商铺租赁问题

如何协商，现在物业要签的38年为房屋转让合同，如果签订了，是否合理。
以下这份合同是否合理，如果签订可能会产生什么问题。
房屋使用权转让合同

转让方（以下简称甲方）：
法定代表人（如是公司需填写）：
身份证号：
地址：
电话：

受让方（以下简称乙方）：
鉴于原出租人已将自有经营部分的使用权出租给乙方做商业使用，作为原商户已经无法按照原商城既定的业态自主经营，甲乙双方经过友好协商，甲方同意将位于 号房使用权转让给乙方。为此，甲乙双方达成协议如下：
第一条 甲方拥有 号房40年使用权，甲方将该房屋使用权全部转让给乙方做商业使用。
第二条 转让期限
自甲乙双方签署协议时始，至 年甲方使用权结束时止，共计 年。甲方应于自合同签订日并收到第一次租金开始5日内将房屋交给乙方。《房屋交接清单》（见附件六）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙（如有的话需提交）及相关物品后视为交付完成。
从签订本协议之日起，甲方同意给乙方三个月装修改造期，用于该房间及该房间楼层公共区域改造和装修，并同意顺延三个月装修改造期期间转让费支付时间。
第三条 转让费，甲方根据自己的意愿，可选择以下两种方式收取转让费。
1、甲方选择三年期收取完投资额及收益的转让费方式
（1）转让费计算公式：甲方三年固定收益+甲方投资回收额
甲方每季固定收益=甲方投资额×R（其中R=季固定收益率3%）；
甲方三年固定收益=每季固定收益*（3年*4个季度/每年）；
甲方投资回收额=甲方投资额*112%。
（2）甲方自合同签订之日起每季应收转让费共计人民币（小写）____元。
（3）计算过程和支付时间详见附件二转让费分期支付明细表。
（4）乙方在自合同生效之日起第三年支付最后一期时转让费时，甲方同时应将原《房屋租赁合同》原件1份和收据或发票原件交乙方。
（5） 合同签订之日，甲方选择本方式转让房屋使用权的，第三年在乙方支付甲方投资额时， 可重新选择38年及以上固定收益分期支付转让费方式。
2、甲方选择38年及以上固定收益分期支付转让费方式
（1）转让费计算公式：
甲方每季固定收益=甲方投资额×R（其中R=季固定收益率）；
甲方38年固定收益=∑每季固定收益。
固定收益率
剩余合同年 期限 累计支付年限 年固定收益率
第1到第3年 3年 3 12%
第4到第6年 3年 6 13%
第7到第10年 4年 10 14%
第11到第15年 5年 15 15%
第16到第20年 5年 20 16%
第21到第25年 5年 25 17%
第26到第30年 5年 30 18%
第31到第38年及以上 8年 38 19%

（2）甲方自本合同生效日起3年内每季应收转让费共计人民币（小写）__ __元；三年后递增方式和金额见附件二。（注：乙方分期支付甲方转让费时间、金额明细、递增方式及计算过程，详见附件二转让费分期支付明细表）。
3、转让费支付时间及方式
（1）乙方每三个月向甲方支付一次。第一次支付时间，自本合同签订之日起支付三个月转让费，以此类推每年支付时间为：3月31日；6月30日；9月30日；12月31日。支付时间详见附件二。

