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我买了商铺后发现其存在欺骗行为怎么办

浙江－嘉兴 04-27 13:49 悬赏 0 发布者:wusz16…… 给我留言回答:(17)

你好，我于2009年买了一商场二楼的商铺，当时因为位置在中央楼梯最里头，因为和未造的三期有个天桥相通，所以单价比别的贵。今天去看的时候说三期不造了，没有天桥了，而且我们前面只有一条1.5米左右的小通道了，我们必须依法和我们背靠背的店面出租了，不然就成死铺了，请问这样有什么办法解决吗？他们可以给我理由在这种情况下为什么单价比别人贵吗。可以起诉他们的欺骗行为吗？假如没有证据，口头承诺不可以吗，他们当时答应了有三期的，现在又不造了，可以算违约吗。

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全部答案

[浙江-杭州]
杨冬梅律师
1446246积分

回复时间： 2013-04-27 13:58

他们对外宣传三期的内容。你们有保存么？

追问：

三期估计只是他们为了卖二期而说的，当看到二期生意不好时根本就没打算造三期，三期不造我那个店面前面连个正规的通道都没有，手推车也只能挤着单行道过去。前面有人运货，后面的只能等在那里。我们是羊毛衫市场，这样谁还愿意租这店面。

回答：

你最好保存录音证据，最少减少损失。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-04-27 14:12

有合同的从合同约定，既然约定有三期工程和天桥，则对方属于违约行为，你可以要求立即解除合同，退还房价款，同时追究对方违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-04-27 14:16

1，关于合同效力的问题。
一般情况下，合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就有效，双方都应当按照合同约定如约履行各自义务。但本案中，可以确定合同有效，但由于卖方没有如约履行义务，修建三期工程和天桥，且交付给你们的商铺也无法做正常经营使用，显然属于违约行为。
所以鉴于对方违约在先，你可以要求立即解除合同，退还你缴纳的全部款项，并追究卖方违约责任。

我的补充： 2013-04-27 14:18

2，关于如何追究卖方违约责任的问题。
既然卖方违约，那么你作为买方可以要求立即解除买卖合同，你要求卖方已经收取的定金或首付款退还给你，并追究卖方的违约责任即可。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-04-27 14:20

2，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以带上合同、发票文件等，找卖方协商要求承担责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由卖方对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，卖方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担责任。

我的补充： 2013-04-27 14:21

4，关于你现在怎么办的问题。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。上述几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，希望对你有所帮助。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

合同里没有提到三期和天桥，只是销售员承诺肯定有，当时因为销售员对每个人都是这样说的，没有想到会是欺骗，就选择相信他们。商铺已经交房了，但头三年都是商场出租的，我们只是返租金，所以也没去看，现在和商场约定的返租三年时间到了，去看的时候才发现这种情况。

回答：

即便合同中对三期工程和天桥没有明确约定，到卖方交付的商铺实际情况也不适合合同购买目的，也就是你说的死铺，无法正常经营使用，根据商铺现状也是可以确定卖方违约，追究其违约责任要求退陪的。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-27 14:58

　　您好！一般情况下，口头承诺需要双方都认可才具有法律效力，据您所述开发商并没有把三期工程写进合同，所以您需要有确切的证据证明开发商承诺过，才可以证明开发商违约。具体分析如下：

我的补充： 2013-04-27 16:25

　　1、您想找开发商维权必须有证据证明开发商向您承诺会三期工程。
　　据您所述，售楼员对每个人都说有三期，现在三期不建，还有没有对其他商户也造成损失，您可以联和其他商户一起找开发商，一是能取证证明承诺过三期，二是一同给开发商施加压力。
　　另外，开发商现在怎么说？是否承认说过有建三期？最好能找到录音证据能够证明售楼员承认过肯定会有三期工程。
　　如果有充分的证据证明开发商承诺过建三期，但现在不建，则开发商违约，可以要求开发商承担相应的违约责任，赔偿您的损失。
　　2、关于您买的店铺价位高的问题
　　您可以要求开发商说明您购买的店铺所处的位置不好，但是单价比别人贵的原因，看开发商如何解释。
　　一般情况下，店铺位置不好，单价反而比别人的贵，是不可能存在的，只所以单价比其他地方贵，是因为开发商承诺过有三期工程，会有天桥通过，所以您才会购买此处店铺。但现在开发商可能不承认有三期工程，那您可以购买价格显示公平，依据我国合同法第五十四条的规定要求法院变更或撤销。但要求法院变更或撤销是需要在知道变更、撤销事由之日起一年内提出，您商铺建成三年了，可能不太好操作。
　　作为律师，很想帮您找到有利的解决途径，但根据我以往的办案经验，口头承诺取证存在一定难度，购买房屋和商铺是大事，购房者最好与开发商签订一份尽可能详细、严密的合同，将开发商的一切承诺写入书面合同，并约定相应的违约责任。这样，在权利受到损害时，才能有充分的依据来保护自己的权利。