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二手房卖买，违约金条款解析时中介和买家有意设置陷阱，请问合同有效吗

09-24 00:35 悬赏 20 发布者:cch_so…… 给我留言地区:广东－广州回答:(10)

本人卖房子，签订三方合同的时候，中介说到违约金条款时是这样说的：买方违约金是没收定金，卖方违约是双倍定金，当时我问这个双倍定金的含义是否：返回定金后，再赔偿跟定金一样的额度给买家。当时他们说是的，我也录了音。这合同也没有规定什么时候交首付，也没有说明首付是多少，三方合同中介费那一项是空的，也没有规定什么时候去过户。因为办理速度慢，我质问中介，中介说如果我违约的话，总共要返回买家三倍定金，我说当时不是这么解析的，但是中介说合同的白字黑子摆在那里。是否能够认定中介和买家在合同签订时存在欺诈行为，合同无效；或者总共返回两倍定金来解除合同？

问题补充：

可能我出价比较笋，不排除他们合计对房源进行锁定。按常规，二手房买卖违约金都是对等的，他们有意模糊后挖了个坑，明显不利于卖家，而有利于买家。后来中介还说如果违约，要赔偿4%左右的中介费，三方合同中介费这一项是划掉的，我没见过买家跟中介签订的服务协议，他说多少就多少。

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最佳答案

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
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回复时间：2015年09月24日 08时51分

你好！
首先，根据《担保法》　第八十九条　“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”你作为卖方违约，是双倍赔偿买家，中介的说法：“要返回买家三倍定金”不正确。

我的补充： 2015-09-24 09:12

其次，欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为，你们双方如果是自愿签订的合同，虽然中介解释不正确，但合同存在瑕疵，还是有效的。
最后，虽然有效，但可根据合同，愿意承担违约责任即返回两倍定金，这样是可以解除合同的。
还有，根据《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因你们约定违约金既是定金，所以对方只能选择定金。
另外，中介只有在居间促成交易的才支付佣金，否则，只是支付费用即可，所以，要赔偿4%左右的中介费没有相应依据。是典型的霸王条款，属于无效条款，这个你不用担心。
希望我的解答能帮到你，如满意敬请采纳支持!如有问题，可以追问或者加好友或微信联系。

追问：

谢谢，但是合同上写着： ”卖方违约的违约金是定金的双倍，并退回买家已付的其他费用”，是否可以据此认定他们违反担保法，违反合同法的公平原则，并据此在甲方无责任的情况下撤销合同。

回答：

1、如前所述，合同虽然有瑕疵，但合同还是有效的。
2、合同既然有效，那么你可以承担违约责任而解除合同。
3、关于定金条款，《担保法》和《合同法》都有规定即卖方违约要支付双倍定金。对于已交付的费用当然要退回。

追问：

1. 在签订合同的过程中，口头说的（我有录音），以及后来他们对条款的重新解析，是矛盾的，他们有明显的欺骗嫌疑，应该说我是有证据的。中介经纪人作为一个专业人士，他有意违反行业惯例，违反合同法的公平原则，无法据此作为撤销合同的依据？

2. “违约金是定金的双倍，并退回乙方已付的其他费用”，他们把这个定金包含在这个其他费用里面，这种说法成立吗？事实上除了定金，我并没有收到其他费用。还有，假如他们把乙方已付的中介费(我不清楚情况)也包含在这”其他费用"里，能成立吗？

3.还有，合同中中介费一项完全划掉，没有说明是甲方付、还是乙方付，中介费多少自然也是没有写的。也没有规定在合同违约的情况下，甲乙双方是否需要赔偿中介的损失。他们私下可能签订了委托协议（我完全不清楚），也有可能他们串通来锁定房源。中介认为我作为卖家违约的话，要全额赔偿高额的中介费（将近房价的4%），他说他们有签订委托协议的，但是我完全不知情，也跟我无关，即使他们原来并没有签订，他们也可以立即造一份出来。

请问，这种情况我必须按他们说的全额赔付中介费吗？还是我完全无责任？

回答：

1、可撤销合同法律规定如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
那么，你需要证明你受欺诈，实践中，合同一经签订，证明这个很困难，你仅凭录音证据，法院很难支持。一般情况，要认定欺诈、胁迫要有公安机关的报警记录。
2、其他费用不能包括“定金”，他们的说法不能成立。
3、如前所述，你无需全额赔付4%中介费，因为《合同法》第426条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”所以，你无需支付上诉报酬。
如满意请采纳！

提问者对最佳答案的评价：

谢谢，我明白了，合同有瑕疵，但是依然有效，但是甲方违约的情况下返回三倍定金的条款是法律是不支持的。

其它答案

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-09-24 08:59

您好，很高兴为您解答。
     首先，您作为卖方，如果收取了定金，因为您的行为违约，那么您需要向买方双倍返还定金（双倍中包含了对方已经支付给您的一倍定金）。根据《担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，您只需将对方支付给您的定金返还，并向对方支付一倍定金。
     其次，如果您认为对方挖坑，存在显示公平或者欺诈的情形，您要拿出相应证据。根据《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
    因此，如果您认定条款存在显示公平或者欺诈的，那么必须拿出证据，否则，你们签订的合同是合法有效，如果您违约，需要双倍返还定金。