（2）乙方应按本合同款约定的金额和时间（遇节假日付款时间顺延），将转让费以银行转帐方式支付到甲方指定银行帐号：
单位名称或个人姓名：
开户行名称：
银行账号：
（3） 甲方需变更帐号时，应提前一个月书面通知乙方，乙方从下一支付期开始将转让费转帐至甲方变更后的收款银行帐号里。
(4)乙方在一些特殊情况下，比如由于银行原因，转让费难以支付到账户，可选择通知甲方到乙方所在地领取现金。
第四条 房屋全部使用权的取得
乙方向甲方支付完全部转让费后，即取得完全使用权。在转让费未全部支付完之前，乙方使用甲方房屋，按照本合同附件二规定的标准向甲方支付转让费，直至全部转让费支付完为止。
第五条 甲方的权利和义务
（1） 甲方应按时向乙方移交该房间。
（2）甲方在乙方经营使用该房间期间，不得干涉乙方正常合法的经营活动，不得在四惠大厦内有妨害公共安全的行为，否则由甲方据实赔偿乙方经济损失。
（3）甲方承担该房间交付日前的债权、债务及相关费用。
第六条 乙方的权利和义务
（1）乙方应按时向甲方支付转让费。
（2）自本转让协议签署、甲方将该房间移交乙方之日起，该房间所有费用和债权债务由乙方承担。
（3）甲方将该房间移交乙方次日起，经甲方同意，乙方根据经营需要，有权对该房间及该房间所属楼层公共部位进行装修改造和隔断拆除等工程工作，详见附件四《工程改造委托书》。
第七条 违约责任
（1）甲方未能按本协议第六条约定逾期将该房间移交与乙方，装修改造期和转让费的支付时间将相应顺延。
（2）乙方逾期未向甲方支付转让费除应及时支付外，还应按实际拖延天数向甲方支付滞纳金，滞纳金标准按每天拖欠部分金额百分之五支付，直至乙方按照本合同履行完义务为止。（注：自合同规定的支付之日起20日内为合理期间，不收取滞纳金，20日后如果乙方仍不支付，乙方除应支付转让费外，还应承担自第20日起按实际拖延天数向甲方支付滞纳金）。
第八条 合同的变更、解除、终止
1、甲乙双方有下列情形之一的，可以变更或解除本合同。
（1）在乙方付清全部转让费前，如果发生战争、自然灾害等不可抗力致使本转让协议的全部或部分无法履行时，任何一方无须承担违约责任，受不可抗力影响的一方应及时通知对方，并在在不可抗力发生后一周时间内出具书面证明，经协商可作如下处理：
①在该原因消除后，恢复履行。
②本转让协议解除，甲方从乙方支付的转让费中扣除不可抗力发生前的转让费后，将余款退还乙方。
（2） 在乙方付清全部转让费之后，如果发生战争、自然灾害等不可抗力，由乙方自行承担。
（3）本合同生效后，在乙方付清转让费之前，如果因政府原因，拆迁或征用等，不动产及不动产附属设施设备补偿归甲方；经营补偿、营业损失、装修补偿归乙方。乙方付清转让费之后，如果因政府原因，拆迁或征用等，不动产及不动产附属设施设备补偿、经营补偿、营业损失、装修补偿均归乙方。
（4）甲、乙双方协商一致的。
（5）本合同签订后，在乙方未完成转让费全部支付之前，甲、乙双方均不得将该房屋转让给第三方，如需转移必须经过另外一方书面同意并重新签订转让协议，否则甲、乙双方均按本协议两倍总额赔偿对方损失。
第九条 争议解决方式
本合同适用于中华人民共和国法律，如在本协议执行过程中发生纠纷，甲、乙双方应友好协商解决。如协商不成，甲、乙双方均有权向该房间所在地人民法院提起诉讼。
第十条 其它规定
（1）本合同签订后，在乙方未完成转让费全部支付之前，甲、乙双方如发生公司名称变更、法人变更、分拆、合并、兼并、收款人变更等情况，不影响本合同的正常履行，发生上述变动的一方应及时将相关情况书面通知对方。
（2）为解除或履行本转让协议发出的通知，以特快专递发出，自快递发出之日起的三个工作日视为送达。
甲方的送达地址及邮编：

收件人： 联系电话：

乙方的送达地址及邮编：
收件人：
(3) 甲乙双方以上信息发生变化时，均以书面形式送达并签收盖章为准。
(4) 本转让协议未尽事宜，或协议履行中本转让协议条款与国家政策不一致时，双方协商解决并可签署补充协议，补充协议是本转让协议的组成部分，与本转让协议具有同等效力。
第十一条 附件
附件一：甲方的《房屋租赁合同》复印件1份和付款凭证复印件2份，乙方留存；
附件二：转让费支付明细表2份，甲、乙双方各留存1份；
附件三：甲、乙双方的营业执照副本（个人身份证）复印件、法定代表人身份证复印件各2份，甲、乙双方各留存1份；若本转让协议由委托人代为签署的，委托人书面委托书2份原件作为本转让协议附件，甲、乙双方各留存1份；
附件四：《工程改造委托书》；
附件五：房间位置平面图；
附件六：房屋交接清单。
以上附件由甲、乙双方在本转让协议签订时提供，所有附件均应加盖甲、乙双方合同专用章或公章（甲方为个人时，本人或受委托人签字，按红手印）方为有效，甲方签字人非甲方法定代表人或甲方本人时，需出示甲方的授权委托书，委托书附于本合同之后作为合同附件。
第十二条 注 释
1、转让：本合同项下的转让是指：甲方同意将自己拥有的房屋使用权出让给乙方使用，乙方定期向甲方支付转让费的行为。

