该问题已关闭

房产纠纷合同

上海－黄浦区 07-13 14:11 悬赏 0 发布者:zgl201…… 给我留言回答:(24)

甲某2007年获得了一栋145平米的公司福利住房，价值12万元（按市场价，公司优惠了4万元左右，如果不优惠，这栋房子可能是16万元左右）；甲某2008年将这个购买福利房的名额转让给乙某，乙某向甲某支付名额转让费5000元，甲乙双方并签订了《占用名额购房协议》，当时乙某购房资金困难，甲某因当时持有房产证和土地证，答应帮助乙某贷款5万元，然后乙某每月负责偿还贷款。房产证和土地证目前一直是甲某持有，双方在协议里约定待乙某偿还完贷款后，甲某在从银行里拿出抵押的房产证和土地证过户给乙某，协议还规定如果甲某违约，则按房价的25%支付违约金给乙方，并限期一年将房产证和土地证过户给乙方（特此问一下，甲某违约了，又要支付25%的违约金又要将房产证过户给乙某，这协议合理吗？）。
2014年甲某所在的公司收回福利，要求员工退还购房时享受的5万元福利金，并强制从2014年甲某应获得的10万元奖金里面扣取了4万元福利金（此时房产证和土地证仍然是甲某的）。甲某认为公司扣取的4万元福利金应该由乙某负责补偿给自己，但是乙某不愿补偿，因为乙某已经把房子又转让给丙某了，乙某又协商丙某偿还，但是丙某不愿意，目前房子已被丙某装修并入住。
事情看上去很复杂，但是简单的理一理，其实就是甲某将购房名额转让给乙某后（甲某获得5000元名额转让费），乙某又将这个购房名额转让给丙某（乙某从中又获得2万元好处费），甲某帮助乙某贷款的5万元，每月负责偿还的人其实丙某。在这过程中甲某与乙某有协议，乙某与丙某又有协议，房产证和土地证是甲某持有，入住房子的某是丙某。
请问律师：三方谈判无果，甲某认为自己持有房产证和土地证，打算收回房子，要求丙某搬走，可以吗？房子能收回吗？如果收回房子，可能要补偿给丙方一些购房款和房子的装修费，这个费用是按现在的市场价补偿还是2007年的市场价补偿呢？如果有QQ,能否聊一聊呀！（注明：甲乙是同事，乙丙是同学）。
请律师支招，谢谢！

问题补充：

这看上去比较复杂得甲乙丙三人的房产纠纷。其实核心问题是：第一甲乙没有经过公证处公证的这《占用名额购房协议》是否有效？(这里值得强调的是甲丙之间没有签订过任何协议（合同））。若果甲乙协议无效，这个就好办，甲方可以收回房子。若果甲乙协议有效，甲方是否要按协议里规定的那样：甲方既要支付25%的违约金又要将房产证过户给乙某，这协议合理吗？
    我认为，甲乙之间的问题才是这个事件的关键，乙方在没有获得房产证和土地证的情况下，是不能将房子转让I（转租）给丙方的，对吧！
    现在，甲方在房产证和土地证都是自己的情况下，若果协议有效，按照甲乙双方签订的《占用名额购房协议》，甲方能否收回房子，如果能收回的话，违约金是按2007年的市场价支付还是按2014年的市场价支付。
    请律师朋友们支招，谢谢！

您也有法律问题？您可以发布咨询，我们的律师随时在线为您服务

全部答案

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2014-07-13 21:11

你好

[湖南-长沙]
罗喜立律师 VIP
电话：18975800696
46427积分

回复时间： 2014-07-14 11:12

你好！案件不是很复杂，答复如下：
1、不知道你这个单位福利房是国有公司福利房还是机关或私营企业的房产，如果是私营企业的福利房，那就无需要考虑政策问题，其实就是公司搞的房产开发，用于销售而已。但是如果是政府机关、国有企业的福利房，具有一定的政治因素，法律法规对于这类房产的买卖有5年内不得交易的时间限制，5年内交易无效。
2、假设房产是私营公司的房产（从你说的2008年转让的时候房产证即已办下来的话，应当是私营公司的福利房），那么甲乙签订的协议是有效的，但部分内容不合法，25%的违约金明显过高，可以请求法院适当调低。
3、甲乙房产买卖协议成立有效，且已交付，并且已支付了全部购房款的情况下，无论如何，乙方都有权起诉要求过户，法院肯定会支持房屋交易有效，并判决甲方立即过户。

4、基于前面三个前提，所以丙只需要作为第三人参加诉讼并提出独立的诉讼请求即可达到取得完全产权的目的。
5、由于签订合同时，公司并没有提出收回4万元福利补贴的要求，相对房屋总价12万来说，已经达到了房价的三分之一，属于合同法规定的情势变更，甲方可以基于此情况向法院请求变更合同总价的要求，请求乙方支付2－4万元的差价。
希望以上意见能帮助到你。

[河南-郑州]
张书正律师
452466积分

回复时间： 2014-07-13 14:21

要看房产证和土地证上的名字。。。

[上海-闸北区]
韦云律师
49004积分

回复时间： 2014-07-13 14:28

你好，如果甲2007年购房时已经获得100%产权，乙有权起诉要求办理过户手续；如果乙不要求过户，甲要求丙某搬走，丙可以要求乙按现在的市场价补偿。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2014-07-13 14:48

