宅基地不能买卖，“永久租赁”行吗？

刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父（已去世）、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户，户主为刘某法。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。
2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。
签订协议后，吴某菊支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。
刘某晓认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意，且吴某菊非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某晓将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。

法院判决

案件的焦点：刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效？
广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘忠法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据《土地管理法》规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。

针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。