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房屋租赁纠纷问题
05-17 21:49 悬赏 0 发布者:wgbqs 给我留言 地区:上海-嘉定区 回答:(12)后来在电话协商中,房东承诺给我们半年时间搬走(有电话录音),后来房东就没有主动来索要过租金,我们也没有向房东提出索要违约金的要求。期间因我们搬入时垫付的天然气、有线电视等设施的初装费,房东拒绝返还,及其他的一些纠纷,在这半年时间里没有解决。故半年期限到期的今年二月,双方并没有办理房屋交接手续。房东于今年三月去法院起诉我们,要求我们搬离房屋。但因他们的原因,在开庭前又主动撤诉。
直到五月初,我们再次收到法院的传票,房东在诉状中承认了曾经承诺我们长期租住和自己违约要求我们搬离的事实。但诉讼请求中除要求我们搬离外,还要求我们支付自去年九月至办理房屋交接手续为止的房屋租金。我们觉得这样的要求很没有道理,本来就是房东违约在先,如果你不支付违约金,理所当然需要给我们一定的时间做搬家的准备,怎么可以从通知我们搬家开始到办理交接手续为止一天不少地收取租金?那不是不用承担自己的违约责任了。
所以我的问题是,1、当时在电话协商中房东承诺给我们半年时间搬出,是不是可以理解因为自己违约而给我们搬家的准备期,不应收取租金?当时的电话录音可以作为证据吗?
2、今年三月开始,因为房东的问题(一会儿起诉一会儿撤诉)致使双方的租赁纠纷一直得不到解决,房东也从未主动要求办理房屋的交接手续,可否以此为由向法院抗辩不支付这期间的房屋租金?法院会采纳吗?
3、鉴于开庭审理(说不定还有上诉)时间可能拖得很长,而我们现在已经不住在这套房子里了。是不是要立刻通知房东来办理房屋交接手续?如果房东以纠纷没有解决为由不肯来办理交接手续,我又该怎么做来免除支付房租或房屋使用费的责任?
- [山东-济南]
- 程才律师
- 电话:15853131112
- 36809积分
1、当时在电话协商中房东承诺给我们半年时间搬出,是不是可以理解因为自己违约而给我们搬家的准备期,不应收取租金?当时的电话录音可以作为证据吗?
你们与房东的房屋租赁关系确立,不以是否签订书面合同为必备要件,但根据法律规定,本租赁关系是不定期的,对不定期合同关系,出租方可以随时提出解除合同关系,但应给予对方合理的搬家准备时间。在这段合理时间内是要支付租金的,当然双方另有约定的除外,本案是不存在另行约定的故不适用。根据法律规定,给予对方合理的准备时间是不属于违约的,不知你案情中介绍的房东承认违约是指的什么,如果是因房东提出收房在本案不定期的合同关系中是不属于违约情形的,所以你的理解有误。第二,违约责任与应承担的交纳房租的义务二者是不同的,如属违约则要承担违约责任,但与应交付的租金不一样,当然经双方协商一致,一方应承担违约金的可在租金上减免,但是本案中对方不属于违约,故你们是要支付租金的。电话录音可以作为证据材料使用,但是你们提交此证据不是明智的,相反会对你们不利,因为这个录音证据正好证明了房东提前通知了你们且给予你们合理的准备时间,准备时间到期则可解除租赁关系。
2、今年三月开始,因为房东的问题(一会儿起诉一会儿撤诉)致使双方的租赁纠纷一直得不到解决,房东也从未主动要求办理房屋的交接手续,可否以此为由向法院抗辩不支付这期间的房屋租金?法院会采纳吗?
很抱歉,对你此主张法院是不会采纳的。既已使用房屋是要支付租金的,对方是否起诉不影响租金的应交纳与否的问题,你所说的纠纷未解决及房东未主动要求交接的理由不成立,只要在此房中居住且不存在无法居住的情形的就要支付租金的,
3、鉴于开庭审理(说不定还有上诉)时间可能拖得很长,而我们现在已经不住在这套房子里了。是不是要立刻通知房东来办理房屋交接手续?如果房东以纠纷没有解决为由不肯来办理交接手续,我又该怎么做来免除支付房租或房屋使用费的责任?
