司考合同法讲义：转租

《合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

《城镇房屋租赁合同解释》

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

（一）合法转租（★★★）

1. 合法转租的概念。转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。合法转租，指经出租人同意的转租合同。注意以下三点：

①须经出租人同意。出租人同意的意思表示，可明作出，也可默示作出；可事前同意，也可事后同意（即追认）；既可以向承租人表示，也可以向第三人表示。

②出租人同意转租的推定。《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。该转租合同有效。出租人不得再行主张转租合同无效或者主张解除租赁合同。

③超期转租未经出租人同意的，超期部分的转租合同无效。《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定，在合法转租中，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效（见【例1】）。

【例1】甲将房屋出租给乙，租期一年，合同约定乙有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙，租赁为三年。乙、丙间转租合同的效力如下：①仅在一年内有效，剩余两年的转租合同无效。②乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的，转租合同全部有效。③甲事后追认的，转租合同全部有效。④甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至三年以上的，租赁合同全部有效。

2. 合同相对性在转租合同中的适用。请参阅（04年·卷三·59题）。

【真题研习】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（04年·卷三·59题）

A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金

C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失

D．冯某有权要求翁某承担违约责任

【答案】AC

3. 次承租人的代位清偿请求权。根据《城镇房屋租赁合同解释》第17条，在合法转租中，若承租人不支付到期租金，房屋租赁合同的次承租人享有代位清偿请求权，有权替承租人支付到期租金（以防止出租人行使法定解除权），承租人不得提出异议，出租人没有资格拒绝（见【例2】）。注意：次承租人不仅是替人清偿债务，这同时蕴含着次承租人的权利。他有权这样做。法律 育 网

【例2】甲将房屋出租乙，租期5年，后乙经甲同意，将房屋转租给丙，租期4年。第二年，乙因故不能按期支付到期租金，甲多次催告无果。①假设乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙不表示反对，甲也接受，乙的母亲之代位清偿有效。②假设乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙表示反对，甲也因乙反对而拒绝，乙的母亲就不能替儿子还债。此时，乙不能支付到期债务的原因在于，乙不支付到期租金的事实与乙的母亲不具有法律上的利害关系，只有事实上的利害关系。乙的母亲不享有代位清偿的请求权。③假设，丙提出替乙支付到期租金，则乙不得反对（反对也没有用），甲不得拒绝（甲拒绝的，丙可以提存），因为乙不支付到期租金，甲享有解除权，甲解除甲、乙的租赁合同后，丙相对于甲成为无权占有人，甲可以对丙行使返还原物请求权。可见，乙不支付到期租金与丙具有法律上的利害关系，所以，法律赋予丙代位清偿请求权（清偿之中包含了权利）。

【概念辨析】 【次承租人的代位清偿请求权】VS【抵押物受让人的涤除权】我国民法上现在规定了两个有法律上利害关系人的代位清偿请求权：①一个是《城镇房屋租赁合同解释》第17条规定的合法房屋转租合同中次承租人的代位清偿请求权。②另一个是《物权法》第191条第二款后半句规定的抵押物受让人的代位请求权（有一个好听的名字：“涤除权”）。它们的共同特点是，由于债务人债务的清偿与其具有法律上的利害关系，故其享有替债务人清偿债务的权利，债务人没有资格提出异议，债权人也没有资格拒绝（见【例3】）。

【例3】甲为了担保自己的债务将自己的一套房屋抵押给乙，后甲未经乙的同意，欲将该房屋出售给丙。乙知道后表示反对，丙提出替甲清偿全部债务。①丙属于具有法律上的利害关系人，享有代位清偿请求权，甲不得拒绝。②甲拒绝的，丙可以通过提存消灭乙对甲的债务。③若受让人丙行使涤除权，抵押人甲转让房屋毋须经过抵押权人乙同意，这是《物权法》第191条第二款后半段规定的另一个代位清偿请求权。