甲方： 乙方：
签字 签字

日期： 日期：

附件二：转让费支付明细表
（甲方投资 元，三年固定收益到期回收本金）
序号 乙方付款时间 款项所属期间 甲方转让费（元）
季收益率 转让费（元）
一 装修期 2013年4月1日-2013年6月30日 　0 　0
二 第一付款年度（年12%） 　 　 　
1 2013年4月1日 2013年7月1日-2013年9月30日 3% 　
2 2013年9月30日 2013年10月1日-2013年12月31日 3% 　
3 2013年12月31日 2014年1月1日-2014年3月31日 3% 　
4 2014年3月31日 2014年4月1日-2014年6月30日 3% 　
三 第二付款年度（年12%） 　 　 　
1 2014年6月30日 2014年7月1日-2014年9月30日 3% 　
2 2014年9月30日 2014年10月1日-2014年12月31日 3% 　
3 2014年12月31日 2015年1月1日-2015年3月31日 3% 　
4 2015年3月31日 2015年4月1日-2015年6月30日 3% 　
四 第三付款年度（年12%） 　 　 　
1 2015年6月30日 2015年7月1日-2015年9月30日 3% 　
2 2015年9月30日 2015年10月1日-2015年12月31日 3% 　
3 2015年12月31日 2016年1月1日-2016年3月31日 3% 　
4 2016年3月31日 2016年4月1日-2016年6月30日 3% 　
五 投资额回收 　 　 　
1 2016年7月31日 甲方投资金额*112% 112%　 　
2 本次支付时，甲方应将《四惠商城房屋租赁合同》原件1份和收据或发票原件交乙方后支付） 　 　
3 重新选择38年及以上固定收益支付转让费的，请在2016年7月1日前到乙方签订“38年及以上固定收益支付转让费”补充协议
累计 　 　 　



附件二：转让费支付明细表
（甲方投资 元，38年及以上限固定收益）
序号 乙方付款时间 款项所属期间 甲方转让费（元）
季收益率 转让费（元）
一 装修期 2013年4月1日-2013年6月30日 　0 　0
二 第一付款年度（年12%） 　 　 　
1 2013年4月1日 2013年7月1日-2013年9月30日 3% 　
2 2013年9月30日 2013年10月1日-2013年12月31日 3% 　
3 2013年12月31日 2014年1月1日-2014年3月31日 3% 　
4 2014年3月31日 2014年4月1日-2014年6月30日 3% 　
三 第二付款年度（年12%） 　 　 　
1 2014年6月30日 2014年7月1日-2014年9月30日 3% 　
2 2014年9月30日 2014年10月1日-2014年12月31日 3% 　
3 2014年12月31日 2015年1月1日-2015年3月31日 3% 　
4 2015年3月31日 2015年4月1日-2015年7月31日 3% 　
四 第三付款年度（年12%） 　 　 　
1 2015年6月30日 2015年7月1日-2015年9月30日 3% 　
2 2015年9月30日 2015年10月1日-2015年12月31日 3% 　
3 2015年12月31日 2016年1月1日-2016年3月31日 3% 　
4 2016年3月31日 2016年4月1日-2016年6月30日 3% 　
五 第四付款年度（年13%）
1 2016年6月30日 2016年7月1日-2016年9月30日 3.25%
2 2016年9月30日 2016年10月1日-2016年12月31日 3.25%
3 2016年12月31日 2016年1月1日-2016年3月31日 3.25%
4 2017年3月31日 2017年4月1日-2017年6月30日 3.25%
六 第五付款年度（年13%）
　 　 　
　





