二手房过户问题

我2012年买的一个二手房，2012年11月左右签的购房合同，双方商定2014年5月过户，因为房子他（杨某）在2012年5月刚过户给他姐姐。结果到2014年5月的时候他就推说现在政策还没出来，要是现在过户就得缴纳4万左右的营业税，于是说再等等中间打电话催了几次，结果杨某都是说再等等。2015年4月二手房2年以后就不缴纳营业税的政策出了，再催他过户的时候结果还是推三阻四，于是感觉不对，到房管局一查，杨某在2012年5月过户给他姐姐之后接着就把房子做了抵押。也就是这房子是不能买卖的。购房合同是跟他姐姐签的，之后他姐姐就再也没露过面，买房子已经给他的26万元，都是给了这个杨某，而且所有的房款都是打的条子，没有去公证处公证。现在房子没法过户该怎么办呢？