房屋买卖只有协议没办理过户，拆迁时卖方有权利得到赔偿款吗 是否影响到买放的补偿款

本人想买一处商服楼房，（商服楼房就是门市房）但此楼房暂时不能更名过户，但卖方愿意和买方签订买卖协议书，比且买卖双方各自找见证人作证，见证人自愿出事身份证并在协议书上签字画押以此作为房屋买卖见证，这份协议书上双方明确约定此协议书签字画押后立即生效，协议书生效后买方随时要求更名过户时卖方必须无条件协助买方办理更名过户手续，如在为能及时办理更名过户手续期间发生房屋拆迁所有赔偿款全部归为买方所得，卖方无权挣得任何赔偿款项此协议书为买卖双方自愿签订。
    以上所说的只是本人大概的秒素协议书上的部分内容此房是卖方个人私产因为现在快要动迁了所以房产局不给更名过户了卖方急于用钱才出售的，本人想问的是买卖双方这样签订的协议书有效吗？将来如果拆迁的话所有关于此房的赔偿款卖方有权力争夺吗？买方持有此房的所有证件，房照，土地使用证，双方协议书，等证件可以直接领取全部拆迁赔偿款吗？希望能够得到相关解答本人将万分感激