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商品房未竣工验收，开发商要求业主办银行按揭，有道理吗？与国家法律法规冲突吗？

福建－厦门 05-07 23:09 悬赏 0 发布者:lzb196…… 给我留言回答:(36)

我买间商铺，交了一半现金。要2015年下半年交房。现开发商要求我马上办银行按揭，开发商指定银行，可该银行是执行国家基准利率上浮15%。我无法接受。请问房子还没做，开发商要求业主办银行按揭，有道理吗？与国家法律法规冲突吗？合法吗？我想等到有商品房竣工验收合格证时，再选择开发商合作的其他低利率贷款银行贷款，可以吗？是不是我的权利？

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[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
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回复时间： 2014-05-11 09:08

1、在开发商取得了商品房预售许可证，房子还没做，开发商可以要求业主办银行按揭可以的，按揭房产买卖都是提前交款、贷款按揭的，这种情况谈不上违法的，这是交易习惯来的；2、开发商不同意你不能选择“商品房竣工验收合格证时”在选择低利率的银行贷款，你可以另择其他开发商买卖房产；3、这种情况下你们只能是双方协商的。

[辽宁-沈阳]
110网律师
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回复时间： 2014-05-07 23:17

你好，按照买卖合同条款中关于付款方式的约定履行，如果约定现在办理，你就必须办理贷款。拖到验收合格证下来不符合法律规定。

追问：

如果开发商跑路了,房子还没做岀来,银行凭什么抵押放款? 银行冒险是银行的事,我们业主的权益怎样才能受保护. 难道国家法律对这种情况没有条文规范它吗? 换句话,开发商只要拿岀买地的钱,整个楼盘的钱就一下子全部给他套走了!合理吗?

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2014-05-07 23:55

该事件属于房屋买卖合同关系，应当以你与开发商所签订的买卖合同的约定为准。
如果你们约定了开发商有权要求业主按开发商的要求到指定的银行办理按揭的话，则你不能拒绝，
如果没有，则开发商的要求没有道理。

追问：

回答：

你这种担心是有道理的，目前经济形势严峻，房地产企业资金链紧张人人皆知。
你担心你在按照要求贷了款之后，开发商卷款潜逃，不能按约定交付房屋，这在民法上称之为不安抗辩权，你可以以此为由拒绝开发商的请求。
另外，你所买的房屋为未建成的房屋，如果开发商未取得商品房预售许可证，你可以主张合同无效。

追问：

赵律师,谢谢你的回复! 如果有商品房预售许可证的情况下,以不安抗辩权为由,拖到竣工验收合格后再办按揭,会得到法院支持吗?

回答：

可以，但你行使这种权利，举证责任在你，即你要证明开发商将要发生你所述的这些情形。就个人而言，无权无势，许多证据不易取得，法院作出支持的难度略微有点大。不过只要你能够收集到这类证据，法院支持你的可能还是很大的。

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2014-05-07 23:59

你好，按照买卖合同条款中关于付款方式的约定履行，如果约定现在办理，你就必须办理贷款。拖到验收合格证下来不符合法律规定。

追问：

[江苏-泰州]
周网龙团队律师
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回复时间： 2014-05-08 00:05

一般按合同约定，你方有按合同约定时间支付款项的责任，

追问：

回答：

你有权签订合同时明确只买现房，

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 05:57

你所咨询问题核心一是看开发商是否具备签合同条件，二是合同是否签订，三是有关付款方式和约定。如果开发商并没有取得预售商品房许可，他就不具备签订合同最近本条件，任何要求都不合法，你都可以拒绝。不存在违约，也不存在对你不利后果。如果具备签订合同条件，合同内容就成了约束双方的依据，合同双方均应遵守合同付款期限，付款方式约定，回旋余地就受到限制。针对上述回复你可以判断你们之间状态和你能否拒绝贷款和选择贷款银行。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-08 06:59

看合同约定

[青海-西宁]
超级账号5律师
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回复时间： 2014-05-08 07:26

你好，一般按合同约定，你方有按合同约定时间支付款项的责任，

[北京-朝阳区]
杨永存律师
9043积分

回复时间： 2014-05-08 07:27

第一，办理银行按揭贷款，就是你本人向银行借款的合同关系，应当你办理。银行如果上浮15%，你不同意，属于因为你的原因无法办理银行贷款，无法支付开发商的款项。
这是合法的。
第二，现在开发商与银行有合作，你无法选择贷款银行。这是实际履行问题。否则可以构成违约。
第三，如果现在还没有签署合同，我是说房屋买卖合同，可以换个理由主张退定金。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 07:47

开发公司取得预售许可证时就可以销售房屋，你们双方应该依据合同约定履行付款、交房等等合同义务，如果一方违约应承担相应的责任。

[北京-朝阳区]
张立娟律师
8549积分

回复时间： 2014-05-08 08:49

你好，请仔细查看你们之间签订的房屋买卖合同，合同应该有条款对房款交付，按揭办理条件的约定，你这属于预售买房，所以你所说的等竣工验收合格再贷款不是合理的理由。
开发商指定的银行你可以在协商，如果利率高你可以不同意。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2014-05-08 09:30