法律是讲求证据的,在诉讼过程中是需要证据来证明自己的主张的。实践中权利义务的分配也是需要证据支持的,否则可能就要承担不利后果。比如本案中,房东已通知你们搬离且给予了你们合理的准备时间,准备时间到期后房东可要求你们搬离,实践中多以办理交接手续作为租赁合同关系解除或终止的证明,所以,你们要通知房东办理交接手续,即使房东以在诉讼中纠纷未得以解决为由而要求你们继续交纳租金,你们就可以你们未予再居住及已尽到了通知房东办理交接手续的通知义务为由自通知之日起不再支付租金,但需注意最好以书面形式通知以固定证据。
如还有不明之处,欢迎追问。
书面形式通知具体是怎么操作呢?如果我把通知书快递给他们,即使在法庭上出示快递送达的证据,他们也可以说只是收到了快递,但里面并没有我们的通知书。如果上门去送,他们看到是我们而拒不开门,一样无法送达。是否只能通过法院通知他们?
首先,如果房东不认可你们实际不在此房中居住的时间,则你们要尽快完备通知义务的手续,具体通知方式:1、当面递交或者当面口头通知,并请他人作证;2、本案既已在诉讼阶段,是由你们提供证据的,法院不会帮你们履行通知义务的;3、如当面递交书面通知不成,则采快递方式通知,先写好通知书,也可请律师代书或者发律师函,快递最好选择EMS,注意在快递单上写明明确的寄件人及收件人的名字及联系方式等,特别注意的是在快递单上的“内装物品种类”上划上文书材料,在“内容”栏上写明文书名称及其主要内容,到时再到邮局查询到对方的收到签字的那一页,则你们就尽到了通知义务,自此就不必再支付租金了。
谢谢你的解答。还有2个补充问题。您第一次回答里关于双方另有约定的部分,我又听了一下那段录音。里面我提议双方见面协商一下钱方面的问题,我的本意是要求对方返还一些设施的初装费用,但是对方为了逃避返还,马上就回答说“有什么好谈的,钱有什么问题?没有钱方面的事情”。那我在庭审事是否可以此为依据,主张对方在双方协商时已经承诺只要我们搬走,就不提出包括租金在内的钱方面的要求?法院采信的可能性大吗?
另外我们居住时经房东口头同意,进行简单的装修,但同样没有房东同意的书证。在庭审时房东肯定不会承认同意我们装修,有什么其他的证据可以证明这一点吗?
对第一个问题:因你在录音中只是提议协商钱方面的问题,一是此钱是指的什么钱不明确,是初装费用还是租金?只是你的本意而未明示是不行的;二是仅是提议而没有就实际性的钱款由哪方承担问题进行协商并确定,不能说明对方“在双方协商时已经承诺只要我们搬走,就不提出包括租金在内的钱方面的要求”,故法院采信的可能性很小。(因受字数限制,对第二个问题发在留言中)
留言在什么地方看?如果是短消息的话我这里并没有收到,请检查,谢谢
对第二个问题:因未有书面约定故只有依法处理了,未约定装修的,要根据具体装修情况判断的,如只是简单的装修且数额不大较难要求补偿的,如装修花费较大可要求房东适当补偿,对可拆除或移动的,可拆除但不能影响墙体结构,对不能拆除或者拆除后将破坏墙体结构的,根据民法通则的依附规定应归房东所有,但房东应给予你们适当的补偿。另外,实际发生的装修费用是需要单据证实的;因当时房东只是口头同意装修,在法庭上不予承认的,则只好用证据来说话了,证据形式包括人证、物证、视听资料等,具体要结合案情具体应对了,不过,你问可证明房东同意的证据干什么呢?害怕房东不予承认后向你们要损失补偿?如是,则对方的要求不会得到法院的支持,况且对方在诉讼请求中也并未请求此项目啊;是要证明后要求装修补偿吗?如是,则按前述介绍处理,另一方面,如果能确定可以向房东要补偿的前提下,是需要在诉讼过程中提起反诉,法院才会对此进行处理的。
单据是有的,人证方面我方有亲戚可证明装修时房东不仅同意还来看过数次,但因为房东是父亲方面的亲戚,证人都是母亲方面的亲戚,对方肯定会以这样的亲戚关系质疑证人的说法。我们是想如果房租方面没有办法的话,提出反诉要求装修补偿总能换回一点损失。但风险是万一法庭采信对方所说不同意装修的说法,对方又增加诉讼要求要我们恢复房屋原状,损失就更大了,还要雇人去拆。比较纠结
您好,06年9月就入住了,至今已近六年,即使不承认亦或法庭不采纳,这六年房东也没有提出异议,可认定为同意了,你们不必多虑,法院通常也不会支持对方的。
谢谢。拟采纳为最佳答案。就是还有一些未明之处需要再询问一下。因为您上面所说这里没有违约的问题,那是不是只能认定为租期届满?但高法关于租赁的司法解释说,租赁期届满时,法院不支持承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用。那是不是即使法院认可房东是同意我们装修的,房东也不用赔钱?如果不是,那我们居住近6年房东对我们的装修也没有提出异议,是否可以以此为理由向法院主张房东是认可我们装修的,进而索要赔偿。另外如果请我母亲一方的亲戚就此作证,因为是利益关系人,法院会采纳其证言吗?
