发布文号: 鲁政办发[2006]80号
各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
为促进我省房地产业持续稳定健康发展，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，经省政府同意，现通知如下： 一、加快制定和实施住房建设规划
各市、县政府要在贯彻《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知》(鲁政办发[2005]39号)要求，编制安康居住工程实施规划的基础上，抓紧编制住房建设规划，纳入当地“十一五”发展规划和近期建设计划，明确“十一五”期间普通商品住房、经济适用住房和廉租住房制度的建设目标及分年度建设计划。各市、县的住房建设规划及今、明两年的年度建设计划，要在2006年9月底前上报备案并向社会公布。其中，济南、青岛市的住房建设规划应同时报建设部、省建设厅备案；其他市、县的住房建设规划应以设区城市为单位报省建设厅备案。
二、切实提高中小套型住房供应比例
“十一五”时期，要重点发展普通商品住房，积极开展套型建筑面积在90平方米以下的住房建设，切实提高其在商品住房建设中的比例。具体比例由各市按照国家规定，结合当地实际，在设区城市范围内调控掌握，并在住房建设规划和年度建设计划中予以明确。济南、青岛市新审批、新开工的商品住房套型面积比例如因特殊情况不能达到国家规定的，必须报建设部批准。
新建住房结构比例应在设区城市范围内控制。各市、县应根据当地住房建设规划及年度建设计划，结合城市总体规划及控制性详细规划，合理确定不同商品住房开发项目的套型结构比例。在制定商品住房土地出让方案时，要对项目套型结构比例提出书面要求。各有关部门应根据职能分工，在各管理环节对项目套型结构比例严格把关，对擅自突破的，发展改革部门不得予以立项，规划部门不得核发建筑工程规划许可证，施工图审核部门不得出具审查合格书，建设部门不得核发施工许可证，房地产部门不得核发预售许可证。
三、切实解决低收入家庭住房困难
加大经济适用住房建设力度。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，切实落实国家和省有关优惠政策，严格限定开发利润，严格控制套型面积和销售对象，实行申请、审批和公示制度，依法规范建设、销售和交易行为，真正满足低收入家庭的住房需要。省国土资源部门要加强对各地经济适用住房用地落实情况的督查，确保列入省计划的经济适用住房项目用地通过划拨方式及时供应。对经济适用住房用地不落实的城市，要适当控制其用地计划指标。
加快推进廉租住房制度建设。以财政预算安排为主，多渠道落实廉租住房保障资金。各市、县每年在进行预算安排时，应根据本地区城镇最低收入家庭住房需求状况及财政承受能力，安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。此外，各市、县每年应按照5%左右的比例从土地出让净收益中提取资金，与住房公积金增值收益按照国家有关规定扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额，一并用于廉租住房资金保障。进一步加快廉租住房制度建设，设区城市在2006年年底前要全部建立，并在此基础上积极向县(市)延伸，力争2007年年底前对全省符合条件的困难家庭全部保障到位。廉租住房保障方式要以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅，实物配租主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭提供。住房租赁市场发育滞后、可租房源供应不足的市、县，可以收购部分现有旧住房，作为实施廉租住房保障的房源。
四、优先保证中低价位、中小套型住房土地供应
各市、县政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。中低价位、中小套型普通商品住房供应对象的具体标准由市、县政府制定并公布执行。
五、加强房地产信贷管理
严格房地产开发信贷条件，对证件不齐全和项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营的原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。个人住房按揭贷款，必须坚持银行与借款人逐户面签制度，严禁与开发商“打包”操作。
六、严格房地产交易监管
强化商品房预售管理，在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用。已按规定取得预售许可证的开发项目，开发企业必须将项目可售房源一次性向社会公布和销售。建立房地产市场信息系统的城市，要全面推行商品房预销售信息网上发布和预销售合同网上即时备案，提高预销售信息的透明度。
房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
七、严格执行住房转让环节营业税调整政策
自2006年6月1日起，对个人购买商品住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。各级税务部门要认真落实国家住房转让环节营业税调整政策，严格房地产税收征管，防止漏征和随意减免。
合理确定购房时间，为营业税征收提供依据。购房时间的确定，按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的规定执行。
八、依法强化城市房屋拆迁管理
继续加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模，2006年全省房屋拆迁规模原则上控制在2005年水平以内。各地要严格按照省下达的拆迁计划实施拆迁，严禁大拆大建，减缓被动性住房需求的过快增长。对个别拆迁矛盾突出、上访量居高不下的市、县，除重点工程外，其他项目拆迁要一律冻结。对有改造利用价值的危旧住宅，要优先采取维修加固、翻修更新等方式，完善配套功能，改善居住环境，提升居民的居住质量。
加大安置住房建设力度，重点解决好城市重点工程、公益项目、基础设施项目、棚户区和危旧房改造所需的安置用房，确保被拆迁居民得到妥善安置。进一步健全“先补偿安置、后实施拆迁”的工作机制，对安置房源不落实、补偿政策不到位的项目，不予发放拆迁许可证，不得实施拆迁，坚决杜绝损害群众合法利益的行为。
九、完善房地产统计和信息披露制度
各市、县政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。各设区城市要加快房地产市场信息系统建设，确保2006年年底前全部开通运行。住房状况调查和房地产市场信息系统建设所需资金，要列入城市财政预算统一安排。
要以房地产市场信息系统建设为依托，完善市场监测分析工作机制，建立健全市场信息发布制度，定期公布市场供求和房价变化情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息，增强房地产市场信息透明度，形成对房地产市场的正确舆论导向。
调整住房供应结构、稳定住房价格，事关维护人民群众的切身利益，事关房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局。各级政府要将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，按照科学发展观的要求，进一步加强市场引导和调控，有针对性地解决当前市场存在的问题，促进房地产业持续健康发展。
2006年9月20日