（二）非法转租（★★★）

1. 非法转租的概念。指未经出租人同意的转租合同。非法转租也是考试的中断，须掌握以下内容。

2. 非法转租的，次租赁合同无效。①《城镇房屋租赁合同》第16条没有采纳通说见解，规定非法转租房屋租赁合同的，次租赁合同无效。②但该条同时采用了折衷处理，非法转租的，若出租人自知道之日起6个月没有表示异议，推定其同意转租，非法转租就转化为合法转租（见【例4】）。

【例4】甲把房屋出租给乙，乙擅自将房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同为非法转租，合同无效。②自甲知道或者应当知道非法转租之日起6月，甲未表示异议的，推定甲同意转租，甲、丙间的非法转租自始变成合法转租。③最高人民法院不采通说（通说认为，非法转租的，次租赁合同有效）见解，将非法转租合同定性为无效合同，主要是为了审理案件的方便，此外还考虑到了租赁合同强调当事人的信赖关系。

【概念辨析】 【非法转租】VS【擅自出租他人之物】①《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，非法转租房屋租赁合同的，次租赁合同无效。②若出租人未经允许，擅自将他人之物出租，称为“擅自出租他人之物”。③擅自出租他人之物与非法转租是包含关系。所有的非法转租都是擅自出租他人之物。④只要不是非法转租，其他的擅自出租他人之物的租赁合同有效，法律依据是《合同法》第228条。《合同法》第228条属于《合同法》第51条的例外。擅自出租他人之物的，只要不是非法转租，租赁合同有效。Remember that！（见【例5】）

【例5】甲将自己的房屋借给乙使用，乙未经甲同意，擅自将该房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同属于擅自出租他人之物，与非法转租无关，适用《合同法》第228条，有效。②当然，丙相对于甲属于无权占有，甲可对丙行使返还原物请求权。丙向甲返还房屋后，可基于有效的租赁合同对乙主张违约责任。③注意区分【例4】和【例5】。

3. 非法转租之租金的不当得利返还请求权。租赁期间，承租人非法转租取得的租金不构成不当得利。出租人解除租赁合同后，承租人继续出租取得的租金构成不当得利。法律依据是《合同法》第225条。原因是，只要出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，承租人对租赁物即享有收益的权能（见【例6】）。

【例6】甲将房屋出租给乙，租金每月3000元，乙未经甲同意，将该房屋出租给丙，租金每月5000元。①由于甲、乙之间存在有效的租赁合同，根据《合同法》第225条，乙在租赁期间对房屋享有收益的权能，故乙每月赚取的2000元租金具有法律上的原因，不构成不当得利。②假设甲行使法定解除权，解除甲、乙间的租赁合同。合同解除后，乙拒绝返还房屋，继续出租并收取租金。则此后乙赚取的租金就构成不当得利。因为，合同解除后，乙对房屋不再享有收益的权能。③现在看来，只要有法律上的原因，哪怕采取有违道德的手段取得利益，也不成立不当得利。

【概念辨析】 【非法转租取得的租金】VS【擅自出租他人之物取得的租金】①根据《合同法》第225条，租赁期间，承租人擅自转租取得的租金不构成不当得利。②若出租人对租赁物不享有收益权能，则擅自出租他人之物取得的租金即构成不当得利（见【例7】）。

【例13】甲因出国两年，将房屋钥匙交给乙，请乙偶尔过来看一看。乙擅自将房屋以自己的名义出租给丙，租期两年，租金5万元。①这5万元租金构成不当得利，甲有权请求返还。②原因在于，乙作为房屋的看管人，对房屋不享有收益的权能。这个承租人转租完全不同。注意区分【例6】和【例7】。

4. 返还原物请求权。在非法转租中，次承租人相对于出租人为无权占有人，作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权。但行使的方式分为两种情形（见【例8】）。

【例8】甲将房屋出租给乙，乙未经甲同意，擅自转租给丙。①丙相对于甲为无权占有，甲可以对丙行使返还原物请求权。②甲如不解除与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，只能请求丙将房屋返还给乙（否则，若请求返还给自己，则侵害了乙的承租权）。③若甲解除了与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，有权要求丙将房屋返还给自己。

【真题研习】甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（09年·卷三·60题）

A．甲有权要求解除与乙的租赁合同

B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

C．甲有权要求丙搬出房屋

D．甲有权要求丙支付租金

【答案】ABC

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