1、只要开发商取得了商品房预售许可证，房子还没做，开发商要求业主办银行按揭可以的，按揭房产买卖都是提前交款、贷款按揭的，不违法的，是行业惯例；2、开发商不同意你不能选择“商品房竣工验收合格证时”在选择低利率的银行贷款，你只能选择不在这家开发商买卖房产；3、不是你的权利，是双方协商的问题。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 09:30

你好，这是要看合同约定的。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-08 09:47

具体按你们的房屋购买合同办理；一般按揭贷款开发商为了资金周转，会要求业主提前办理按揭，同时按揭办理需要时间。

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 09:55

你可以不在开发商指定的银行办理贷款，

[福建-厦门]
陈奇斌律师
46643积分

回复时间： 2014-05-08 09:56

按照买卖合同条款中关于付款方式的约定履行

[福建-厦门]
张记根律师
14140积分

回复时间： 2014-05-08 09:58

你仔细阅读一下你们签订的购房合同，请依照里面的付款协议执行就可以了。至于是否指定银行，也是要看你们有无约定，无约定就不必遵守。至于如何保证你的房屋所有权，你可以在签订买卖合同时，到房管局备案。如果竣工后验收不合格，你可以依照约定解除买卖合同或者要求对方维修。违约责任和付款方式是两码事。有些购房协议为保证当事人权益，会部分保留购房款了，在验收合格后支付。因为涉及银行按揭，所以你考虑应更加慎重。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-08 10:00

以合同的约定为准，合同规定的按揭什么时候开始就在什么时候，否则您就是违约方了

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 10:20

你好：在签订合同时不存在你现在的顾虑，所以合同签订时没有考虑太多就签订了，现在市场情况有可能发生变化，你的顾虑就来了，你考虑的问题都没有错，但是这些问题应该是你签订合同时该考虑的，现在也只是亡羊补牢，但是能不能达到你的目的，建议你带着你的合同找专业律师咨询，从合同中发现对你有里的条款，进行弥补了。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2014-05-08 10:27

按照买卖合同条款中关于付款方式的约定履行，如果约定现在办理，须办理贷款。拖到验收合格证下来不符合法律规定。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 11:03

与合同的约定有关。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 12:31

　　您好，要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。
　　买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。
　　至于你说的，你担心开发商跑路，那么所有的期房都存在这样的风险，照您这么说是不是所有的期房都不要买卖了？
　　现在您都已经签订了购房合同，只能依据购房合同的约定来履行，否则对您很不利。建议您拿上购房合同让律师审阅一下，再给您做出最大化维护您合法权益的指点。如果不看购房合同，作出的建议都不是最佳方案。
　　以上回复，如对您有帮助，敬请采纳；如有不解，请及时追问，或来电咨询，韩丽丽律师团队愿为您提供更好的法律服务。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-08 13:27

你们双方有签订买卖合同，若约定了相关的价款交付期限和方式，按合同履行即可。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-05-08 15:04

你买的是期房，如果是现房你完全可以选择。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 15:23

按照合同执行，如果合同规定几号内办完按揭，你是会构成违约的，只能协商解决

[重庆-万州]
冉兵律师
104896积分

回复时间： 2014-05-08 16:13

按你们合同约定办理。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-08 16:27

你好，　借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期，你说的房子还没做的按揭不符合规定。

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2014-05-08 22:19

看合同约定的

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-08 23:19

你应该已经签订了认购书了吧。因此，不可以。但是你可以要求开发商有预售证。如果开发商有预售证，你又签订了认购书，除非开发商有其他某种行为可以认为将来有无法交房的巨大风险，那么你可以不签，否则，你必须按认购书的约定签订买卖合同。当然，关于按揭部分，你嫌利息高可以一次性付款，或者自己找一家利息低的银行也是可以的。

[山东-青岛]
王兴余律师
1304积分

回复时间： 2014-05-09 09:31

你可以要求开发商提供相关的商品房预售许可证明，如果不能提供可以主张合同无效；如果能提供，要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。
　　另外，买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。
关于按揭部分，你嫌利息高可以一次性付款，或者自己找一家利息低的银行。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-09 12:44

具体按你们的房屋购买合同办理；一般按揭贷款开发商为了资金周转，会要求业主提前办理按揭，同时按揭办理需要时间。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-11 10:31

有合同依合同，合同如果违反法律，违反部分无效

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-05-11 21:31

取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

　　(一) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;

　　(二) 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;

　　(三) 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;

　　(四) 已确定施工进度和竣工交付使用时间;

　　(五) 七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;

　　(六) 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;

　　(七) 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;

　　(八) 法律、法规规定的其他条件。

根据你说的情况，现房子还没做，根据上述规定，其不可能取得商品以为房预售许可证，即不能对外销售商品房，即你的合同无效，你可以拒绝其要求。