附件六：房屋交接清单

房屋编号：

房屋内电表 块、水表 块

其他物品：







甲方签字：


乙方经办人签字：




交接日期：2013年 月 日

如何协商，现在物业要签的38年为房屋转让合同，如果签订了，是否合理。
以下这份合同是否合理，如果签订可能会产生什么问题。
房屋使用权转让合同

转让方（以下简称甲方）：
法定代表人（如是公司需填写）：
身份证号：
地址：
电话：

受让方（以下简称乙方）：
鉴于原出租人已将自有经营部分的使用权出租给乙方做商业使用，作为原商户已经无法按照原商城既定的业态自主经营，甲乙双方经过友好协商，甲方同意将位于 号房使用权转让给乙方。为此，甲乙双方达成协议如下：
第一条 甲方拥有 号房40年使用权，甲方将该房屋使用权全部转让给乙方做商业使用。
第二条 转让期限
自甲乙双方签署协议时始，至 年甲方使用权结束时止，共计 年。甲方应于自合同签订日并收到第一次租金开始5日内将房屋交给乙方。《房屋交接清单》（见附件六）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙（如有的话需提交）及相关物品后视为交付完成。
从签订本协议之日起，甲方同意给乙方三个月装修改造期，用于该房间及该房间楼层公共区域改造和装修，并同意顺延三个月装修改造期期间转让费支付时间。
第三条 转让费，甲方根据自己的意愿，可选择以下两种方式收取转让费。
1、甲方选择三年期收取完投资额及收益的转让费方式
（1）转让费计算公式：甲方三年固定收益+甲方投资回收额
甲方每季固定收益=甲方投资额×R（其中R=季固定收益率3%）；
甲方三年固定收益=每季固定收益*（3年*4个季度/每年）；
甲方投资回收额=甲方投资额*112%。
（2）甲方自合同签订之日起每季应收转让费共计人民币（小写）____元。
（3）计算过程和支付时间详见附件二转让费分期支付明细表。
（4）乙方在自合同生效之日起第三年支付最后一期时转让费时，甲方同时应将原《房屋租赁合同》原件1份和收据或发票原件交乙方。
（5） 合同签订之日，甲方选择本方式转让房屋使用权的，第三年在乙方支付甲方投资额时， 可重新选择38年及以上固定收益分期支付转让费方式。
2、甲方选择38年及以上固定收益分期支付转让费方式
（1）转让费计算公式：
甲方每季固定收益=甲方投资额×R（其中R=季固定收益率）；
甲方38年固定收益=∑每季固定收益。
固定收益率
剩余合同年 期限 累计支付年限 年固定收益率
第1到第3年 3年 3 12%
第4到第6年 3年 6 13%
第7到第10年 4年 10 14%
第11到第15年 5年 15 15%
第16到第20年 5年 20 16%
第21到第25年 5年 25 17%
第26到第30年 5年 30 18%
第31到第38年及以上 8年 38 19%

（2）甲方自本合同生效日起3年内每季应收转让费共计人民币（小写）__ __元；三年后递增方式和金额见附件二。（注：乙方分期支付甲方转让费时间、金额明细、递增方式及计算过程，详见附件二转让费分期支付明细表）。
3、转让费支付时间及方式
（1）乙方每三个月向甲方支付一次。第一次支付时间，自本合同签订之日起支付三个月转让费，以此类推每年支付时间为：3月31日；6月30日；9月30日；12月31日。支付时间详见附件二。