您好,你的理解有误。租期届满是指有明确的合同约定的租赁期限的,因本案为不定期合同,故不存在租期届满的问题,高法的此解释在本案中也就不适用了。你们装修近六年可认为房东是同意的,但你要求的装修补偿,是需要法院根据双方举证等多种因素据情判决的。至于你方要求你母亲方的亲戚作证,虽属利害关系人,但有总比没有强,再说,对方要反驳,那么他提供的证人也是他的亲戚不是也存在利害关系吗,不要过多怀疑了,举证便是,再说这么多年对方的默认对你们很有利。
- [上海-虹口区]
- 张向锋律师
- 530579积分
2、 一般不会采纳。
3、建议通知房东办理交接。你可以向法院提出要求房屋交接。
4、若需帮助,可来电或预约当面咨询。
那如何向法院主张房东的违约责任?索要违约金补偿吗?因为双方没有签订过合同,违约金金额多少比较合适?
如果向法院提出要求房屋交接,审理期间我是否依然需要支付租金?如果我打电话给房东,告知某日之前来办理交接手续并录音,房东到时不来,我是否可以以此为依据免除之后的房屋租金?
违约金要由合同约定,才能主张。没有签订过合同,无法违约金。你可以要求赔偿实际损失。
不应当支付。房东不来交接,你可以要求免除之后的租金。
- [-]
- audir
- 给我留言
- 32积分
2、这个问题是基于1的基础上,法院不会采纳
3、当时房东承诺你们可以‘长期’住下来,‘长期’是多久?这个没有法律支持的,‘一个月’相对于‘一天’来说也算得上是长期了。更何况你们也只是口头的谈话而已,房东何来的违约呢?
希望这些回答可以帮到你。
- [上海-普陀区]
- 袁文祥律师
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- [上海-浦东新区]
- 110网律师
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2、你需要提供相关证据证明;
3、建议及时将房屋交付于对方并办理好相关的手续。
- [北京-朝阳区]
- 胡爱军律师
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- [北京-西城区]
- 赵亮律师
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开头已经解答过,你们之间是不定期租赁,因此你要居住就应当支付租金。你实际在房屋中居住一天就应当支付一天的租金,和对方是否违约根本没有关系。更何况你们之间这种不定期租赁关系,房东有权随时要求解约,不构成违约。对方虽然承诺你可以居住半年时间腾房,但这不代表你可以不支付租金,只要住了人家的房子就应当很支付租金,和对方是否违约是两码事。
当然电话录音可以作为证据使用,证明对方给你们承诺了腾房期限的事实。
上述已经解答过,无论什么原因,只要你使用了对方的房屋,就应当支付对方房租,这是法定义务。即便对方有违约行为,你要追究对方违约责任的话,也不影响你支付房租的义务,这是两码事,不能混同。你要求拒付房租的请求,法院非常有可能不会支持你。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院,通常是户籍地或经常居住地(居住一年以上)法院。
- [广东-深圳]
- 张勇律师 VIP
- 电话:13418954058
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- [安徽-蚌埠]
- 卢佩伟律师
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- [上海-浦东新区]
- 110网律师
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2、不会采纳
3、你既然已经搬出,可以即时通知房东,并且也告知法院你已经搬出,房东不来交接可以请法院给予协助。搬出日之后的房租应该无需再支付。
4、本案中涉及的天然气、有线电视等的初装费,以及你们假定交了包年费用中尚未使用的部分,个人认为可以要求房东返还,毕竟这个东西以后应该还是属于房东的,一般租赁房屋也应该包括这些基本的设施。
5、这个案子法官能够主持调解的可能性很大,你们应该支付租金到搬出为止,但是可以要求部分的扣除。
- [北京-朝阳区]
- 110网律师
- 8388607积分
- [广西-玉林]
- 韦高峰律师
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2、不会采纳.
3、你既然已经搬出,可以即时通知房东,并且也告知法院你已经搬出,房东不来交接可以请法院给予协助。搬出日之后的房租应该无需再支付。
4、本案中涉及的天然气、有线电视等的初装费,以及你们假定交了包年费用中尚未使用的部分,你可以要求房东返还,毕竟这个东西以后应该还是属于房东的,一般租赁房屋也应该包括这些基本的设施。
5、这个案子法官能够主持调解的可能性很大,你们应该支付租金到搬出为止,但是可以要求部分的扣除。
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