企业向股东借款，双方协议财产抵押股东有效吗

某有限公司于2013年初成立，股东李（董事长兼总经理）股份占35%；股东林（监事长）股份占15%；股东游股份占15%；股东许（厂长）股份占20%；股东惠股份占15%；股东总投资100万元人民币，向银行贷款60万元人民币，共160万元，而后在某地方租赁一块土地，建石材加工厂，同时租赁3间店面，进行装修后作为门市部。
    到了2013年底，股东许（厂长）和股东惠要求退股。协议书内容如下：
     甲方：某有限公司
     乙方：股东许、股东惠
  双方本着友好协商、互惠互利的原则下特定如下协议：
一、乙方自愿退出所在甲方中的股权，不再参与甲方的任何经营生产管理及亏损与分红等一切业务来往。
二、甲方总投资160万元（100万元加银行贷款60万元）股东会议决定对甲方投资的160万元分担如下：
    ㈠、门市部估价35万元。
    ㈡、加工厂估价26万元（设备25万元，车1万元）。
    ㈢、石材估价20万元。
    ㈣、新租赁土地4万元。
    ㈤、应收回货款18万元，及其他借款7万元。
    ㈥、总计110万元。
三、甲方总投资与现有决算亏损：160万-110万=50万元，参与股东股份分担亏损比例如下：
    股东李：50万*35%=17.5万。
    股东林：50万*15%=7.5万。
    股东游：50万*15%=7.5万。
    股东许：50万*20%=10万。
    股东惠：50万*15%=7.5万。
四、乙方自愿退出甲方中的所有股权，其实际投入的45.5万元的股金，扣除亏损的17.5万元，剩余28万元。
五、甲方把加工厂估价的26万元作为乙方的退股抵押物今后甲方所有债权债务与乙方无关。
六、甲方要补给乙方2万元。
七、本协议具有法律效力，经签字后立即生效。
八、本协议一式五份，每位股东各一份。
     甲方：股东林  股东游    股东李
     乙方：股东许   股东惠                   
                          2013年12月12日
备注：实际出资比例如下：
    股东李：股份 35%=15.5万。（空股20%由其他股东出资）
    股东林：50万*15%=19.5万。
    股东游：50万*15%=19.5万。
    股东许：50万*20%=26万。
    股东惠：50万*15%=19.5万。
    2013年12月中旬，经亲戚股东李要求，股东银投入现金21万元，占股份20%,并在当地工商部门登记，同时股东许、股东惠退出股份。
   2013年底股东林退股，（原投资额19.5万元，亏损7.5万元，原借款5万元，公司欠股东林7万元）。
   到了2014年10月底股东游退股，经协商核算公司欠股东游38.68万元（含原60万元银行贷款由股东游担保）。股东游退股前公司及厂里由股东李及股东游全权管理。（股东游及股东林于2015年2月份在当地工商部门登记退股）。
   股东银自2014年1月至2014年10月，向社会陆续借款54万元人民币，借给该公司（股东游在职并经手），用于建厂房及购买设备和购买石材，月息按2%，结至2014年10月31日，利息7.3万元（该利息至2016年1月已还清），从2014年11月起至2016年1月，共15个月，计16.2万元。公司尚欠股东银54+16.2=70.2万元。
    目前经社会人士对厂房估价约为40万元，现经双方协商同意将该厂房于48万元转让给股东银。
 问：1、厂房转让合同是否有效，因为公司还欠股东游及股东林的钱，可能还欠社会的钱。
     2、股东许、股东惠退股协议是否有效，因为60万元贷款没有分摊，该合同是否存在欺诈行为。