北京房产——母亲单位房改部分子女借其名义买房是否有效

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原告诉称

原告赵某英提出诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告办理位于北京市西城区一号房屋的过户登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告名下;2、请求法院判令诉讼费由被告承担。

事实及理由：原告系被告之子。2005年初，涉案房屋原产权单位实施房改，原、被告之间达成口头协议，约定由原告借被告名义购买北京市西城区一号房屋、房屋所有权归原告所有。2015年1月10日，被告(买方)与单位(卖方)签订《单位出售公有住宅楼房协议书》，该协议书封皮上“刘某文”三个字是原告所签，次日原告出资缴纳了全部购房款40208.06元，后原告又出资对涉案房屋进行了装修并购买了全部家具家电，原告一家也实际居住使用涉案房屋至今，居住期间包括水电、燃气、通讯、有线电视费等费用也均系原告缴纳。

原告认为，原、被告之间存在借名买房合同关系，原告是涉案房屋的实际所有权人，双方达成的口头借名买房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。现原告诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求。

被告辩称

被告刘某文辩称，同意原告的诉讼请求，认可原告所述的基本事实，北京市西城区一号房屋系原告赵某英购买的，认可原告所述借名买房的事实，同意将北京市西城区一号房屋过户至赵某英名下。

第三人赵某刚述称，

第一、本案涉及房屋为按成本价房改售房的政策性保障性住房，其政策性保障性住房的属性决定了原告主张借名买房，并要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求不应获得支持，请求驳回原告的全部诉讼请求。答辩人认为本案涉及的房屋为包括被告刘某文及其配偶赵某聪工龄折算后，按照成本价房改售房的政策性保障住房，基于保障性住房存在着售房职工单位的补贴和政府的政策性保障的特殊性，原告主张该房屋所有权登记至原告名下的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。

第二、涉案房屋虽然登记在被告刘某文名下，但因房屋使用赵某聪工龄折抵购房款，赵某聪去世后，房屋涉及所有继承人的利益不应仅凭原被告之间的口头约定确定为借名买房，且依据司法解释购房款应视为赠与行为。

1、依据2005年1月10日刘某文和单位签订的单位出售公有住房协议涉及的房屋总价是85800元，而实际仅支付了40208.06元，其他的45591.94元差额即为赵某聪和刘某文的工龄折扣，且达到了53.14%，已经过半。2、依据相关司法解释，本案应视为赠与处理。第三、原告涉嫌虚假诉讼，损害第三人利益。1、原告诉状显示其起诉时间为2020年7月8日，作为证据提交的刘某文书写材料复印件显示时间是2020年7月30日，依据民事诉讼法相关规定，立案时应同时提交诉状及证据，本案提交的证据形成时间灾后，显然矛盾。2、原告起诉被告要求确认借名买房，如果原、被告意见一致完全没有诉讼的必要，结合原告提交的证据，显示被告已于2020年7月1日取得新的涉案房屋不动产证书。原被告如果均认为是借名买房，没有必要提起本诉，原告迫使被告以合同纠纷为由起诉完全是为了达到占有被告及其他第三人财产的目的。原告主观上存在损害被告的物权以及其他兄弟继承权的恶意。

综上，第三人认为，本案事实上并非借名买房，依据相关司法解释，仅应视为原告对于母亲的赠与，原告的出资并不影响涉案房屋使用赵某聪工龄购买的事实，该房屋存在赵某聪的遗产，理应先法定继承，不应将房屋简单地认定为原告或者被告的个人财产，而排除其他继承人的法定份额。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人赵某鑫其述称，同意原告诉讼请求，原告所述属实。

法院查明

刘某文与赵某聪系夫妻关系，二人育有赵某明、赵某英、赵某刚、赵某鑫四子。赵某聪于1994年5月18日死亡。

2005年1月18日，单位与刘某文签订《单位出售公有住宅楼房协议书》，约定将位于西城区一号房屋出售给刘某文，售价40208.06元。

2005年1月11日，单位开具40208.06元购房款收据，交款人处有赵某英签字。

2020年7月1日，刘某文取得西城区一号房屋不动产权证书。

2020年7月30日，刘某文手写：“2005年时，我叫二儿子赵某英商量买房子的事，当时说好由赵某英出钱，用我的名义买这房，房子归他，但我也可以住”。庭审中，刘某文到庭，经询问，其表示上述文字为其手写，是其真实意思表示，内容是真实事实经过的描述，以后刘某文也会在该房屋内一直居住。
原告另出示证据证明涉案房屋一直由原、被告居住使用，装修由原告完成，房屋各项费用由原告支付。

赵某明及赵某鑫亦对上述事实及原告的诉讼请求予以认可。

裁判结果

本判决生效后七日内，被告刘某文协助赵某英将位于北京市西城区一号房屋办理过户至赵某英名下。

律师点评

赵某英借用了其母刘某文的名义购买了涉案房屋，赵某英为涉案房屋的实际购买人，在刘某文和赵某英之间形成了借名买卖房屋的合同关系。现赵某英起诉要求将位于西城区一号房屋过户至赵某英名下，具有事实及法律依据，法院对其诉讼请求予以支持。

赵某刚认为涉案房屋为保障性住房，无事实依据，法院对其意见不予采纳。赵某刚认为涉案房屋在购买时使用了其父亲赵某聪的工龄，故属于夫妻共同财产。法院认为，涉案房屋购买时，赵某聪已经死亡。故法院对于赵某刚的该项答辩意见不予采纳。