已解决问题

房屋租赁合同纠纷

02-04 10:46 悬赏 0 发布者:lovera…… 给我留言地区:上海－静安区回答:(10)

房子组给别人租期十年现在第七年但我由于一些原因不想租了一定要收回但无法与对方协商合同中只规定了违约责任没有规定合同解除条件我该怎么收回房子？

问题补充：

合同中只有违约及违约责任这一节具体写道如因我方原因遇拆迁或其他原因造成提前终止租房合同我方应如何赔偿我方现愿意按照合同规定的违约款赔偿但是对面不肯开出天价否则就要继续履行合同已打了两次官司法院都判我们没有解除权要继续履行二审也输了就是现在该怎么办呢

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回复时间：2015年02月04日 11时24分

如果已经经过两审审结仍然无法解除合同的话，只能换个思路。按我之前的操作经验，只能先主动导致合同没法履行或实际解除（毕竟你是产权人），然后再谈赔偿金的问题。当然需要注意方式方法，同时这种情况下，赔偿金额可能会高于合同约定。

追问：

那我能不能主动起诉要求终止合同呢法院会支持嘛

回答：

你的案件已经两审终结了，原则上来讲这条路就走不通了；
现在可行的方案只能是房子直接不给他用，等着他来起诉你违约。但是需要注意：第一注意方法，同时尽量避免给对方造成太大的额外损失；第二为避免对方起诉时要求继续履行，应尽快对房屋进行处理或安排。当让这要综合考虑违约成本、解除合同之后的收益等要素；

追问：

额可是我要终止和我要解除不是一个概念吧。。。。。可是房子他霸占着啊都七年了。。我怎么直接房子不给他用呢。。。唉我现在不想租给他了还不成嘛。。。我不能主动终止的？合同上是约定了我在今年如果违约该赔多少钱的我不想赔超过这个数目百分之三十的数额多谢繆律师啦

回答：

1、合同终止与合同解除不是一个概念，合同终止是一种后果、合同解除是一种方式，合同解除导致合同终止。此外比如合同到期了也能导致合同终止。合同未到期之前你所讲的“主动终止”事实上就是你要求单方面解除合同；
2、从你的角度来说你自己所有的房屋似乎有权随时收回，但是从法律角度来说不是这样。法律要求我们遵守契约，法律需要平衡租赁一方与承租一方的利益；
3、我不知道完整的合同时怎么样的，仅从你的描述来看，你的确很难主动要求解除合同，所以我觉得法院的判决是没有太大的问题的。因为合同只约定了你终止合同之后的责任。但是从务实的角度来说，这个问题也不是没法解决。我曾经遇到过一些当事人，他们采取各种方式导致承租人最后实在没办法租下去，只能要求赔偿金。至于违约金，一般情况下的确很难超过百分三十。除非对方能够详细证明他的损失。

追问：

繆律师这么一说感觉又清楚了很多那么我现在的问题就是无法主动解除合同只能做一些出格的事情使得对方起诉我违约对吧。。可是这确实是个大问题而且对面和我们僵持了这么久也绝对不是什么好惹的主现在很明显是和我们憋着要么让我们出天价要么就要继续履行。。这正是问题的难点所在呀我具体能做什么呢

回答：

这个我不太好讲，不知道这个房子是商铺还是住宅。我上半年有个客户是这样的，先找对方协商；然后找了个理由向对方发律师函要求对方退租，连发三份并且保留了证据；然后锁门等对方起诉；最后赔了三个月租金。当然这种问题难以一概而论，而且除非对方太过分，不然没必要计划矛盾，和为贵嘛。

提问者对最佳答案的评价：

太感谢了缪律师水平很高

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