无房产证的二手房交易咨询。

律师： 
您好！ 
我打算从政府工作人员手上买一套二手的福利房，他讲当时只与开发商签订过购房协议，没签购房合同，房子是分期付款的，我也不知道有没有在房产局备案。我电话咨询过房产局后得知二手房三年后才能办房产证。 
现在他说要和我签一份房屋转让合同，我不知道这样做法律上承认吗？或者说凭这份合同三年后我能办到房产证吗？ 
如果合同有效的话，那都应该规定哪些条款呢？（最好能提供一份模板），再有他要求我一次性付款，我觉得不妥当，应该扣留多大比例的房款呢？ 
如果合同无效的话，那我现在应该怎样做才能确保我到时能够办到房产证呢？