尊敬的律师,
您好,我的情况是房产合同纠纷,签订书面合同后,又达成新的口头合同,我方履行了,但是对方拒不履行。情况如下:
原合同:签订日起,10个工作日内付清首付,余款商业按揭。交房:房产过户且银行放贷45日内,卖方交房。违约金:总房款20%。
合同刚签好,还没走出中介公司,卖方说急用首付款,要求买方第二天必须付清首付,卖方口头承诺银行只要一发放贷款马上交房。
买方第二天如约付清首付,并告知卖方首付本用来投资的,提前付首付的损失金额。卖方再次口头承诺银行放款就交房。
之后买方取得房子的三证。
但是银行放贷后,卖方拒不交房,一定要按原合同执行。
理由:
1)银行放款晚了15天,而之前中介说7天就可以放款下来。(由于央行连续三次上调存款准备金率,而且贷款合同没有约定放款日期)
2)由于银行说可能晚放贷,他们将另外购得的二手房装修了,所以想让他们搬家,绝对不可能。(但是卖方盘算交房时间是就是按照原合同计算的,而非修改后的口头合同,并且没有预先通知买方他们装修的事,而且装修了之后也没主动告知)
买方多次友好协商未果,却得到卖方恶言相向。无奈要起诉。
请教律师:
1)后来的口同合同是否有法律效力?
2)银行推迟放款,足以成为自动解除之前口头合同的理由么?
3)买方已经履行口头合同,卖方拒绝履行口头合同是否构成违约?
4)买方有录音,收录了卖方承诺的所有内容,可以作为卖方违约证据么?
5)双方达成口头合同时,并没有重新约定违约责任,那原来签订的书面合同的违约条款还有效么?
6)买方以违约为由提起民事诉讼,聘请律师打这场官司胜算大么?诉讼标的是房屋总价还是违约金和买方实际损失总和?
7)提前付首付造成的损失可以追讨么?
另外:卖方似乎从头到尾内心里就没想过提前交房,怎么看怎么像故意欺骗,拿到钱了就赖着不搬家。
谢谢!
----------------------------------------问题补充:--------------------------------------------------
之前我帮了他多少次忙,大大小小的,没个谢字就算了,也不是津津计较的人。
问题是是他们态度很不好,所以我才提醒他们已经违约这件事的。
忍住气,我多次主动友好协商,只想让他赔偿他违约期间我的房租就算了。本来我着急装修做婚房,婚期订好了,都开始通知了部分亲朋好友了。对方突然抵赖,而且态度很恶劣,很嚣张,一分钱损失都不愿意赔付,让我去找法院,全程连个抱歉的话都没有。
他故意违约在先,态度恶劣,我证据充足我怕什么?我愿意花钱花时间,如果我胜诉,并法院同意对方支付律师费,我自己的这份也给律师我都愿意。
就是这种专挑软柿子捏的人多了,社会风气才这么差,50岁的人了,也不给下一代积德,就是要给点颜色看看,我起诉定了!这种人,给了台阶都不知道下。
发布者:haorennan 2010-12-31 状态:已过期 回复 (3)