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我能要求违约金吗？

06-01 08:31 悬赏 5 发布者:360883…… 给我留言地区:北京－北京回答:(9)

我与买家签订了房屋买卖合同，合同中补充协议规定如下：
1、买家需要提供完整的资料；
2、买家需要在一个星期内付首付款10w元；
3、买家拒绝购买该房屋
如果买家违反以上3条，15天内需要付逾期付款违约金，超过15天，卖家有权提出解除合同并要求总房价的20%违约金。
另外在补充协议的最后约定一个月内付剩余首付款30w，但是这30w元并没有约定违约责任。
买家已经履行上面2条，即提供完整资料，一个星期内付款10w元，但是买家在付款10w元的10天后，不想要此房，以合同中约定家居装修价格过高显失公平为由提出上诉，后期的首付款都没付，上个月开庭后买家看法官不支持他们的诉讼请求，打算更改诉讼请求为继续履行合同，我们这边提出反诉，要求支付违约金，请问法官能支持我们的违约金请求吗？会按照买家违约处理吗？从合同上看买家并没有违反违约责任，只有后期没有约定违约责任的30w元首付款没有付清，这30w元有违约责任吗？如果有的话，违约金怎么算？以显失公平上诉，可以看成是违约行为吗？

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[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2012年06月01日 08时33分

有合同的应当按照合同约定处理。

我的补充： 2012-06-01 08:37

1，根据你的描述，对方已经构成违约行为，你们可以要求对方承担违约责任，支付合同约定的违约金，只要你们提供的对方违约行为的证据充分，法官会采信。
2，违约金数额就按照合同约定的数额处理，或者以你们因此造成的直接经济损失为限要求对方赔偿。
3，不过以显失公平起诉不能视为违约行为，你们只对对方没有按照合同约定履行相关义务追究其违约责任即可。

建议积极应诉，必要时也可以反诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
如果有需要可以来电免费咨询，根据案情细节做出更准确解答。

追问：

买家需要在一个星期内付首付款10w元,这个约定违约责任的这一条买家已经履行，剩余的30w元首付，没有约定违约责任，这个怎么算违约金？
您的第一条说对方已经构成违约行为，第三条又说以显失公平起诉不能视为违约行为，那到底买方有没有违约行为？

回答：

1，首先针对对方的违约责任问题。
我的第一条和第三条并不矛盾，也不冲突。也就是说，对方以合同显失公平的理由起诉是法律规定的权力，不能因为对方起诉就认定对方违约，认定对方违约有很多方式，你可以就对方没有如期支付剩余房款的行为来追究其违约责任，而不是对方向法院起诉。因此对方确实有违约，只不过要看你以什么方式来追究。
2，其次针对违约金问题。
违约金一般都是以合同约定的数额为准，如果你的合同中对总体违约行为没有一个明确约定的话，那么你大可以按照合同中一个约定的最高违约金要求对方支付，如果对方认可当然最好，对方不认可就由法院根据实际情况来判决就可以了，同时你可以向法院积极陈述举证你的经济损失，来辅助你对违约金的主张即可。

追问：

您的第一条说可以就对方没有如期支付剩余房款的行为来追究其违约责任，可是合同只对10w元约定了违约责任，而没有对剩下的30w元约定违约责任，这个应该怎么样追究？

回答：

没有约定违约金不代表没有违约责任，对方有违约行为你就可以追究，没有约定违约金的，以你的直接经济损失为限。
上面我也给你解释过了，你可以按照合同约定的其他违约金主张，也可以按照你实际经济损失主张，至于法官会认可哪一项，就看你的证据情况和诉讼技巧了。只要法官认可就没什么问题。

追问：

对方在付10w元之后的10天后就跟我们发过通知说，要以显示公平上诉，说如果不对装修和家具重新作价，房子我们就可以卖给别人，对之后造成的损失他们不承担，那我们是不是只能要求这10天的损失？

回答：

对于装修和家具的价格，应当按照合同约定的价格执行，既然明显偏高当时可以接受，签订合同后由主张显失公平的，可以要求对方做鉴定，但实践中一般这种要求法院不会支持。
此外，对于你们的损失不是对方说不承担就不承担了，因此给你们造成的全部直接经济损失，你们都可以要求对方承担。
当然，是否合同真的显失公平，对方违约行为到底给你们造成多少直接经济损失，而你们又该如何主张自己的权力这些问题，都是需要根据合同详细约定和双方具体情况来判断的，这里也只能做粗略回答。如果你认为有必要可以带上合同和相关材料来找我，给你看过后在做详细解答。

追问：

请问一下，这个直接经济损失都包括哪些损失？

回答：

这个问题太大了我没法回答，你有什么经济损失可以列出来，我给你判断是否属于直接经济损失。

追问：

我方在其他地方买房，由于对方未付款，但是已经明确通知我要上诉，也就是因为上诉而超过了付款期限，造成我方买房付款超过期限而违约，这损失能主张吗？

回答：

不能，不是直接经济损失，是间接的，法律不支持。

追问：

对于我这个案子来说，直接经济损失是与房子有关的损失,是嘛？因为对方现在要继续履行合同，那我们这边的直接经济损失基本就没有了？

回答：

是的，和房子以及合同履行有关系的。你既然说不出来看来应该是没有的了。