已解决问题

关于解除与租户的租房合同问题

12-09 10:11 悬赏 30 发布者:fz1234…… 给我留言地区:北京－北京回答:(8)

09年与人签订4年底商租赁合同，还有1年合同到期，现想将房子收回，合同中违约责任约定如果违约的话，提前1个月通知，1个月租金作为违约金。现在我要和他解除合同，按照违约的约定赔偿他，但租户不同意，要我赔偿他的进货成本（说他进了30多万的服装，我去看了都是些很低档的衣服，也就值1、2万元）和店面装修费用（实际都已经装修3年了），他的这个要求有法律依据吗，如果他可以选择约定违约赔偿和实际经济损失的话，他的实际损失法院会怎么计算，请各位律师大侠帮帮我出出主意，能将我的损失降到最低，万分谢谢了！

问题补充：

请问，如果我现在通知他，是以什么形式通知才能属于法律认可的提前通知（因为我口头跟他说，他肯定不承认跟他说过）？如果我提起诉讼，从递交起诉书开始多长时间可以开庭宣判？谢谢大家

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[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2011年12月09日 10时12分

没有法律依据，违约金和实际经济损失只能主张一项，不能同时主张。

我的补充： 2011-12-09 10:15

合同有违约金约定的，你违约的情况下，可以主动提出支付对方一个月资金作为违约金。
但如果对方不接受违约金，只能向你主张直接经济损失。根据你的陈述，店面装修费用是可以要求你赔偿的，对方需要对装修费用进行举证，有票据凭证的你可以赔偿，没有的不需要赔偿。当然，装修有折旧的，你可以根据实际价值计算。双方对价格有异议的，可以申请鉴定。
所谓的进货成本，不属于直接经济损失，你不需要赔偿。对于对方的无理要求，你可以拒绝。
此外，违约金和实际经济损失，你可以要求支付违约金，如果对方不同意，你可以让他到法院起诉，根据法院判决执行即可。，双方对于违约金和损失赔偿都有选择的权利。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
如果有需要可以来电免费咨询，根据案情细节做出更准确解答。

提问者对最佳答案的评价：

我觉得每次他都是第一个回答我的问题，而且每次都很耐心，支持他

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[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
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回复时间： 2011-12-09 10:31

1、出租人提前解除合同的，属于出租人违约。合同有约定的，可按合同约定支付违约金。
2、承租人主张违约金不足以弥补其损失的，应由其提供证据证明，如承租人不能提供证据证明实际损失的，只能按合同约定的违约金赔偿。
3、就本案而言，实际损失还得结合合同确定：
（1）装修费，经出租人同意装修的，有约定由谁承担的，按约定，无约定的，出租人解除合同时只须赔偿其装修残值。
如未经出租人同意装修的，你不必赔偿其装修费，可要求承租人恢复原状。
（2）搬迁费用，合理的搬迁费用应由出租人承担。
（3）进货本身不属于损失，因解除合同本身并不会影响货物的销售。