已解决问题

关于二手房交易赎房反担保风险控制

06-11 15:14 悬赏 25 发布者:alley0…… 给我留言地区:广东－深圳回答:(11)

您好！和业主签定二手房交易，我已做银行首付款资金监管和取得贷款承诺书，房屋交易业主是公正委托中介公司按揭员全权办理，现由于业主尚欠银行80万按揭款，已找担保公司赎楼，担保公司查询业主信用无问题，但业主除欠银行80万按揭款外，还有40万中长期银行小额贷款和40万信用卡未还（信用卡还款记录无问题），担保公司要求业主找第三人进行反担保，现业主无法找到合适人进行担保，了解，我可以帮业主担保赎楼，在此其间如果房屋由于业主债务问题查封或中止交易，我如果保障风险？与业主签定违约协议是否有效？

问题补充：

关于房屋交易违约责任补充协议书是否有效

甲方（出卖人）：  身份证号码：
乙方（买受人）：  身份证号码：
鉴于：
1、2015年04 月Ｘ日，甲、乙双方共同签订了《深圳市二手房买卖合同》（合同编号：20 ），乙方向甲方购买中20F（房产证号：603），乙方于2015年4月20日向甲方支付购房定金款人民币贰拾万元。
2、乙方于按2015年Ｘ月Ｘ日向中国银行2万首付款进行银行资金监管，并取得中国银行贷款承诺书。
3、甲方尚欠华夏银行房屋按揭款人民币柒拾柒万柒仟壹拾零捌元，甲方委托第三方担保公司担保赎楼。因担保公司查询到甲方除欠银行按揭款外，另有人民币肆拾万元银行小额贷款和人民币肆拾万元银行信用卡欠款记录（其它相关联非银行欠款，因未纳入银行征信系统，无法查询），甲方需找具有偿还能力的第三人进行赎楼担保，现因甲方原因未找到符合要求第三人进行担保赎楼，因此乙方同意担保赎楼并与担保公司签定担保协议，担保内容和时效以担保协议为准，房屋交易完成，担保责任失效。
    为尽快完成双方房屋买卖交易和保障交易过程双方的权益，甲乙双方经协商，达成以下协议共同执行
一、甲方承诺在乙方向担保公司提供反担保赎楼其间或乙方取得房管局核发的房产证之前，甲方所出售中Ｘ20F房屋不会因甲方、甲方亲属以及关联公司等债务问题，被司法机关查封或质押给其它债权人或转卖给除乙方以外的第三人。（上述债务包括：银行按揭款、银行小额贷款、银行信用卡欠款以及非银行机构和个人借款，欠款等）。
二、甲方承诺在乙方担保赎楼其间或乙方未取得房管局核发的房产证之前，如房屋因债务问题被司法机关查封、质押或转卖给除乙方以外的第三人，甲方必须承担全部债务，同时向乙方赔偿不低于房屋交易总价50%的违约款。
三、如房屋交易过程中甲方提出不再履行或单方面中止《深圳市二手房买卖合同》（合同编号：2013835 ）合同条款，乙方将有权要求司法机关强制执行过户和甲方需向赔付《深圳市二手房买卖合同》（合同编号：201ＸＸ5 ）签定合同总款的50%违约责任金。
四、乙方需积极配合甲方或委托人办理房屋按揭和过户手续，有义务协助银行尽早支付清房屋交易约定的合同款项。
五、本协议自双方签字盖章之日起生效。
六、本协议一式两份，甲方持一份，乙方持一份，具有同等法律效力。
甲方：________ 乙方：________
________ 年________ 月________ 日

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最佳答案

[青海-西宁]
凌爱军律师
电话：13639719711
28688积分

回复时间：2015年06月11日 19时00分

您好，很高兴为您解答。
     首先，针对业主至今还有80万元按揭贷款未还，并且还有40万元信用卡未还，如果您为其提供反担保，这个风险是比较大的，建议您慎重考虑；
     其次，如果对方无法偿还上述债务，那么一旦担保人追偿的话，如果债务人无法按期偿还，那么您会受到牵连，因此，在业主未偿还前，这种风险是一直存在的；
     再次，您跟业主签订这个协议，因为是意思自治的表现，那么这个协议有效，但是，有效并不代表您的权利能够得到保障，说个更直白点，这个协议即使有效，一旦债务人没有资金偿还的话，您也是胜了官司得不到想要的结果，那么这个结果您要考虑清楚；
     最后，不建议您为业主的债务提供反担保，让其找其他第三人为其债务提供反担保，这样对您更加有利一些，如果后续有什么问题，可以再跟我继续沟通，为您指导服务。
     希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加我好友联系，为您指导和服务。

提问者对最佳答案的评价：

谢谢，我已让业主找第三方担保

其它答案

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-06-11 08:46

帮业主赎楼也是有风险的，违约协议有效。

[广东-深圳]
马云秀律师 VIP
电话：15899875616
136086积分

回复时间： 2015-06-11 09:29

违约协议有效，协议有效未必就意味着保障了你的权益。法院判决还有执行不了的呢。需要进一步帮助可电话咨询。

[广东-深圳]
付成刚律师
127170积分

回复时间： 2015-06-11 09:54

这是假设性的问题

[广东-深圳]
谢崇慧律师
74866积分

回复时间： 2015-06-11 10:02

还是有风险

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-11 12:49

你好，是有风险的。

我的补充： 2015-06-11 13:59

1、你进行了赎楼反担保，意味着在业主由于债务问题而被查封房屋或者业主故意一房二卖时，华夏银行会要求担保公司承担80万的还款责任，担保公司承担完责任后，会要求你承担责任，这时，你不仅得不到房子，还会背负80万的债务，而你唯一的救济途径就是要求业主对你承担责任，但那时的业主自己本身就是一屁股债或者恶意避债，根本没法对你承担责任。
2、你与业主签订违约协议，总体上是有效的，但有效并不意味着有用，因为不签订违约协议，你也有权要求业主承担责任，但签订了违约协议，一旦出现风险的时候，你唯一的救济方式还是要求业主承担，没有达到真正的转嫁风险或者规避风险的目的，只是一纸空文。
3、所以，建议你不要给业主提供反担保，那样会大大加重你的风险，违约协议也不能真正减少你的风险。

我的补充： 2015-06-11 14:11

4、购买有贷款的二手房，并不需要牵扯到那么多的主体，主体越多，合同就越复杂，越容易出问题。你完全可以跟华夏银行协商，由华夏银行出一个书面的同意房屋转让的协议，直接让业主将房子过户给你，你承担剩余的还款责任，华夏银行继续在该房产上设定抵押权，这样资金的转移和房子过户同时进行，对你来说大大降低了风险。