关于房屋租赁合同纠纷问题

我在2011年6月和房客签订了一年的租赁合同,租赁期限为1年,本月3日像租客提出口头通知,并与12月17日书面告知租客,我将出售此房屋,建议租客与12月23日前搬离此房,我承认违约,违约事项按照租赁合同赔偿损失,合同是我自己写的,上面之注明了我如果违约那么需赔偿租客合同总租金的100%,后来在18日我就告知租客如果要我赔偿她一年的租金,那么我取消卖房的想法了,她可以继续租赁此房子知道租赁期满为止.
我的问题如下:
1,合同没有注明总租金的金额是多少,而只明确标注了每月的月租金为人民1200元整,如果我违约,我是否需要赔偿租客1年的租金作为违约金.(因为租客仍未我就应该赔付她1年的租金)

2租客如果按照我的书面通知她并没有与12月23日进行搬离那么是否我也不算违约.(因为我在17日书面告知她以后协商未果,我通过电话短信告知她我不卖房了)

3现在租客以我就是违约为藉口,不缴纳下一季度的租金,并且说我不陪她1年的租金为违约金就不搬走也不交房租我现在应该怎么解决