购买被抵押的房子怎么办

本人2007年在县城买了一套房屋，当时首付10万，剩下10万以卖家私人赊欠，本人计算利息（按中国银行利息计算），三年内还清。2011年3月本人还清所有欠款并补了2.5万元利息（远高于银行）。卖家是私人买地基建的房子，他建房时办理了什么手续本人不详，当初承诺可以办理房产证。还清所有钱至今3个月卖家还没有给我办理房产证，中途跟催多次，都用理由拖延。多次不讲信用让我实在受不了。目前我手上只有一份购房合同和付款时收据。周围邻居和卖家的父母及姐姐都知道我在他手上买房一事。据了解，他已经将房子拿去做贷款抵押，所以一直办不了房产证。目前已经有法院人员到楼下店面告知该店面是抵押物。对方估计已经没有能力偿还银行贷款。作为我应该怎么违护我的权益。如果打官司我的胜算有多大，可以得到哪些赔偿。如果主动申请退房可是对方又没有钱，要房子怕被银行收回。请提供帮助，再这里先谢谢你！