我朋友未满18周岁，签署的租房合同有效么？

他在上学无任何经济能力，都是爸爸妈妈打钱生活的。现在上大二，我们刚租了一个标间，是我出的钱他签的合同，由于热水器坏了，一直不肯修，结果无法居住所以想退房，房东说合同上要缴纳3个月违约金，问这个合同有效么？我们怎么样可以减少最低损失，合同是一年的，压一付三，也就是4000元，还得提前一个月交下面三个月的不公平合同。