协议是否有效，是否是欺诈的霸王协议，如何讨回公道和损失

如果房屋买卖合同 ，没对误差部分进行约定的话，超出部分我们只用支付合同约定房屋面子的百分之三的价款，其他多余面积由开发商承担。如果有约定，则按约定执行。

开发商已经涉嫌违约，可要求其承担违约责任。开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由开发商返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 (河南春秋律师事务所)

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