小区规划变更主体可以由开发商承担吗？共有土地可计入住宅用地面积吗？

你好律师，我有两个问题：
一、我们小区（以下简称三期）交房在即，但是一块用地红线内的土地被开发商酒店（以下简称五期）私自占有，三期和五期是连

在一起的一块土地（1830㎡），但是当中是有用地红线分割的（规划档案上有），近日规划局和开放商却解释说三期和五期是一起申报的，所以被占有

的那块土地是共有的，当中的分割红线不具备参考意义，我们从规划局调出了档案，我们三期的经济技术指标上的用地面积是16738㎡，现在实际面积仅14908㎡，但

是规划档案上面的容积率、绿化率等数值却全按照16738㎡来计算，我想问哪怕共有，共有的面积可以全部计入到我们三期的用地面

积中吗？
二、开发商售房时宣传我们是三层封闭式园区住宅，然收房时却是开放式住宅，没有围墙围栏，外来人员可以随意进出，近期在规

划局的调解下开发商同意增补围栏，但是要业主成立业委会作为规划变更主体，但是三期还有两幢商业用房属于开发商，开发商也

是业主之一，业主可以要求开发商作为变更主体吗？