实际购买人和实际居住人，每年缴纳物业费和供暖费；证据四、装修合同及收据，证明秦某婕、张某刚为实际购买人和实际居住人，对该处房产进行了装修；证据五、银行记录，证明张某刚利用自有资金付款情况；证据六、收据，证明张某刚实际缴纳契税、维修金及产权办理费；证据七、租房合同，证明秦某婕对外出租涉案房屋情况。该处房屋为秦某婕、张某刚实际所有，才有权进行出租；证据八、周某莹与秦某婕的电话录音及文字整理稿，证明该处房屋为秦某婕、张某刚实际购买的事实经过;证据九、交款收据，证明秦某婕与张某刚支付购房款；证据十、王某玲身份证、银行卡及转账记录，证明秦某婕与张某刚支付购房款。
    周某莹对上述证据的质证意见为：对证据一至七，真实性均认可，不认可证明目的。涉案房屋只是由二被告垫付购房款，并不存在二被告实际购买的事实。对证据八，真实性认可，证明目的不认可。录音里被告秦某婕多次表示不要涉案房屋，而且还多次表示商量解决这个事儿。可以证明双方并未就二被告购买涉案房屋达成一致。而且能证明我的儿子确实向二被告支付了购房款，双方只是对我需要返还的购房款数额存在争议。我在录音中也多次明确表示要收回房，被告的意思是想除了购房款之外想多要一部分；对证据九，没有异议，该份证据交款处写有周某莹的名字，收款单位是周某莹的单位；对证据十，没有异议。
     周某莹在2021年8月6日向本院提交的民事起诉书中事实与理由部分载明：“2017年年初，被告声称家中有事，需要住房过度，提出想暂住于上述房屋。原告出于亲戚关系考虑，同意了被告的要求。上述房屋有被告使用至今。”该表述与其当庭陈述事实与理由不一致。经本院询问，周某莹表示之前代理人对事实了解不清，事实与理由以当庭的陈述的为准。
    另查明一，涉案房屋的不动产权证书、购房发票及补充协议由周某莹持有，涉案房屋的购房合同由秦某婕及张某刚持有。
    另查明二，周某莹与秦某君原系夫妻关系，二人育有一子名为秦某聪。秦某君与秦某婕系兄妹关系，秦某婕与张某刚系夫妻关系。

    裁判结果
    驳回周某莹的全部诉讼请求。

    律师点评
    当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周某莹请求秦某婕及张某刚向其返还涉案房屋，秦某婕及张某刚则以与周某莹之间存在借名买房的合意，涉案房屋实际为二人购买为由进行抗辩。
    那本案的争议焦点在于周某莹与秦某婕、张某刚之间是否存在借名买房的关系,对此法院分析如下:第一,周某莹与秦某婕、张某刚之间虽未签订书面借名买房协议,但鉴于双方之间的亲属关系，而且涉案房屋属于周某莹所属单位的福利房，秦某婕与张某刚表示因周某莹怕其单位找她麻烦，所以没有签订相关协议的意见合乎常理，故双方之间没有书面借名买房协议亦可理解。且是否存在书面借名买房协议,并非判断是否存在借名买房关系的唯一判断标准。第二，关于涉案房屋《购房合同书》的签订问题，如果如周某莹所述其是涉案房屋的实际购买人，秦某婕及张某刚二人只是垫付购房款，那涉案房屋的购房合同理应由周某莹本人签署，购房合同原件也应由其持有。而本案中涉案房屋的购房合同由张某刚签订，购房合同原件也由秦某婕及张某刚持有。周某莹的主张与常理不符；
    第三,关于购房款,原被告双方均认可涉案房屋购房款均由秦某婕及张某刚支付。周某莹主张通过其儿子秦某聪向秦某婕、张某刚返还了20万元购房款。但秦某婕、张某刚提交的通话录音中显示周某莹曾表示二被告欠秦某聪一个20万。周某莹提交的现有证据无法证明秦某聪给付秦某婕、张某刚的20万元款项系其向二人返还的购房款；第四,关于居住的问题,根据秦某婕、张某刚提交的证据及原被告双方的当庭陈述,涉案房屋子购买后一直由秦某婕、张某刚占用使用，物业费等费用也是秦某婕及张某刚支付。而且秦某婕、张某刚对涉案房屋还存在装修及出租行为。故综合全案证据及查明的事实,可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定。
    因此秦某婕、张某刚占用、使用涉案房屋系基于购买该房屋的事实,周某莹并非涉案房屋的实际权利人,其要求秦某婕、张某刚向其返还涉案房屋的诉讼请求于法无据，法院不予支持。在返还涉案房屋的诉讼请求无法得到支持的前提下，周某莹的其他诉讼请求亦无法得到支持。