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已解决问题

我的房屋买卖协议是否还有完全法律效力

 06-21 22:50  悬赏 0  发布者:绿竹绿竹 给我留言 地区:江苏-常州 回答:(10)
我家在乡下,在2000年时我家买了二叔叔老楼房,当时二叔叔的老楼房能卖一万,我家只有五千元,在大叔叔和小叔叔的劝说下以五千元卖给了我家。当时也没有写房屋买卖协议。我们乡下在1996-1998年时都把房产证发到各家,在2002年我问我二叔叔要过房产证,我二叔叔说没了。今年我把三位叔叔请到我家里来补签房屋买卖协议,我二叔叔的媳妇也来了,她对写房屋买卖协议提出条件,要把我家的老房子(我家有两处房子一处是我家老房子有六间,另一处是我现在住的房子就是我2000年买的二叔叔的老楼房)后面的三间四间堂卖给我二叔叔的儿子,否则不让我二叔叔跟我补签协议。我没有办法只能答应把四间堂卖给我二叔叔的儿子。然后二叔叔跟我补签了房屋买卖协议,并且我大叔叔和小叔叔在协议中签了字做了中证人。另一份房屋买卖协议是以我父亲的名字将老房子屋后的三间四间堂卖给我二叔叔的儿子,同样我大叔叔和小叔叔也在另一份协议上签字做中证人。1-2个月后,这另一份房屋买卖协议被我妹子知道,并知道这另一份买卖协议是在明天2016年1月1日才生效,且我只收了5000元定金。她去问了律师后叫我父亲反悔这份协议不卖了,并发了一个什么函给我二叔叔的儿子。意思就是我父亲不卖我这三间四间堂了反悔了。问题1:我父亲反悔不卖了是否可以,反悔有效吗有用吗?问题2:这是我最关心的问题、最担心的问题,我这份协议我二叔叔跟我补签的房屋买卖协议是否一样能被我二叔叔反悔呢(我这份协议时间我叫我二叔叔写到了2000年5月),应为我怀疑我二叔叔的房产证和土地证没有丢在我二叔叔手里的就是不给我。如果我二叔叔再拿着房产证和土地证过户到别人的名字,我这么办。我三次叫我二叔叔去过户他说没空,我二叔叔媳妇说过她那份买卖协议无效,我这份买卖协议也无效。还有假如我二叔叔拿着房产证和土地证去做什么抵押是否有用,或着做了其他有损我的事。有人告诉可以通过司法诉讼强制过户,但是我先在不能(其中是有原因的)。如果我现在不司法诉讼,我的那份房屋买卖协议是否有法律效力,是有完全法律效力吗?谢谢!谢谢回复我的律师。
问题补充:
我叫我二叔陪我去过户,他说没空也不说不去,我都跟二叔说了三次了。如果强制过户,怎样才能不伤害我跟我二叔的关系呢。
您也有法律问题? 您可以 发布咨询,我们的律师随时在线为您服务
最佳答案
回复时间:2015年06月22日 00时15分
你好,很高兴为您解答:
   一、您与对方签订的房屋买卖协议是有效的。因为仅仅从合同的效力认定来看只要依据合同法的规定第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终
止民事权利义务关系的协议。
  婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。
  第三条合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。
  第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。
  第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
  第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
  第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得
扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
    满足上述条款协议就可以生效的,本案中协议补签也是基于上述条件下形成的,那么合同应该是有法律效力的。
   二、在宅基地申请后,在其上部建造房屋的,那么房屋的所有权就依据事实形成,房屋所有权人可以占有使用收益处分房屋的。出卖自己的房屋属于处分自己的房屋情形,地随房走是我国通用的一个原则,那么协议是有效的。只是房屋产权必须过户登记才能发生物权变更的效力。
   三、您与二叔之间的协议生效,产生的债权债务关系应该是有效的,您二叔已经收取您财物的,您的债权已经形成,如果要过户的可以强制过户的。
   四、关于您父亲的协议部分,可以违约处理。因为本协议是附条件的协议,生效时间没有达到,已付款部分是定金,单方面违约是可以解除合同的。因为合同整体没有履行开始,只是从合同的担保开始了。所以您父亲部分可以反悔的。但是区别于您与二叔的部分,您们之间的合同已经履行完毕。不能随意解除,不能随意反悔的。所以您不用担心的,您与二叔的合同是不同于您父亲部分的合同的。
  五、两个合同区别对待的问题是清楚后,希望您进一步落实过户的事情吧。
  希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案,如有疑问可以继续追问,可以点我头像加我好友,我们长期联系
我的补充: 2015-06-22 00:20
关于担心假如我二叔叔拿着房产证和土地证去做什么抵押是否有用,或着做了其他有损我的事。
《物权法》第106条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人
通过以上条款可以明确您的权益是有保证的,您所支付的是可以追讨回来的,不利风险就在于过户的问题,如果没有过户房屋可能被他人夺取,自己只拿着已经支付的钱和相应的利息的。
我的补充: 2015-06-22 00:33
我国《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”由此可以看出,我国农村集体土地的房屋是可以出售和出租的,但农村房屋的出售一般仅限于该集体的内部成员。造成这种情况的原因有以下两个方面,一方面,我国实行的是地随房走的原则,购买了房屋既取得了该房屋的宅基的使用权,而我国对农村宅基地的使用权的期限没有限制,可以认为是无限期的,因此,对于宅基地转让的控制是十分严格的,农村宅基地对城市居民的出售处于禁止的状态;另一方面,我国采取对宅基地的严格控制,是出于一种保护农民利益,维护房地产市场平稳发展的考虑。