（2）乙方应按本合同款约定的金额和时间（遇节假日付款时间顺延），将转让费以银行转帐方式支付到甲方指定银行帐号：
单位名称或个人姓名：
开户行名称：
银行账号：
（3） 甲方需变更帐号时，应提前一个月书面通知乙方，乙方从下一支付期开始将转让费转帐至甲方变更后的收款银行帐号里。
(4)乙方在一些特殊情况下，比如由于银行原因，转让费难以支付到账户，可选择通知甲方到乙方所在地领取现金。
第四条 房屋全部使用权的取得
乙方向甲方支付完全部转让费后，即取得完全使用权。在转让费未全部支付完之前，乙方使用甲方房屋，按照本合同附件二规定的标准向甲方支付转让费，直至全部转让费支付完为止。
第五条 甲方的权利和义务
（1） 甲方应按时向乙方移交该房间。
（2）甲方在乙方经营使用该房间期间，不得干涉乙方正常合法的经营活动，不得在四惠大厦内有妨害公共安全的行为，否则由甲方据实赔偿乙方经济损失。
（3）甲方承担该房间交付日前的债权、债务及相关费用。
第六条 乙方的权利和义务
（1）乙方应按时向甲方支付转让费。
（2）自本转让协议签署、甲方将该房间移交乙方之日起，该房间所有费用和债权债务由乙方承担。
（3）甲方将该房间移交乙方次日起，经甲方同意，乙方根据经营需要，有权对该房间及该房间所属楼层公共部位进行装修改造和隔断拆除等工程工作，详见附件四《工程改造委托书》。
第七条 违约责任
（1）甲方未能按本协议第六条约定逾期将该房间移交与乙方，装修改造期和转让费的支付时间将相应顺延。
（2）乙方逾期未向甲方支付转让费除应及时支付外，还应按实际拖延天数向甲方支付滞纳金，滞纳金标准按每天拖欠部分金额百分之五支付，直至乙方按照本合同履行完义务为止。（注：自合同规定的支付之日起20日内为合理期间，不收取滞纳金，20日后如果乙方仍不支付，乙方除应支付转让费外，还应承担自第20日起按实际拖延天数向甲方支付滞纳金）。
第八条 合同的变更、解除、终止
1、甲乙双方有下列情形之一的，可以变更或解除本合同。
（1）在乙方付清全部转让费前，如果发生战争、自然灾害等不可抗力致使本转让协议的全部或部分无法履行时，任何一方无须承担违约责任，受不可抗力影响的一方应及时通知对方，并在在不可抗力发生后一周时间内出具书面证明，经协商可作如下处理：
①在该原因消除后，恢复履行。
②本转让协议解除，甲方从乙方支付的转让费中扣除不可抗力发生前的转让费后，将余款退还乙方。
（2） 在乙方付清全部转让费之后，如果发生战争、自然灾害等不可抗力，由乙方自行承担。
（3）本合同生效后，在乙方付清转让费之前，如果因政府原因，拆迁或征用等，不动产及不动产附属设施设备补偿归甲方；经营补偿、营业损失、装修补偿归乙方。乙方付清转让费之后，如果因政府原因，拆迁或征用等，不动产及不动产附属设施设备补偿、经营补偿、营业损失、装修补偿均归乙方。
（4）甲、乙双方协商一致的。
（5）本合同签订后，在乙方未完成转让费全部支付之前，甲、乙双方均不得将该房屋转让给第三方，如需转移必须经过另外一方书面同意并重新签订转让协议，否则甲、乙双方均按本协议两倍总额赔偿对方损失。
第九条 争议解决方式
本合同适用于中华人民共和国法律，如在本协议执行过程中发生纠纷，甲、乙双方应友好协商解决。如协商不成，甲、乙双方均有权向该房间所在地人民法院提起诉讼。
第十条 其它规定
（1）本合同签订后，在乙方未完成转让费全部支付之前，甲、乙双方如发生公司名称变更、法人变更、分拆、合并、兼并、收款人变更等情况，不影响本合同的正常履行，发生上述变动的一方应及时将相关情况书面通知对方。
（2）为解除或履行本转让协议发出的通知，以特快专递发出，自快递发出之日起的三个工作日视为送达。
甲方的送达地址及邮编：

收件人： 联系电话：

乙方的送达地址及邮编：
收件人：
(3) 甲乙双方以上信息发生变化时，均以书面形式送达并签收盖章为准。
(4) 本转让协议未尽事宜，或协议履行中本转让协议条款与国家政策不一致时，双方协商解决并可签署补充协议，补充协议是本转让协议的组成部分，与本转让协议具有同等效力。
第十一条 附件
附件一：甲方的《房屋租赁合同》复印件1份和付款凭证复印件2份，乙方留存；
附件二：转让费支付明细表2份，甲、乙双方各留存1份；
附件三：甲、乙双方的营业执照副本（个人身份证）复印件、法定代表人身份证复印件各2份，甲、乙双方各留存1份；若本转让协议由委托人代为签署的，委托人书面委托书2份原件作为本转让协议附件，甲、乙双方各留存1份；
附件四：《工程改造委托书》；
附件五：房间位置平面图；
附件六：房屋交接清单。
以上附件由甲、乙双方在本转让协议签订时提供，所有附件均应加盖甲、乙双方合同专用章或公章（甲方为个人时，本人或受委托人签字，按红手印）方为有效，甲方签字人非甲方法定代表人或甲方本人时，需出示甲方的授权委托书，委托书附于本合同之后作为合同附件。
第十二条 注 释
1、转让：本合同项下的转让是指：甲方同意将自己拥有的房屋使用权出让给乙方使用，乙方定期向甲方支付转让费的行为。