1、甲方可以发言人要求收回房屋。

2、原因是甲乙之间签订购房名额协议不合法。

3、应当通过评估来确定装修费补偿。

4、若需帮助，可来电或预约当面洽谈。

追问：

张律师！我想问两个问题：第一问题：甲乙双方的协议规定如果甲某违约，则按房价的25%支付违约金给乙方，并限期一年将房产证和土地证过户给乙方。如果甲某收回房子，甲某既要支付25%的违约金又要将房产证过户给乙某，这协议合理吗？。
第二问题：乙某在没有获得房产证和土地证的情况下，能否有权将房子转让给丙某？

回答：

1、合同无效，不需要支付违约金。

2、可以签订合同，房产无法办理过户，乙方应当承担违约金。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-13 14:51

1、福利房能否交易是个问题；
2、福利房办理两证后七年收回福利是否由政策支持，是否正当是个问题；
3、甲乙丙的三方两次交易按照合同法属于有效交易。按照物权法，没有办理过户登记，房产仍然属于甲所有；
4、如果甲要收回房屋构成合同违约。要按照合同成违约责任；
5、如果房屋是可以上市交易，合同权利人仍然可以要求履行合同，办理过户手续。

[山东-济南]
何翠主任律师
199074积分

回复时间： 2014-07-13 14:54

1、若房子，公司不允许买卖，可以收回
2、按照实际造成的损失根据过错赔偿

[山西-长治]
刘志勇律师
30770积分

回复时间： 2014-07-13 15:13

2907386476QQ,

我的补充： 2014-07-14 17:32

已回答

[上海-静安区]
姚艳艳律师
60838积分

回复时间： 2014-07-13 15:20

你好，具体电话联系我详谈

[上海-闸北区]
邹高飞律师
15136积分

回复时间： 2014-07-13 15:36

你好，带齐资料可以律所详谈。

[重庆-万州]
冉兵律师
104896积分

回复时间： 2014-07-13 16:07

1、三方谈判无果，甲某认为自己持有房产证和土地证，打算收回房子，要求丙某搬走，可以吗？
房子能收回吗？
答：如果房产证上是甲方的名字，甲方可以要求收回房屋的。
2、如果收回房子，可能要补偿给丙方一些购房款和房子的装修费，这个费用是按现在的市场价补偿还是2007年的市场价补偿呢？
答：按2007年的市场价格补偿。

追问：

冉律师,您好！我想问您一个问题：甲乙双方的协议规定如果甲某违约，则按房价的25%支付违约金给乙方，并限期一年将房产证和土地证过户给乙方。这协议合理吗？。既要支付违约金又要过户给乙方。这不是变成不违约要过户，违约也要过户，这种约定合理吗？

回答：

按双方约定办理。

[重庆-梁平]
钟伟律师
579积分

回复时间： 2014-07-13 16:18

你好具体电话联系我！

[上海-浦东新区]
李仁红律师
36758积分

回复时间： 2014-07-13 16:36

甲某收回房子的可能性是存在的，且发生不依照现在市场价返还部分款项的可能性也同等存在。建议你联络到律师详洽比较适宜。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-13 17:23

根据描述，主要看三份协议性质及资格问题。

我的补充： 2014-07-13 17:23

微信公众号比QQ更方便

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-13 17:50

1、如果产权登记在甲名下，甲可以收回房子，房屋以产权登记为准；2、应该给与丙适当的补偿，补偿可以评估作价。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-13 17:56

房子仍然为甲方所有，甲乙丙之间的协议无效，甲方可以要求并放搬离，乙方没有权利要求甲方承担违约责任，同样丙方也没权利要求乙方承担违约责任，但可以根据过错要求对方赔偿

追问：

这看上去比较复杂得甲乙丙三人的房产纠纷。其实核心问题是：第一甲乙没有经过公证处公证的这《占用名额购房协议》是否有效？(这里值得强调的是甲丙之间没有签订过任何协议（合同））。若果甲乙协议无效，这个就好办，甲方可以收回房子。若果甲乙协议有效，甲方是否要按协议里规定的那样：甲方既要支付25%的违约金又要将房产证过户给乙某，这协议合理吗？
我认为，甲乙之间的问题才是这个事件的关键，乙方在没有获得房产证和土地证的情况下，是不能将房子转让I（转租）给丙方的，对吧！
现在，甲方在房产证和土地证都是自己的情况下，若果协议有效，按照甲乙双方签订的《占用名额购房协议》，甲方能否收回房子，如果能收回的话，违约金是按2007年的市场价支付还是按2014年的市场价支付。
请律师朋友们支招，谢谢！

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2014-07-13 20:23

1、如果甲某的房产证和土地使用证是政府颁发的，房产属于甲个人财产；2、甲将个人财产卖给乙的协议合法有效，房产已经属于乙，乙可以自由买卖；3、甲无权解除协议，收回房产，而应该协助乙过户房产；4、甲未能按照买卖合同约定履行过户义务，应该承担违约责任，赔偿乙的损失；5、甲的单位扣押甲的奖金违法，没有法律依据，他应该向单位主张权力，和乙、丙无关；

[四川-成都]
刘杰律师
76655积分

回复时间： 2014-07-13 21:03

福利房一般要交易是要条件的，福利房办理两证后多少年收回福利是否由政策支持，所以要注意政策因素。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2014-07-13 21:53

建议备齐材料面见律师详谈。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-14 10:23

合同具有相对性，甲乙之间签订的合同效力仅限于甲乙之间，乙丙之间签订的合同仅限于乙丙之间。《占用名额购房协议》是否有效，得看甲某的房子能否转让，因为毕竟是福利房嘛，关于福利房单位政策很重要。其次，如乙方未经甲方同意，擅自出租给丙方，该转让就是效力待定的，甲方不追认，就是无效的，丙方受到的损害可以找乙方赔付。