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店铺租赁合同纠纷

云南－迪庆 03-18 10:23 悬赏 15 发布者:超级空心菜给我留言回答:(1)

律师，您好！我求助的问题如下：
我2012年6月与房东签订的店铺租赁合同，租期三年，2015年合同到期，这三年间一年交一次租金。2014年6月，在合同未到期的情况下，我与房东签订续约合同，租期5年，并且一次性交清所有房租。租期2020年6月份满期。但是在我第二次与房东续约之前，房东将店铺租给了第三方，并且签订合同。
我与房东签订的租赁合同关于违约责任描述如下：违约方负全部责任。并没有规定违约金赔偿金额。现在房东要求我把店铺挪到她另一个面积相近，地段差的店铺中（两间店铺年租金相差12500元）
我的问题如下：
1、如我主张履行合同，我是否享有优先权（房东与第二位承租人签订合同的日期，比我续租合同签订的日期要早）
2、房东是否有权将店铺收回
3、如房东将店铺收回，在合同没有标明赔偿金额的情况下，我是否能以年营业额*合同年限作为依据要求房东赔偿我的经济损失？法庭会支持我么？
4、若能协商解决，我同意搬到另一件店铺，我可否要求房东补偿我合同期限内的租金差价？
盼回复，非常感谢！

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全部答案

[云南-昆明]
刘俊律师
498积分

回复时间： 2015-03-18 11:25

1、出租人属于一房二租，2个租赁合同均有效，由于租赁合同属于债权，债权具有平等性，而且其租赁合同的签订日期早于你的租赁合同签订日期，若合同没有约定优先承租权或者续租权的话，则无优先权，合同法只规定了优先购买权，即出租人卖租赁房屋，承租人享有优先购买权；
2、租赁期内，出租人的主要义务就是交付房屋，因此房东无权收回房屋；
3、年营业额属于间接损失，不同于直接损失，贵方的要求按照合同法的规定，也明显高于合同法司法解释的规定，应按照合同租金的30%赔偿损失更为合理；
4、可以补偿差价，相当于变更了租赁物，租金也应变更。
联系电话：13529003609；

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追问：

刘律师，您好！非常感谢您的回复，我有几个补充问你烦请您回复：
关于一房两租的法律规定是否有这么一条：
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
1、我在第一届合同未到期的情况下续租合同，是否属于合法占有租赁房屋？
2、若我要求履行合同，不愿意接受协商，我是否可以继续使用该店铺直到2020年合同到期？房东方面是否可以向法院申请强制收回店铺呢？
3、关于违约金赔偿，若要求赔偿合同租金的30%，我应该要求一年租金的30%，还是五年租金的30%
非常感谢！

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