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消极履约只会增加自身违约成本,成为对方解约的出口!

发布日期:2024-03-07    作者:陈莲花律师

案由:租赁合同纠纷

案情:2021年12月份招租人通过公共资源交易中心,发布了一份招租公告,在招租公告中明确租赁标的的情况、大小、用途和竞租人的资质要求、质保金、竞租的条件等,竞租人乙公司看到招租公告后,积极的参加了竞租,缴纳保证金和提交报价函,后竞租人乙公司成功的成为竞租人拿下了租赁仓库的承租权,后双方签订合同,合同中明确乙公司承租后,需要承担租赁仓库仓管员的工资,并承诺每月向第三方公司定额定量的采购火工材料,否则承担相应的违约金,合同签订后,乙公司为自己消极履约的行为铺垫,又与招租人签订了一份补充协议,补充协议只是对火工材料的购买起始进行了约定。签订合同后,招租人现状将仓库交付给乙公司,乙公司现状接收后,并未积极的履行合同,乙公司因自身业务的问题,并未使用该仓库,也未办理该仓库有关的审批手续,仅是将该仓库空置,合同的租金第一二季度都正常履行,但合同约定的其他条件未按约履行,第三季度开始乙公司租金也不交,其他费用也不付,为此,招租公司委托律师发函催告乙公司履行合同的义务,否则招租人将解除合同。收到催告函后,乙公司回复称系招租人违约,仓库无法使用等问题,不承认自己消极履约的行为。后招租人将乙公司诉讼法院。
律师工作:接到案件后,本律师与招租人深度的沟通,确认招租的程序,招租公告的内容、收集产生有关费用的凭证,租赁物的产权凭证等有关材料,组织起诉材料。在诉讼的过程中,为进一步确认本案仓库的特殊性,到公安机关调查有关仓库的情况,明确仓库有关证明材料的取得主体、途径等,为出庭做充分的准备。后乙公司接到诉讼材料后,提起反诉,要求确认合同无效,返还乙公司已支付的租金,返还保证金,并让招租人承担违约责任。

法院的判决结果:支持了解除双方的合同,要求乙公司支付仓库有关人员的薪资及其他费用73347元,没收乙公司的履约保证金150000元、同时承担招租人补偿金100000元。驳回乙公司全部的反诉请求。

律师寄语:本案可以说委托人的权益已争取到最高的保护,委托人也十分满意。本案的争议焦点在于招租人是否交付了仓库,因为乙公司承租后,并未启用该仓库,但乙公司的理由并未提供相关的证据予以证明,招租人若未交付乙公司支付租金的行为与逻辑不符,且乙公司并未提交相应的证据证明招租人未履约的行为,故乙公司得为自己消极履约买单。第二个焦点在于乙公司为启用仓库是否是招租人的原因造成的,这个问题跟仓库的特殊性有关,本案仓库系民用爆破物品存放库,使用人是需要有一定资质的,同时使用权人使用前,需要到公安部门进行报备、委托第三方安评等手续,根据公安部门的有关规定和了解,这些手续都是需要使用权人的名义办理的,但是从承租到解除,乙公司未有任何行为,却将这些行为的责任推卸给招租人。所以律师在办理案件的过程中不仅要了解法律本案,还需要通过多方面获取其他方面的专业知识,为此本律师专门学习了《爆破行业安全监管业务指导》,了解学习行业的知识,这样才能在对方给出抗辩理由的同时一一击破,并能给予办案人员有一定的认知。同时,建议当事人在履行合同的过程中,千万不能消极不作为,一定要留痕,不管能否履行、是否履行都要留有痕迹,为自己今后主张权利提供相应的证据。

法条链接:
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百六十二条 当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。

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