房屋不过户的事实不能否定房屋自愿交易的事实的,交易协议是有效的,所以您可以放心的
其它答案
回复时间: 2015-06-22 07:07
您好,很高兴为您解答。
      首先,您与您二叔之间存在房屋买卖关系,根据《合同法》关于合同系双方当事人意思表示一致即可成立的原理,那么您与您二叔之间签订的协议是合法有效,是具有法律约束力的。
      其次,根据《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
      因此,根据上述法律规定,该房屋的所有权归您二叔,您与您二叔之间存在的买卖房屋的债权关系。
      再次,如果您二叔将房屋卖给别人或者抵押给别人,如果对方是善意的,那么是可以的。这样一来对您行使对房屋权利是有害的。所以,您可以收集相关证据,来证明您已经实际出资购买该房屋,例如协议、证人证言等,然后起诉到法院来确定您是房屋的实际所有人,要求您二叔过户。否则,您的权利目前是存在瑕疵的。
      最后,关于您最关心的问题,如果您父亲不卖该房屋反悔的话是可以的,因为您父亲所签订的协议还成立但未生效,是个附条件的协议。已经成立但未生效的合同作为解除的对象,应当遵循双方协商为主,单方行使解除权为例外的原则。这是为维护合同交易安全,防止一方当事人为了自己利益滥用合同解除权、为违背诚实信用原则寻找各种借口。法律并未禁止双方当事人协商解除已经成立但未生效的合同,但也未规定该类合同法定解除事由,只要当事人意思表示真实、自愿、合法,即可以此方式实现脱离已成立合同约束的法律后果。
      因此,如果您父亲解除合同,那么定金可能要不回来。建议协商处理吧。
      希望我的解答您能满意,并采纳为最佳答案,如有问题,可以追问或者加我好友联系为您指导和服务。
回复时间: 2015-06-22 07:29
协议有效
  • [辽宁-沈阳]
  • 董毅律师 VIP
  • 电话:13704034821
  • 153984积分
回复时间: 2015-06-22 07:53
与协议内容有关。
回复时间: 2015-06-22 09:29
你好
1、关于两份买卖协议的效力以及是否可以反悔的问题。首先需要明确,根据国家法律的规定,宅基地是不可以买卖的,但是宅基地上的房屋却是可以买卖的,所以,你们签订的两份房屋买卖合同都不违反法律的强制性规定。第一份买卖合同,属于补签的合同,合同签订的同时即成立并生效,对合同双方具有法律约束力,即使你二叔反悔了,你仍可以要求法院判决你二叔将房子过户给你,这是没有问题的。第二份签订的买卖合同,由于约定了生效时间是2016年1月1日,所以,现在合同已经成立,但是未生效,不具有法律约束力,所以如果你父亲反悔,你二叔是无权要求继续履行合同的,只能请求双倍返还定金。
2、如果你二叔将房子抵押了怎么办。由于房子现在的房主是你二叔,所以,如果你二叔将房子卖给了第三人或者抵押给了第三人,如果第三人不知道你二叔已经将房子卖给你了,并且办理了过户或者抵押手续,那么抵押就是有效的,会大大损害你的利益。
3、所以,总结一下,第一份补签的合同是合法有效的,第二份合同属于成立但未生效的状态,由于你二叔没有过户给你,所以如果你二叔抵押了房产,对你是非常不利的,所以,为了保护自己的利益,还是需要你和你二叔好好协商,尽快办理房屋过户。
回复时间: 2015-06-22 10:01
自愿合法的,有效。
回复时间: 2015-06-22 11:34
您好,很高兴为您解答,供您参考:

    首先,您们的二套房屋是所有权房屋还是使用权房屋?

    第二,二套房屋的房产证上都有谁的名子?
回复时间: 2015-06-22 17:03
1、你们和你二叔签订的房屋买卖协议有效;2、你们和你二叔儿子签订的买卖协议也有效;3、你们都应该自觉,诚实、信用的履行买卖协议;4、法律不会支持没有任何事实和法律依据的反悔的。
回复时间: 2015-06-22 18:01
你好,两份协议都有效,依法成立的协议都应当履行,关于你和你二叔叔的房屋买卖协议没有过户的话,房屋产权属于你二叔叔,若他拿着房产权抵押给别人,你过户的目的可能无法实现,面临极大风险,建议及时要求过户
回复时间: 2015-06-22 21:11
您好,很高兴为您解答。
1.您的父亲是可以反悔的。因为合同自双方自愿签订之日成立,但由于这份合同约定了生效时间且并未实际履行,您父亲可以单方面违约要求解除合同。
2.您的二叔叔是不能够反悔合同无效的。合同时间达成时间应为2000年,且已经实际履行了15年。现在这份合同只是补签书面形式合同,自签字之日起生效。
3.关于房产证过户问题,建议尽早进行过户,如果对方不配合,可以诉至法院要求对方配合过户。至于您担心的抵押和卖给他人的问题,建议向房屋登记管理中心申请预告登记,再向法院起诉。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案,如有疑问可以继续追问。
评论者:绿竹绿竹 给我留言
时间:2015-06-23 22:04
刘君伟律师解答的比较细致,满意,谢谢!     刘宗伟律师的建议也不错,谢谢!
为尽量避免给当事人造成不良影响,经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理,点击查看详情
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