房屋座落保留协议书是否是房屋认购协议

请律师看这个所谓的协议书。

    仲华谷房屋座落保留协议书
    甲方乙方经过好协商，在平等自愿的基础上，就甲方为乙方保留仲华谷商品房一中达成如下协议，

以资双方共同遵守
    
    一、甲方为乙方保留   4      号房屋，该房屋建筑面积为 60  平方米（此面积为甲方暂测面积，

实际产权面积以市房管局测绘的最终面积为准）。
     该房单价     总价   如有优惠，优惠后的单价   总价        

   二、乙方签订本协议时，应向甲方足额支付不低于该房总房款百分之三十首付款
   三，签订本协议后，乙方应在接到甲方电话或信件通知后七日内签订《商品房买卖合同》
    1、乙方采取一次性付款的，应在签《商品房买卖合同》同时足额交款
    2、采用按揭贷款的，应在签订《商品房买卖合同》前提交商业银行按揭文件资料，经初步审查确定

应交首付款数额如高于总房款百分之三十的，乙方应按甲方约定时间补齐。
    3、乙方采取采用按揭贷款的，按甲方约定时间签 订《商品房买卖合同》后5日内，办理贷款手续。

银行据绝贷款，乙方应自银行或公积金管理中收拒绝贷款之日起五日内将剩余不足部分首付购房款一次

性足额交付给甲方。
    4、乙方在签订《商品房买卖合同》前，如末在甲方约定时间内交纳应交款项，甲方有权不予签订《

商品房买卖合同，自甲方发出解除通知之日起三日 后本协议解除，且甲方有权将乙方所购房屋另行销售

，并按总房款的百分之二十作为定金，适用定金罚则，从已交纳房款中扣除，不足部分甲方有权追偿。
   5、乙方在签订《商品房买卖合同》后，如末在甲方约定时间内交纳应交款项，甲方有权不予签订《

商品房买卖合同，自甲方发出解除通知之日起三日 后本协议解除，且甲方有权将乙方所购房屋另行销售

，并按总房款的百分之二十作为定金，适用定金罚则，从已交纳房款中扣除，不足部分甲方有权追偿。
四、本协议公限本人使用，乙方应保持本协议与《商品房买卖合同》姓名一致，不得更名转让。
五、乙方在签订本协议书时，已明白和了解本协议约定，本协议在履行过程中若出现争议，双方应协商

解决，协商不成，提交市仲裁委员会仲裁.
六、本协议签字盖章后生效，至双方权利义务履行完毕后终止。
 
甲方 某某房地产开发公司                        乙方 购房者

我想咨询的是
1、这份协议书是不是就是房屋认购协议，法律上有效无效，（这份协议是去年签的，当时开发商没有说明没有预售证，现已有预售证）
2、现预售证上面积与这份协议上的面积不一样，是否能认定为同一合同标的，应怎样维权。
3、提交市仲裁委员会仲裁和起诉什么区别
4、本协议处处排除消费者的权利，是否能认定为霸王条款。应怎样维权
5、协议上的甲方有最终解释权，有没有法律效力