甲方： 乙方：
签字 签字

日期： 日期：

附件二：转让费支付明细表
（甲方投资 元，三年固定收益到期回收本金）
序号 乙方付款时间 款项所属期间 甲方转让费（元）
季收益率 转让费（元）
一 装修期 2013年4月1日-2013年6月30日 　0 　0
二 第一付款年度（年12%） 　 　 　
1 2013年4月1日 2013年7月1日-2013年9月30日 3% 　
2 2013年9月30日 2013年10月1日-2013年12月31日 3% 　
3 2013年12月31日 2014年1月1日-2014年3月31日 3% 　
4 2014年3月31日 2014年4月1日-2014年6月30日 3% 　
三 第二付款年度（年12%） 　 　 　
1 2014年6月30日 2014年7月1日-2014年9月30日 3% 　
2 2014年9月30日 2014年10月1日-2014年12月31日 3% 　
3 2014年12月31日 2015年1月1日-2015年3月31日 3% 　
4 2015年3月31日 2015年4月1日-2015年6月30日 3% 　
四 第三付款年度（年12%） 　 　 　
1 2015年6月30日 2015年7月1日-2015年9月30日 3% 　
2 2015年9月30日 2015年10月1日-2015年12月31日 3% 　
3 2015年12月31日 2016年1月1日-2016年3月31日 3% 　
4 2016年3月31日 2016年4月1日-2016年6月30日 3% 　
五 投资额回收 　 　 　
1 2016年7月31日 甲方投资金额*112% 112%　 　
2 本次支付时，甲方应将《四惠商城房屋租赁合同》原件1份和收据或发票原件交乙方后支付） 　 　
3 重新选择38年及以上固定收益支付转让费的，请在2016年7月1日前到乙方签订“38年及以上固定收益支付转让费”补充协议
累计 　 　 　



附件二：转让费支付明细表
（甲方投资 元，38年及以上限固定收益）
序号 乙方付款时间 款项所属期间 甲方转让费（元）
季收益率 转让费（元）
一 装修期 2013年4月1日-2013年6月30日 　0 　0
二 第一付款年度（年12%） 　 　 　
1 2013年4月1日 2013年7月1日-2013年9月30日 3% 　
2 2013年9月30日 2013年10月1日-2013年12月31日 3% 　
3 2013年12月31日 2014年1月1日-2014年3月31日 3% 　
4 2014年3月31日 2014年4月1日-2014年6月30日 3% 　
三 第二付款年度（年12%） 　 　 　
1 2014年6月30日 2014年7月1日-2014年9月30日 3% 　
2 2014年9月30日 2014年10月1日-2014年12月31日 3% 　
3 2014年12月31日 2015年1月1日-2015年3月31日 3% 　
4 2015年3月31日 2015年4月1日-2015年7月31日 3% 　
四 第三付款年度（年12%） 　 　 　
1 2015年6月30日 2015年7月1日-2015年9月30日 3% 　
2 2015年9月30日 2015年10月1日-2015年12月31日 3% 　
3 2015年12月31日 2016年1月1日-2016年3月31日 3% 　
4 2016年3月31日 2016年4月1日-2016年6月30日 3% 　
五 第四付款年度（年13%）
1 2016年6月30日 2016年7月1日-2016年9月30日 3.25%
2 2016年9月30日 2016年10月1日-2016年12月31日 3.25%
3 2016年12月31日 2016年1月1日-2016年3月31日 3.25%
4 2017年3月31日 2017年4月1日-2017年6月30日 3.25%
六 第五付款年度（年13%）
　 　 　
　





附件六：房屋交接清单

房屋编号：

房屋内电表 块、水表 块

其他物品：







甲方签字：


乙方经办人签字：




交接日期：2013年 月 日