追问：

假设确认是卖方违约，双倍返回定金的情况下，卖方还需要赔偿中介的佣金吗？合同中这一项完全删除掉，没有规定金额，没有规定违约责任，但是中介说私下跟买家有委托协议的，买家是要支付佣金的，但是他们这个协议似乎跟我毫无关系，我完全不知情的，我也不需要了解。

回答：

您好，您不需要支付赔偿中介的佣金。根据合同相对性原理，如果您跟中介合同中没有约定关于佣金问题及违约责任问题，您是不需要赔偿的，那么对方主张也得不到支持。再者买家与中介签订合同并非跟您有关，他们之间的约定不能约束您。
如果满意，还望采纳，谢谢。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-09-24 10:06

你好，根据你的问题分析如下：
    一、你们三方之间签订了房屋买卖合同，合同中约定你违约应该返还买家三倍定金。该约定因违反《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，属于无效约定，若你违约你只需要支付二倍定金。
    二、你们签订的三方合同中中介费用一栏是划掉的，中介没有理由要求你支付中介费的理由；根据中介交易习惯中介费一般由买方支付，也没有约定由你支付。所以你不违约不需要支付该费用。
    三、根据你的陈述要证明中介和买家存在欺诈行为十分困难，你没有相应的证据支持只是猜测而已，不能得到法院的支持。
    四、因合同对付款时间没有约定，你可以向中介及买家发出书面告知书，要求买家在合理时间内履行付款义务，防止长时间拖延导致你没有正当理由解除合同。
    对我的回答满意敬请采纳为最佳答案。若不明白的地方可以追问或直接联系。

追问：

假设确认是卖方违约，双倍返回定金的情况下，卖方还需要赔偿中介的佣金吗？合同中这一项完全删除掉，没有规定金额，没有规定违约责任，但是中介说私下跟买家有委托协议的，买家是要支付佣金的，但是他们的这个协议跟我有什么关系呢，我完全不知情的。

回答：

若你们签订的合同中没有赔偿中介佣金的条款，你不需要支付。中介和买家签订的协议是他们双方之间的约定，对你不发生约束力，你也不需要支付。

追问：

谢谢，还有点问题，合同规定的约束很少，首付多少，什么时候付款，都没有硬性的时间约束，留下很多操纵空间，是否可以要求重新签订合同。
从他们后来的反应来看（三倍定金以及赔偿中介佣金），显然不是什么好人，是挖了个坑，道德上他们100%有欺骗的嫌疑，但是法庭上举证真的很难吗？有短信文字，有录音，还有合同，里面有许多矛盾和故意诱导的成份在里面。

回答：

可以要求签订补充协议的方式进行更明确的约定。至于是否构成欺诈，你认为的录音、故意诱导只是你自己的判断，对方要求你支付这些费用也不能推断出有欺诈的故意。所以，你没有必要纠缠合同是否有效的问题，而要采取措施要求对方积极履行合同，对方不履行你还可以追究对方的违约责任。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-09-24 11:19

1、不构成欺诈，合同约定了买方应该交首付，但是没有约定“什么时候交首付，也没有说明首付是多少”，办理的慢是正常的，因为你没有要求什么时候交首付和交多少。2、没有约定买家也不能无期限的不交首付，应该在合理的期限交纳（一般半年内）没有约定首付多少，合理的应该是价款的30%，你可以向买家发出出面通知要求其在合理期间交首付30%，否则视为买家违约，卖家可以解除合同；2、双倍就是二倍，小学生都知道，中介在胡说八道；3、你们买卖双方，因为某种原因没有成交，就是你违约，也只需向买家承担违约责任，无须向中介承担违约责任更不用缴纳中介费；4、中介费一般不超过2%。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-09-24 11:26

你好，根据你的问题回答如下：
    1、关于定金的分析。
    定金在法律上是一个专用术语。根据《担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
    所以，定金是有法律明确规定的，中介在合同中模糊处理这一概念，违反法律的具体规定，而且明显对买家不公平，该条款无效，应当按照法律的规定进行处理，即如果卖家违约，双倍返还定金即可。
    2、关于是否属于合同欺诈。
    合同欺诈是指一方有意隐瞒事实或者虚构事实，从而使另一方基于错误的认识与之签订合同。所以，一般只有一方在事实上做不诚信的陈述时，才构成欺诈。
    本案中，中介在合同中并没有对事实进行隐瞒或虚构，而是对条款进行模糊处理，并不构成欺诈。
    3、关于违约金。由于本案中已经约定了定金，按照法律规定，定金和违约金是不能同时主张的，主张定金之后就不能再主张违约金，所以，你不需要支付任何违约金。
    希望你对我的回答满意，并采纳为最佳答案，谢谢。